今天对于英国学生来讲可以说是非常重要的一天。为啥？因为就在今日，素有“英国高考”之称的A-Level（General Certificate of Education Advanced Level）课程成绩会陆续揭晓，就像中国高考一样，该成绩被几乎所有英语授课的大学作为招收新生的入学标准，成绩结果直接关乎学生进入大学的水平。

对于这个年龄段的孩子来说，下一步如何游刃有余地完成大学学业以及稳重有序地步入职场可以说是作为父母最为关心的。但另一方面，英国高等教育学费连年上涨（平均年涨幅近3%），这也让不少英国家长叫苦不堪。

 
房姐印象中这位新教育大臣Justine Greening上任以来第一件事就是涨学费…

对于广大海外留学生来说，虽然近期脱欧公投导致英镑下跌，但是几年算下来学费仍然是一笔不小的支出。也正是这样，不少家长不断开辟节省学费的新路径，而投资Buy to Let房产以房养学成为越来越多家长的选择。

举个例子，如果是一套价值25万英镑左右的小两居学区房产，申请住房贷款后（LTV最多75%），根据不同银行实行不同还贷利率，假设贷款15万英镑，25年还款期，利率2.6%（降息后目前预估平均值），每个月还款大约600多英镑。那么此时家长随便找个学生租客出租一间屋子就可以把每月贷款基本搞定，可以说学也上了，钱也赚了。

那么，目前英国投资学区BtL房产回报率最高的城市都是哪些呢？我们先来看下英国《每日电讯报》公布的最新数据：（排名按回报率由高至低）

（数据来源：Property Partner 2016年8月）

位于东北英格兰的桑德兰（Sunderland）以10.6%的高回报率位列本次统计榜首。究其原因主要是该地区房价门槛较低，学区房周边租金远高于其他区域，因此投资回报率十分可人。

由数据我们不难看出，回报率高的城市中部地区逐渐成为主力军。伦敦（London），牛津（Oxford），剑桥（Cambridge），雷丁（Reading），布莱顿（Brighton）等这种热门地区虽然房产租出高价不是什么问题，但是购房门槛本身就已经非常高，里里外外算下投资回报比往往拼不过中部一些居住人口年龄较低的大学城，例如伯明翰，曼彻斯特等。

值得一提的是，榜单高回报城市中房姐手头正好有一些不错的项目，想在中部城市安家，投资以及低预算置业者您不妨留意。

伯明翰市中心“珠宝别苑”16万英镑起，附详细投资报告分析

“珠宝别苑”这个项目在英格兰中部的伯明翰（Birmingham），房姐上周刚刚实地考察完毕，对于项目本身，最直观的感觉就是闹市取静，周边风景迷人，治安优渥。项目位于伯明翰中心Ladywood行政区，在Legge Lane和Camden Drive交汇处，是伯明翰传统精英居住区。

站在顶层露台可以看到的城市景观（预览）

“珠宝别苑”的建筑者们倾现代建筑文明之权利向传统致敬，每一寸空间都以都到匠心精雕细琢以奢华材质铺陈。登临屋顶花园，城市美景尽收眼底，俯瞰英伦直抒胸臆。

所有户型窗系统采用双层中空玻璃；厨卫配置采用德国西门子，博世，或Roca等品牌；社区园林景观阳台仅对户主开放。

HS2高铁伯明翰车站景观图（预览）

为啥选择推荐这个项目？其实首先和便捷的交通密不可分。宏观来讲，伯明翰这个城市就具有先天地理优势光环，全英国主要铁路，公路干线和运河网都会在此交汇，这优越便捷的交通可以轻松连接英国各地。带到著名的HS2高铁一期工程完工，这里到伦敦的单程时长只有45分钟；伯明翰国际机场（Birmingham International Airport）拥有超过140条航线，客运量每年超过900万，这样一看，这里的确是当之无愧的交通咽喉。

另一方面。对于项目的位置房姐认为也是可圈可点。虽然位于市中心，但是并不喧闹，优美的运河成为了闹市区与“珠宝别苑”之间的天然屏障。该区域商业中心众多，Grand Central，The Mailbox，以及The Bullring等可以满足各种日常生活需求。值得一提的是，英国超过40%的珠宝首饰是由项目周边的珠宝区而产，因此这里也是一个集结了众多珠宝商，珠宝设计师，时尚品牌和高端餐饮的聚宝盆。最近的车站是珠宝区车站，步行5分钟即可到达。

