一个简单的生活

伯纳德●盐

如您所知，我是一个很喜欢简单、不喜欢复杂的人。曾经的经验告诉我，事物的原本是简单的。但是，当展望未来的时候，人们却看到了无数的变量。

“时机不对啊，信心在下降啊，无数的干扰威胁着一切啊……我们还是拭目以待、守株待兔吧，看看今年晚些时候会发生什么。”

这些都是无所作为的伟大理由……可是我说过，我是一个简单的人。

在过去的30年里，能让您财富增加的方法是很简单的：综合投资澳洲的股票和地产。但是，在过去的12月里，能让您财富增加的方法是房产投资，而不是两年来都表现平平的澳洲股票。这个现象已经影响到了澳洲养老金产业整体投资组合的回报率。

我不禁要问，再过五年，澳洲股市和澳洲地产会有什么样的表现呢？

我认为澳洲房产的胜算更大，因为澳洲的股市需要依靠银行、矿业、零售业、电信业等等更加广泛的经济繁荣。如果这些产业表现不佳，澳洲股市从整体上来讲是好不到哪里去的。

也许您绝顶聪明、眼光独到，知道未来五年哪些股票会涨涨涨。我虽然没有您牛逼，但还是会怀疑您“过人的”先知能力。这就是为什么我非常担心负责管理我们养老金的投资经理人。

我是一个很喜欢简单的人，我认为过去30年里的澳洲股市虽然表现得很好，但未来的5年却不一定会好。我来给您一个非常简单的解释：“病因”就是澳洲的生产率（Productivity）。

当年澳洲的婴儿潮（译者注：二战结束后出生的人，如今年龄在48岁至70岁之间）促使了消费支出的激增，澳洲商业“顺水行舟”，赚到了第一桶金。

接下来澳洲经历了意义深远的社会转型，越来越多的女性也开始了工作，继续刺激着消费支出。再接下来，澳洲经历了后经济危机时代的繁荣，消费支出继续坚挺。

很可惜，以上投资股票的美好时光已经过去，未来还会有什么可以不断地刺激消费支出呢？

事实上，如果我们从澳洲人口的角度来分析，伴随着婴儿潮人士逐渐退出劳动力市场，消费能力也会随之缓慢地下降。

如今日新月异的数码科技直接挑战着传统银行和零售业的商业模式（译者注：想想淘宝、支付宝和微信吧），国际金融环境对大宗商品的冲击也越来越不明朗（译者注：英国脱欧、恐袭、美国选举等等）。最重要的是：澳洲已经不再是当年全球股市的“得志少年 ”了。

如果今年我30岁，正在考虑着未来30年要把资金投在哪里。相比起全球的其它股市来讲，我一定会担心澳洲的股市。

这里我想强调，我绝对不是在鼓吹经济崩溃，而是在提示着未来的经济增长会低于过去的经济增长。您瞧，我确实是个很喜欢简单的人……我们来说说澳洲房产吧。

就算未来的澳洲没有曾经那么富有，但相比起很多的其他国家，澳洲仍然有着高质量的生活环境。因此澳洲中长期吸引移民的数量会保持着较高的水平（目前每年大概18万人）。这也就意味着在人口聚集的大城市范围内，房价压力会不断地持续（新移民喜欢大城市）。

我可以信誓旦旦地预测21世纪20年代的移民增长会不断地加速， 大量的移民除了来自中国和印度，还会有菲律宾、越南、马来西亚和印度尼西亚的。他们都是被澳洲的高质量生活环境吸引过来的。

澳洲统计署预测本世纪20年代后，澳洲每年将会吸纳24万的移民（译者注：都是钱啊）。假设亚太军事局势突然恶化，英国脱欧后全球经济一团糟，这些不利的因素只会造成更多的人想移民澳洲。

这就一定会进一步地加剧澳洲房产市场的两级分化。像悉尼和猫本这样的国际化大都市将会成为所有满怀抱负的新移民的兵家必争之地。剩下的不太愿意争得你死我活的人，会由于大城市高昂的住房成本和固有的拥挤，而“逃往”到城市周边的区域中心。

综上所述，澳洲的消费能力正在缩减。随之而来的将会是澳洲企业和股市乏善可陈的表现。而持续对大城市“情有独钟”的移民潮一定会推高悉尼和猫本的房价（其它澳洲大城市也会有一定的影响）。

我是一个思想和逻辑都喜欢简单的人，我的简单逻辑就是：优质地点的澳洲大城市物业的投资回报率从长远来看很有可能比一揽子澳洲大企业的股票投资回报率要高。换句话说，我只是看不到加速商业增长的原动力，但是，房产增长的原动力我却看得清清楚楚。

就是这么简单。