本文来源：美国保险，作者：Wendy Shi

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近年来，越来越多的中国投资人到美国购买房产，很多投资人对在持有环节的美国税收（如地产税、针对出租收入的所得税）可能有所了解，但对处置环节（出售、赠送及遗赠）所面临的美国税收问题可能不甚清楚，本文重点讨论外国人在美国处置房产所面临的联邦所得税、遗产税及节税方式，已取得美国身份的投资人不在本文讨论范围。

美国税务居民

美国税法针对个人有两个税务居民的概念，一个是所得税的税务居民，另一个是遗产税的税务居民，两者有不同的定义。

所得税税务居民包括美国公民、绿卡持有人及满足实质性居住条件的人。美国所得税税务居民必须对全球所得缴税。

实质性居住是指虽然未持有绿卡，但在税务申报年度（如2015年）在美居留达到31天，且连续三年（2015年、2014年、2013年）分别根据1（2015年天数除以1）、1/3（2014年天数除以3）、1/6（2013年天数除以6）加权计算的天数总计已达183天。

而遗产税法以定居 (domicile)来决定纳税人是否为税务居民，不以移民身分，而以定居的意愿和事实来决定是否遗产税税务居民。美国遗产税税务居民就全球资产缴纳遗产税赠与税。

非美国税务居民的美国纳税义务

非美国税务居民就来源于美国的收入缴纳所得税，就位于美国的资产缴纳遗产赠与税。如何确定来源于美国收入和位于美国资产有着详细而复杂的规定，不在本文的讨论范围。

房地产作为不动产，在世界各国基本都适用属地原则，美国也同样，即来源于房地产的收入（租赁或出售）应缴纳美国所得税，房地产为位于美国资产，应缴纳遗产赠与税。

与房地产有关的所得税

针对出租收入，外国投资人可按两种方式交税，一是按出租毛收入的30%的固定税率纳税，或者按出租净收入，根据个人的累进税率纳税。前一种方式不得扣减任何费用，而后一种方式能减除相关费用，包括法律允许的折旧，故绝大多数投资者应选用第二种方式纳税。

针对出售收入（盈利），若持有房产一年以上，个人投资者可享受15% – 20% 的资本利得税率，而若是公司（Corporation)持有，则税率为35%。

与房地产有关的遗产赠与税

多数情况下，外国投资人不希望成为美国纳税居民，但针对与房产有关的遗产赠与税，纳税居民则有更多优惠。不论去世后作为遗产还是有生之年赠送给子女，遗产税纳税居民可享受的终生免税额有534万美元（2014年），而非美国遗产纳税居民若在有生之年将房产赠与子女，除了每个受赠人有14000美元的免税额，其余超出部分根据赠与时的价值，按20%–40% 税率缴纳赠与税，其中超出100万美元部分即按40%的税率纳税；非美国遗产税纳税居民若在离世时将房产由子女继承，则只享有6万美元的免税额，其余超出部分根据离世时的价值，按26%–40% 税率缴纳遗产税，其中超出100万美元部分即按40%的税率纳税。

遗产赠与税是外国投资人在美国购房的一个税务陷阱，不同于所得税，不管所投资房产有无增值，房产价值的接近40% 部分将会无偿赠送给山姆大叔，这可能是每个投资人都不希望看到的。

本文以下内容将重点介绍分析几种不同的房产投资持有方式，及其对所得税、遗产赠与税的影响。本文不构成法律意见，具体方案投资人应咨询律师等专业人士。

个人直接购买持有

个人直接持有是一种最简单明了的持有方式，管理成本低，若持有超过一年，能享受到长期利得税率（15% –20%）。另外若持有人离世，还可享受到按离世时价值重新计算的基价，从而降低继承人将来卖房时的投资收入。

个人直接持有的最大弊端在于无法规避遗产税。简单的应对方式是在生前购买人寿保险，从而保证在离世时有足够现金缴纳遗产税。另外，多数投资人会考虑在离世前将房产出售，将收入转出美国再赠送或作为遗产留给子女，从而规避美国遗产税。但是在现今灾害频发，事故不断的情况下，意外离世也是投资人需要考虑和应对的一个因素。

有些投资人可能会考虑将现金在美国国外直接赠送给子女，由子女以子女名义在美国购买房产，这不失为规避遗产税的一个简单有效手段。但在子女不成熟或婚姻未稳定的情况下过早地将财产的控制权完全交给子女，在某些情况下也可能有意想不到的不良后果。

以外国公司（Corporation) 名义购买持有房产

这是很多有关外国投资人在美购买不动产的文章或相关从业人员推崇的一种方式，但在笔者看来，多数情况下，这并不是一种明智有利的持有方式。以外国公司(比如中国公司）名义购买持有房地产受推崇的主要原因是能够有效地规避遗产赠与税，因为按照美国税法，外国公司股票不是位于美国资产，故无论赠与还是继承，均无须缴纳遗产税。但该种方式也带来很多其他方面的税务问题。

