【土澳思维】的朋友们，
今天我会用最简短的篇幅来讲讲海外人士在澳投资房产报税上需要注意的地方。最近实在很忙，无法在微信上一一回复这个很常见的问题：
海外人士在澳投资物业，如果当年有亏损（相关开销大于租金收入），是否还需要报税？
在此做一个统一回答，希望朋友们能谅解。
如果您是非澳洲税务公民，所有海外收入都是不用申报的。
如果您澳洲来源的收入只有利息、股息或专利费这三类，那么您连澳洲税号（TFN）都不用申请。因为这三大类收入拥有预扣税的机制，因此不需要申报。
三大类收入的预扣税额是依照澳洲与各国的双边税务协议（DTA）来决定的，比如说澳洲和中国1991年7月1日生效的DTA规定预扣税为：
利息【11章】：10%
股息【10章】：15%
专利费【12章】：10%
这里我想强调一点，一定不要忘了把您的海外住址告诉银行和相关机构，否则您以上这三类收入有可能会被预扣掉49%。
这三类收入对非澳洲税务公民来说是不需要申报的。如果您想拿到利息、股息、专利费的完税证明（Certificates of Payment），可以向银行和相关机构提出申请。
首先，如果您在澳洲购买了物业，如果有租金收入或卖房时产生了增值，就需要立即申请澳洲税号。
其次，通常情况下澳洲税务公民拥有18,200刀的免征额度，而非澳洲税务公民没有此项福利，所以，对于非澳洲税务公民的报税有三种可能性：
租金收入大于相关开销：因为没有免征额度，只要赚钱就需要报税；
租金收入等于相关开销：几率不大，如果两边刚好相等，您可以考虑去买一些彩票了。这种情况下，税法没有明文规定，我建议大家还是报个税，确保房产税务信息的完整性及连续性；
租金收入小于相关开销：您可能认为既然赔了钱，因此当年不需要缴税，就不用报税了吧。。。错，税法明文规定，如果当年出现个税亏损，您必须申报。个税亏损额每年可以无限地攒起来，今后可以抵消其他收入或卖房增值，棒棒哒。
今天的问题就已经回答完毕了。可是意犹未尽，容我再说几句。
澳洲投资房是依靠房产产权的比例来申报租金和相关开销的。比如，夫妻双方各有一半的产权，那么夫妻两人都需要申报（两份个税，澳洲没有像美国的夫妻统一报税制度）。
以下是我对两个常见问题的回答总结：
对于在楼花成交前就把房子给卖了，赚了一笔钱，需要报税吗？
答案是：Yes，如果赚了钱，就会有增值税。依据澳洲税法，您签合同的那一天算起，就拥有了一种让开发商把楼花盖好的权利，这种权利是一种资产，如果卖掉这个权利赚了钱，就属于资产增值。
还有，非澳洲税务公民不享有增值税五折的优惠（自2012年5月8日起）。
有必要做折旧报告吗？我听说在卖房子的时候需要把折旧数额反加回来，这是真的吗？
首先，我建议不要省这笔钱，折旧报告的费用是可以抵扣的。
其次，部分折旧数额确实需要反加回来。本篇文章就不细讲了。通常来说，出于现金流的考量，我还是建议客户每年申报折旧。请读读这两篇文章：侃侃房产折旧与增值税的"亲密关系"和【大解密】您不可不知的关于房产折旧的税务秘密。
最后，澳洲注册代理通常可以最多修改两年内的个税申报（有可能更多）。所以，如果过去两年您没有做这份报告，现在还是来得及补做一份的。
