大温房市隐隐降温,加拿大地产周刊微信公众号文章

大温地产局最近几个月的数据似乎给温哥华房地产市场亮起了红灯。尽管六月的房价仍然猛升，但一个市场关键性的指标却有急剧的下跌：那就是销售挂牌比（sales to listings）。销售挂牌比是行话，换成通俗的说法，就是供求比例。六月，MLS上挂牌销售的独立屋共有2618栋，但成功售出的则只有1555栋，销售挂牌比为59%。这是从2013年以来六月房屋销售百分比的最低值。

大温部分社区下滑更为明显。比如温东的销售与挂牌比从2015年六月的86%下降到上个月仅有49%。而温西同一时间区域内这个比例也从82%下降到46%。

更严重的问题是，这种形势已经持续了整个今年上半年。目前为止，今年的销售挂牌比最高是三月份，当月挂牌的房屋中有73%售出。此后在房屋价格以光速增长的情况下，这个比例却不升反降。

当然，销售挂牌比并不是一个持续增长的数据。春夏两季，市场热火朝天，这个比例就会升高，显示对市场更高的压力，直到一月就会降到一个最低值。但过去三个月以来的下跌却与以往几年的情况不符。

UBC商学院的副教授、地产分析师Tom Davidoff认为，一个泡沫的破灭常常是从销售量降低，房源增加开始的。然后就是不断升高的租房空置率和借贷机构开始收缩房屋贷款等等，都是房市放缓的信号。

过去几个月，上述现象都相继开始在温哥华的市场上出现。五月底，丰业银行首席执行官Brian Porter称表示对温哥华房价“有些微的担心”，并开始采取措施收紧房贷，避免更大的风险。

加拿大金融机构监管办公室在一周后也提醒各大银行应该谨慎决定贷款对象。他们发现部分贷款者未能如实申报他们的收入水平和就业状况。今年早些时候，加拿大房贷暨住房公司也同时提出警告，称温哥华市场“有明显过高估价的问题”存在。这是该机构首次对温哥华市场提出类似警告。

而在六月，前美国对冲基金投资经理Marc Cohodes也对媒体表示，他认为温哥华地产市场是“洗钱活动带来的市场蓬勃”，“不会持续发展”。不可否认，仅凭一两个月的数据就说明温哥华房市泡沫破裂难免偏颇。

“我认为59%这个数字还不至于造成什么灾难，”Davidoff表示。“这个比例高的时候，买家除了投身价格战别无他法，而且还不一定能买到物美价廉的房子；但这个比例下来了，买家就有了更多的选择，因为他们如果没买到这一栋，不久的将来就会有下一栋在等着了。”

像卑诗地产联会首席经济师Cameron Muir这样否认温哥华市场有任何不寻常之处的人并不多。他对泡沫论置之一笑。“这没什么奇怪，都很正常啊。”“泡沫就是价格以一种不可持续的速度长时期飙涨，然后市场上充斥着乱七八糟的投机买卖。”他补充说。“但现在的市场还远称不上泡沫这种说法，不过是一年的价格飙涨而已。”

而且Muir认为销售与挂牌比开始降低并没有什么大不了的，“而且我认为没有任何经济学家会告诉你温哥华的房地产市场有泡沫。”在Muir看来，一个平衡的市场通常销售与挂牌比在15-20%之间，温哥华离这个临界点还有很长一段距离。

他有这样的结论也情有可原。但我们也不能忘了，温哥华的独立屋市场事实上从2002年就开始稳步增长了，期间只有2008年经济衰退时期有所回潮。2002年到2016年间，独立屋的基价上涨了290%。相比之下，此前的14年也仅有122%的增长。