【楼市洞察】全澳百万城区增至613个 是谁释放了洪荒之力推动房价？

2016年08月11日 澳洲优销地产

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引言   房地产研究机构CoreLogic的数字显示，澳洲经过四年的房市景气期后，房价中位数达一百万的城区大幅增加。到六月底，澳洲共有613个百万城区，较一年前上升百分之29！还没买房的同志们，一百万已经够不着边了。
”

CoreLogic的研究分析师Cameron Kusher在报告中指出: “数字突显在房价增长周期的情况，而新州(悉尼)和在较小程度上维州(墨尔本)的房屋负担能力恶化。”


全澳房价从2012年5月的低水平上升差不多百分之40，因为投资者有见其他资产类别，例如股票和债券回报低，转为利用低利率和税务优惠投资房产。

全国首府城市平均房价四年内上升40%

2012年以来全澳百万城区数目激增

在全澳房价中位数达一百万的城区中，新州占百分之68，较2008年的百分之60为高。维州从2008年的百分之14上升至百分之17。在矿业投资热潮减退后，昆州和西澳房价均下跌。

房价上升损害房屋可负担能力，促使银行收紧借贷准则，令房价升幅今年较为温和。不过，储备银行本月调低利率至破纪录的百分之1.5，令房贷利率创下50年新低，虽然四大银行没有跟随央行全数降低利率，仍支持上升的需求。

Kusher表示，虽然房屋需求可能稍为放缓，预期在未来一年，历史新低的利率会令豪宅的需求仍然强劲，更多的城区在未来12个月会超越一百万的心理水平。

洪荒之力，究竟是谁在澳洲房价后面推波助澜？

说到这个话题，很多人会自然而然的想到中国投资者，而事实并非如此，在悉尼，大量中国购房者放弃10%的期房定金，被迫毁约，而房产中介们不得不退还佣金。 

虽然近期存在中国投资者放弃定金的现象。但悉尼最大公寓资产持有者与开发商哈里·特里古波夫说表示：澳大利亚及澳洲的公寓房产强烈吸引其它亚洲投资者，而本地投资人的需求也在上升，这种缓冲效应让特里古波夫十分意外。 


中国买家撤退，亚洲与本地投资者补位？

资深商业观察人士、澳洲人报专栏作家罗伯特·格特里布森（Robert Gottliebsen）指出，如果中国买家毁约是因为难以从国内转出资金，那么亚洲买家又从哪里找到的资金？答案并不清晰，但几乎可以肯定的是，一部分购房需求来自香港地区，另外，还有些亚洲人从中国撤出资金后选择转投澳洲。

海外买家对澳房的需求仍在持续增强。上周二，澳储行年内第2次降息，到史无前例的1.5%，低息利空澳币，而低澳元是近年来刺激海外买家需求的重要原因。 


本地买家试探回归

令人感到安慰的是，另一种替代性需求有望增强。专家指出，澳洲银行停止向中国公寓投资者放贷的同时，正遵从澳审慎监管局（APRA）设定的本地投资者房贷配额，并且以0.25-0.3%的利率优惠，鼓励自住业主贷款购房。 

澳统计局数据显示，2014-15财年，澳洲面向外国人的新建住宅总值要远远超过国内投资者与自住业主新建住宅价值总和。在外国需求的挤压下，近两年，澳国内投资性房贷与自住贷连月急剧下滑。不过到了2015下半年，随着监管方“纠偏”，限制海外购房需求，情况逐步改善，国内投资性贷款已经开始增长。


多余供应等待消化

房产预测机构BIS Shrapnel根据市场供需变化来预测下个周期性波段的方向与力度。据其回顾分析，四年前，澳大利亚每年新建住宅是14.5万套，矿业繁荣带来的人口增 长使得基础需求达到18.4万套，因为当时房价疲软到不足以支持开发商贷款申请，住宅存量短缺的情况不断加剧。 

但似乎一夜之间，投资人以强烈势头回归市场并驱动房建复苏。发展到现在，澳洲每年新建住宅水平已达22万套，各首府城市房价显著上涨。房屋供给最短缺的悉尼，房屋价格涨约60%，公寓涨近40%。墨尔本房屋价格涨40%，公寓价格涨幅相对缓和。 


被忽视的需求——新移民

促使房市转向的另一重原因在于，开发商选择的房型不对。投资性房产需要保证房租可负担性，因此大部分公寓都是小户型，但是未来真正的需求增长来自于居所升级和缩小居住面积的购房者，他们需要更大、质量更高的高质量公寓，而也将是驱动下个上升波浪的主要力量。 

在最新一次人口普查中，全澳2400万人口有近700万出生在海外，占到总人口的30%。悉尼42%的人口出生自海外，比例远高于纽约的29%。不可否认，海外移民的急速涌入是悉尼房价居高不下，需求远超供应的重要因素，同时也是近年来墨尔本与布里斯班房市全面盘活的关键所在。
资料来源：SMH
澳洲优销房产综合编译报道
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