2013年，根据房屋协议的规定，如果开发商想快速得到特殊住宅区(SHAs)的开发批准，他们建造的房屋必须至少10%是经济适用房(Affordable House)即售价低于$578,250，或房屋定价低于市场中间价位的25%。并且还硬性规定，开发区域必须大于1200m2的土地面积以满足建造4套住宅以上的需求。
进退两难啊，好不容易找了块面积足够大的地，这建好了房又得低售价，利润空间被压缩，还那么多限制，不如放着当土地银行升值。
这导致很多开发商圈好了土地，却没有申请特殊住宅区的开发。在奥克兰市政府开放的154个特殊住宅区中，只有57位开发商申请了建筑许可证的（Building Consent），仅占三分之一。
工党领导Andrew Little嘲笑道，这不就是变相鼓励开发商的投资土地银行嘛。
根据数据显示，2016年5月31日之前，只有1268套房子建造完工，仅占政府规划的154个特殊住宅区中的24个区域，余下的130个区域均未显示迹象。
其中，只有Weymouth房屋项目做到了“经济适用房”的规定，该项目经理Greg Freeman表示170套房屋的建设计划中，目前已经有67套房屋建造成功。其中Weymouth children现在的市场公开销售价约为$535,000，低于政府对“经济适用房”要求的$578,250范围或者市场中间价的75%。剩下103套房屋将被保留28套长期社会出租房，36套先租后买房和39套共享权益房。开发商Auckland iwi, the Maori Trustee, the NZ Housing Foundation 和 CORT Community Housing Community of Refuge Trust和其他公司仍拥有房屋的一部分产权。
问题好多......
但Unitary Plan将在9月16日正式实施后，原本特殊住宅区(SHAs) 中对经济适用房“Affordable House”的规定将不复存在。
少了政府对经济适用房的限制，开发商在今后的30年中真的能像Unitary Plan预设的那样在奥克兰建造422,000套房屋么?
政府面临的压力：基础设施不够完善
开发商面临的问题：
土地收购难，售价高，地势不平，形状不规整
虽然政府鼓励房屋密集建设，但是对房屋高度和阳光角等细节方面有明确严格的要求
很难聘请到大量且高质量的建筑商
据政府在Unitary Plan的预估中，未来7年平均每年将建造19,000套房屋，但是截至今年只有10,000房屋得到建造批准，这离建造190,000套的目标还差很远。
虽然奥克兰政府大力鼓励开发商建房，弥补房屋供给不足的现象。但政府心里明白，房屋短缺这个问题仍会持续发生在奥克兰未来几年里。
奥克兰著名开发商David Whitburn
也赞同这种说法，需要提高建筑行业的生产力和劳动力
“我们在奥克兰并没有取得十分好的成绩，这跟当时重建基督城面临的问题一样，我们没有足够的合格建筑商去完成项目的实施；我们应该鼓励中学和大专院校去开展相关的建筑课程和聘请一些专业教师，开设专业的实践课程来满足奥克兰未来城市发展中对建筑人才需求的储备。”
他还表示，基础建设的短缺同样是个问题，未来的奥克兰发展建设中需要大量的基础设施，这包括污水排放，雨水排放，公路建设，电水力供应，学校的建设等
快来看我的观点
逸居观点
众所周知政府在特殊住宅区的规划是为了Unitary Plan今后的实施做铺垫，从2013年到2016年的今天，房屋的建造数量并没有达到政府的预期水平。
这或许是由于政府对房屋售价和土地面积的限制，又或许是市场消化的反应。在下个月政府正式实施Unitary Plan之前，整个房市人心惶惶，新西兰购房信心指数下降，拍卖现场低清盘率，房屋交易量创近期新低的新闻屡见不鲜。
当大家都在猜测Unitary Plan实施之后，房价会不会大跌时，别忘了政府依然对小型高密度住宅的建筑规格没有放松，这可能会使开发商陷入另一个窘境，并且我们需要大量高质量的建筑商去协助Unitary Plan的实施。
由此可见，奥克兰未来的房市的走向，并不是是理论上取决于Unitary Plan，而是更多的来自于市场消化的反应。
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