随着M2增速正在逼近10%以下、7月新增信贷主要是居民贷款，我认为泡沫行为即将进入垃圾时间。

随着M2增速正在逼近10%以下、7月新增信贷主要是居民贷款（主要是房贷，还有少量的车贷），我认为泡沫行为即将进入垃圾时间。

很多朋友喜欢类比，那就先看看中日之间的比较。

对于房地产，影响最显著的是人口因素，研究表明20-50岁的人口是购房的主力军，日本于1990-1991年购房人群的人口数开始快速下降，中国在2014-2015年购房人口数开始快速下降。1985年广场协议之后，日本央行使用宽松的货币政策对抗实体经济的困境和出口的下滑，M2增速明显加快，刺激日本的房地产泡沫快速发展；2008年次贷危机之后，中国信贷快速膨胀，M2高速增长，是此后房地产泡沫快速膨胀的主要动力。1985年以前，日本房价是全面上涨，1986-1991年间，日本房地产是六大城市房价大涨，中小城市房价涨幅很小，并不是全面上涨，也就是结构性上涨；2011年以前，中国的房价也是全面上涨，2012-现在的上涨，主要体现在大城市，三四线城市去库存艰难，也是一种结构性上涨。

但是，中日之间有几点因素是不同的；第一，日本执行的是自由市场经济政策，房地产的发展最终是由市场主导的，这让供需矛盾不会深度恶化；而中国的房地产是ZF主导的，基于财政的依赖性，供需矛盾容易深度恶化，这在今天已经是比较明显的事情。第二，日本的经济模式决定经济转型可以成功，事实上，即便在1991年，日本经济增长的推动力中，科技因素依旧是重要的力量，这有很多报道，可以查找；中国是一种高度集权的经济体系，在人口红利释放、资产价格上涨周期，经济膨胀的速度非常快，而经济转型需要发挥经济微观因素的作用，在集权的经济体系之下，转型就比较困难。

所以，如果要房地产继续稳定发展，必须需要经济转型成功，这种可能性不大。这就涉及到另外一个深层次的问题，城镇化是推动经济增长的动力还是经济发展的结果？很显然是后者，当经济失去动力的时候，城镇化就会停止，所以，很多经济学家以中国的城镇化率仅仅是日本七十年代前期的水平进而预测中国房地产所处的阶段，我认为是完全错误的，城镇化率不能衡量房地产的阶段，相反，只有经济增长是否可以转型、是否可以持续释放新的动力才是衡量城镇化率是否可以继续推进的唯一指标，从目前的局势来看（7月新增贷款几乎等于房贷），转型难以成功，也就是城镇化率难以继续大幅提升。第三，中国的中央与地方两级财政，对房地产的依赖性异乎寻常的严重，这也是与当初的日本不同的地方；第四，其它国家的房屋都是永久产权，土地是私有制，这让房屋具有资产的性质，而中国的房屋不是资产，仅仅是几十年使用权的商品，这是巨大的差别。

由此可以看到中日两国不具有可比性，因为主要的影响因素都不同，也就是说，简单的对比思维模式（没有思维的突破）解决不了问题。但是，到今天为止，我认为从人口因素来说是大局已定，这是最主要的因素（这决定供需、全社会价值创造等因素），但是，就此就认为房价可以下跌吗？还要考虑其它的因素。

即便央行放水，但如果要M2继续增长也是有条件的，那就是居民和企业愿意将自己的钱存入银行，最好是定期，企业愿意去银行贷款，不断扩大投资，投资之后产生利润，完成信用创造的过程。但是，当房地产被“大水”推动不断繁荣之后，生产要素的价格不断提高，企业的成本就会不断上升，相较国际企业就会丧失竞争力，也就是不能实现利润，此时，企业就不去贷款投入扩大生产，信用不断扩张的渠道堵死了，即便央行不断放水，M2增长的路也被堵死了。

当企业不投资的时候，就丧失了信贷需求，经营理财产品、储蓄存款的机构，就只有成本，难以实现利润，这些机构就只能降低理财产品和储蓄的利率，甚至不再发行新的理财产品。此时，存款人就受到损失，他们就会将钱变成活期以便随时寻找机会，要么炒房子、要么炒农产品(000061,股吧)、要么炒美元黄金，M1增速上涨了。炒作这些东西导致价格上升的本质都代表着货币贬值，所以我说过，如果市场不能再创造信用（M2不跟随央行放水而上升），央行印出来的钞票就不是货币，而是纸张，就是这个逻辑。

央行将钞票投放到经济或资产价格领域，实现财政收入，就是通过信用创造的过程实现的，这些投放的钞票就是货币；如果央行将印刷的钞票直接转移支付给财政，就是纸张，也是一个原理。

说到这里，就可以看到，房子的多头认为，央行只要不断放水，M2就会不断上升，房价就永远上涨的逻辑是错误的，因为没有考虑信用创造的机制，没有这个机制，M2就不会不断上升。今天重点要说的就是这个原理。线性的思维要不得，哲学的思维才是宝贵的。

房价继续涨跌，如松并不关心，多头们也不必拍砖，在这里只想开阔如松这个圈子里的朋友的思维。

事实证明，虽然过去半年多央行不断放水，但M2增速却是不断下滑，7月，M2增速是10.2%，已经很接近于10%，此时开始显现一个重要的现象，民营投资为负数，新增贷款除了房贷之后基本为零，这有重要的意义。

这说明其它产业已经丧失了继续投资的能力（也就是丧失信用继续扩张的能力），没有推动M2继续增长的能力。从个人来说（都是从事房地产之外行业的从业者），积累一套房屋的首付时间就不会继续缩短（当这些行业高速发展的时候，收入增长，在房价不变的情况下，积累一个首付的时间是不断缩短的），助推房价继续上涨的动力就消失了。对于还房贷的人来说，过去收入不断增长，归还房贷的部分占收入的比例可以不断下降，现在，不能下降了。如果M2下降到8%以下之后，积累一个首付的时间就会延长（更多企业破产、降薪），还房贷的比例占收入的比例就会上升。可是，供给却因为财政需求是源源不断的，当购买能力、还房贷的能力明显下滑的时候，再加上20-50岁购房人口数量的快速下降，就是拐点到了（单人的购房能力下降、总购房人口的基数也下降）。

今天的文章不是想和大家说什么知识、数字，而是希望培养一种思维的能力，我认为这才是最重要的。

我们学习经济学的目的就是不被那些所谓的经济学家忽悠。

哲学的思维能力是解决一切问题的基础。

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