【土澳思维】的朋友们，
还记得我前一段时间说过对央妈在降息评论里用的一个词“diminished”持保留意见吗？
我在文章里写到：diminished 这个词用得是很重的，不是 reduced 、mitigated 、moderated 一些程度较轻的单词。我当时就非常纳闷：悉尼猫本房市还在不断地上涨，央行在8月2日为什么就那么肯定地认为房市上的一些消极因素可以“抵消”降息后对房价带来的持续压力呢？
解铃还须系铃人，这不，澳洲央妈今天在官网上公布了当天决定降息的具体原因。里面有两大段话是专门说房地产楼花和二手房市场的。
这一看，把我给吓着了。。。
看不懂英文的同志们，不用担心，有我呢。。。
第一段是对楼花市场的老生常谈，已经重复几个月了。大致上说，楼花审批通过的数量虽然在减少，但现有楼花审批通过的总数仍然大于目前楼花的完工数。因此未来几年部分地区的楼花市场存在供过于求的风险。
我们主要说说第二段的大致内容。这段主要是在关注二手房市场，央行的专家们认为大多数房产指标从2015年年底就放缓了。最新6月季度的数据表明，房价的上涨是较为温和的。但是，央行也注意到了，CoreLogic RP Data发布的数据：四月和五月的部分大城市房价的强劲增长。
根据央行的其它信息来源和研究，央行专家们认为 CoreLogic RP Data 近期对房价的统计算法做的一些改动导致了这些数据被夸大。
央行所掌握的其它数据可以说明以下6点：
6月季度的房价增长较为温和；
虽然二手房拍卖市场的清盘率在悉尼和猫本近期不断走高，但是市场拍卖总量比去年要低；
二手房平均停留市场的时间开始升高；
房贷市场总量几乎没有什么变化，同时也比去年要低；
近期的租金增长率是自20世纪90年代中期以来最低的；
出租空置率也上升到接近其长线的平均水平。
同志们看懂了吗？原来央妈这次没有参考 CoreLogic RP Data 发布的数据，而是转而采用 APM 的数据，理由就是 CoreLogic RP Data 近期对自己的数据模型做了一些调整：主要是把一些特别高的和特别低的房产买卖去掉，试图降低数据“噪音”。换句话说，CoreLogic RP Data 的近期数据经过了进一步的算法处理。
CoreLogic RP Data 首席分析师 Tim Lawless （下图左，拍这张照片的时候还是很高兴的）当然是很不爽了，不过他确实承认最新的模型改动可能会影响近期几个月的数据，但他强调从长远来看，是对数据有利的。
现在问题就来了，因为这个时代不缺信息，也不缺知识。但我们有一个很大的困惑就是：我们应该相信谁呢？
央妈 （APM） vs. RP Data
央行行长 Glenn Stevens 和 CoreLogic RP Data 首席分析师 Tim Lawless 都是我的偶像。所以这个问题其实很难回答，比如我们来看以下两个“阴谋论”的观点：
央行为了控制澳元汇率，这次想尽一切办法和理由来降息；
根据Domain的数据，最新8月13日的清盘率，悉尼实际注册拍卖464套，但最后只有339套的数据（73%）。猫本实际注册拍卖522套，但最后只有419套的数据（80%）。也就是说，不少拍卖结果我们是不知道的。你想啊，如果拍不出去，地产中介一般是不想报告的，因为对自己的地产品牌不利嘛。所以，近期的高清盘率有可能是虚高。唯一可靠的数据就是拍卖总量确实比以前少了。
我觉得这些观点都有一定的道理，就看您信不信了。我个人认为，第一个“阴谋论”可信度不高，央行的元老们应该非常清楚降息不一定能让澳元贬值。而且如此严厉地批评 CoreLogic RP Data 的最新算法其实非常罕见。通常情况下，央行不会把矛头直指某个机构，这次可是点名批评哦。所以，我认为，央行里的专家们一定是花了一点时间分析 CoreLogic RP Data 的最新算法，才得出如此“撕逼”的结论的。
我认为第二个观点是有可能的，对于没有被拍卖掉的物业，地产中介是不太希望让公众知道的。
好了，我今天的观点是什么?
在对数据的解读上，谁对谁错需要再观望至少一个季度，我们需要时间来证明。
在高清盘率的解读上，我们要意识到统计数据的非完整性，用审慎的态度去看待近期悉尼和猫本的高清盘率。