伯明翰图书馆：步行7分钟

伯明翰市议会：步行8分钟

伯明翰国际会议中心：步行10分钟

Colmore Row金融区：步行10分钟

The Rep伯明翰剧院：步行15分钟

新街车站：巴士8分钟

Bullring购物中心：巴士10分钟

The Custard Factory Area创意区：巴士30分钟

伯明翰机场：火车10分钟

牛津：火车45分钟

剑桥：火车55分钟

伦敦：1小时25分钟

曼彻斯特：1小时30分钟

经济心脏：

作为英国第二大经济体，伯明翰的经济发展迅速并且潜力巨大。交通光环自不必多说，汇丰银行，德意志银行等世界级金融巨头的进驻，将会有力促进地区经济发展，并且带来众多新富金融翘楚在当地生活。

伯明翰的教育资源还是很丰富多元的。国际认可的教学成果，优越安全的生活环境吸引了大批学生来此就读。距离项目最近的大学是伯明翰大学学院（University College, Birmingham），其他老牌名校包括：伯明翰大学（The University of Birmingham），阿斯顿大学（Aston University），伯明翰城市大学（Birmingham City University），纽曼大学（Newman University）等。

优秀小学有：

St George’s Church ofEngland Academy, Newtown (Outstanding)

St Thomas’ Church ofEngland Va Primary School (Outstanding)

St George’s Church ofEngland Primary School (Good)

Nelson Junior and Infant School (Good)

Brookfields Primary School (Good)

St Patrick’s CatholicPrimary School (Good)

St Chad’s CatholicPrimary School (Good)

The Oratory Roman Catholic Primary School (Good)

Barford Primary School (Good)

St Francis Catholic Primary School (Good)

上图为2015-2018年伯明翰市住宅供求图，上方红线为需求，蓝色柱状图为每年预计投入市场的住宅房产数量，可以看出鸿沟很大（数据来源：Knignt Frank）

在英国中部，除了之前我们讲过的曼彻斯特，伯明翰也是欧洲最年轻的城市之一，24岁以下人群目前占到当地人口的45%，年轻人群为当地租房购房提供了稳定的客源。根据伯明翰市政厅公布的数据，截至2015年底，当地住宅缺口已经达到8万套，未来缺口还在不断扩大，供不应求。

上图为“珠宝别苑”所在行政区，可以看出Ladywood区位于伯明翰众多区域的中心位置，好的位置也是充足客源的一大保障

我们回到“珠宝别苑”，该项目还有一个特点就是小户型一房较多，一房数量占总房产数量的70%以上，如果是用于投资的话，一居室公寓是非常好出手的。另外如果是在Ladywood这个行政区，房价预计年化增长在5%－7%不是问题。

另外，上图为截至2015年低Knight Frank调研公布的伯明翰市居民购买/租赁房产最大的几大驱动因素，在25-44岁这一年龄组中，除了价格这一主要决定性因素（项目惊爆价格见下一板块），靠近工作地/大学，以及靠近商区是当地被访者最为看重的。而“珠宝别苑”恰恰可以满足当地房客们的需求。

一居室：16万英镑起（40.48平米起）

两居室：21.9万英镑起（57.93平米起）

产权：999年

停车位：可另外购买，共5,000英镑/个

地租：一居室275英镑/年；两居室350英镑/年

物业费：1.6英镑/平方英尺每年

交付方式：订金1,000英镑；首付款20%；28天交换合同；尾款80%

交房时间：2017年夏季

未来租金回报率预估：

我们以一套40平米总价160万人民币的一居室为例，物业管理费是0.7万元，如果首付是20%（32万元），那么贷款金额就是128万元。假设月租金是1万元，一年就是12万元，因此

预计租金回报率＝（12万租金收入－0.7万物业管理费）/160万房款总额＝7%，大于6%就是很可观的。

所以看过项目介绍和投资分析，当房姐给您贴出这白菜价格和回报率后，如果您心头有了小小波动，那么就请快快联系房姐吧，完整版楼书，住宅户型图，停车位图例，以及价格表会在第一时间发给您！

最后，房姐祝所有考生都能收到好成绩！

声明：本公众号文章均为知识政策普及性质，并非绝对建议，不承担法律责任，如果您有进一步疑问还请咨询税收房产专业人士。