首先，在房产出售时，投资人将失去15% – 20% 的资本利得税率，而由公司按35%的公司所得税率纳税。更为严重的是，除公司按35%缴纳所得税之外，公司分配给股东的红利还要再按15%–20% 的税率缴纳个人所得税。所以对预期会有大幅增长的房地产，以外国公司名义持有很可能利大于弊。同时若以一个未与美国签订税务协定的国家（中国已签订）成立的公司来持有房地产，还有可能缴纳30%的分公司税。分公司税也是个非常复杂的美国税法概念，不在本文讨论范围。

另外，很多投资人可能子女在美国读书或工作，将来可能成为美国税法下的纳税居民，若他们通过受赠或遗产方式取得该外国公司的股权，将来会在税务问题上给他们造成更大的麻烦。

以美国有限合伙（Limited partnership）或有限责任公司（LimitedLiability Company）名义持有或购买

按照美国税法，以上两种商业实体形式均是流入型实体，即将公司收入流入到合伙人个人名下，而合伙或公司层面不用缴纳所得税，而由合伙人按分配到个人名下的收入缴纳个人所得税。此两种实体形式的好处是，在房产出售时，投资人仍然可以享受15%–20% 的资本利得税率，同时不存在双重征税的问题。

若将合伙或有限责任公司股份的赠与子女，因该种股份是无形资产，故不受美国赠与税约束，但也有观点认为是否受美国赠与税约束应由合伙或有限责任公司实际持有的资产决定。若作为遗产给予子女，则根据合伙或公司的生意所在地决定遗产是否位于美国。

虽然多数观点认为合伙或有限责任公司不受美国赠与税约束，但笔者并不建议投资人将拥有房地产的合伙或有限责任公司股权赠送给子女，因为这毕竟存在被美国税务局按所持有资产（房地产）征收赠与税的风险。

但是，因合伙或有限责任公司可避免双重征税，同时能使投资人保留15% – 20% 的资本利得税率，这不失为一种有效的房地产持有方式。若投资人能提前做好规划，可在早期将现金在海外赠与子女，再和子女共同出资成立合伙或有限责任公司购买持有房地产。这种结构的益处是既可规避大部分的遗产赠与税（比如子女持股90%，甚至99%，则即使投资人出现意外，90%–99% 部分已无须缴纳遗产税），同时又可保留享受15%-20% 资本利得税率的权利，还避免了双重征税。

另外，虽然投资人需要将大部分股权给予子女，但投资人仍然可以通过合伙或公司的股权设计保持对资产的控制权，比如由投资人担任普通合伙人（享有公司管理权），而子女担任有限合伙人（不享有管理权），或子女拥有无投票权股份等方式保持对资产的控制权。

该种方式结构复杂，同时在时间和公司结构章程设计上有很多技术性的要求，若投资人决定采用此种方式持有房地产，请与律师咨询再做决定。

以信托方式购买持有房地产

以信托方式购买或持有房地产在美国是一种非常常见的方式，而信托也有多种类型，能实现不同的功能和目的。普通美国人用简单的可撤销的生前信托持有房产，主要原因是因为美国多数州在遗产继承上有复杂漫长且高收费的法院验证程序，而可撤销的生前信托则可规避该程序，所以多数美国人最终都会将房产及其他财产转入可撤销的生前信托名下。

可撤销的生前信托没有避税功能，只是规避遗产法院验证程序，故对外国投资人购买美国房产所面临的遗产赠与税没有任何帮助。本文所要介绍的是另一种信托：不可撤销的生前信托。具体做法是，在购买房产前，先成立不可撤销信托，以海外现金赠与信托作为信托资产，子女作为信托受益人，享受信托资产的收益，在投资人离世或子女达一定年龄后，将信托资产分配给子女。

以不可撤销的信托形式持有房地产的好处很多，包括房产出售时刻享受15% – 20% 的资本利得税率，有效规避了遗产和赠与税，同时若离世，子女继承房产也无须经费用高昂的法院验证程序等，同时，子女虽享受信托收益，但没有过早地享有资产控制权。

不可撤销的生前信托也有其弊端，主要是投资人不能担任受托人，而需要独立第三人担任受托人，同时投资人不能享有信托资产的利益，若受托人在信托房产中居住，需支付合理的租金，否则，信托资产仍有可能被税务局认定为应计入遗产中，在离世时缴纳遗产税。

为保证信托资产不计入遗产中，不可撤销的生前信托在信托文件的起草上也有复杂的技术要求，请投资人在采取此种方式时咨询律师。

结语

外国投资人具体采取哪种方式购买持有房地产，要根据投资人的投资目的、家庭情况、房地产预计持有时间长短等进行具体分析。比如，若投资人希望将不动产留给子女，同时不预期所购买房地产的价格大幅上涨而主要靠房租获得投资回报，可考虑用外国公司名义持有。若投资人主要靠房地产增值获得收益，同时又希望在发生意外时规避遗产税，应考虑用美国有限合伙或有限责任公司或不可撤销信托形式持有。若投资人最终决定以个人名义直接持有，应至少建立可撤销的生前信托，从而避免不必要的法院遗产验证程序。

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