EB5投资人尽职调查哪些法律文件和关键要素,美国移民信息平台微信公众号文章

EB-5投资相当复杂，需要经过仔细的考虑、尽职调查和准备工作。因此，投资人明白自己有哪些权利很重要。虽然最近有一些关于EB-5问题项目的报道，但潜在的投资人应该要知道EB-5计划仍然在起着作用，而且是获得永久居留身份的可行通道。自2008年以来，EB-5计划为美国带来了140亿海外直接投资，帮助来自世界各地的数千名投资人及其家庭获得了永久居留身份，让他们可以在美国工作和生活，自由出入美国，享受绿卡的权利。

尽职调查

要知道，投资是一个重大的决定，投资人在作出投资之前应该慎重考虑。在作出决定之前，对项目、中介及其成功几率、行业经验和法律合规进行尽职调查是很关键的。

在进行尽职调查时，投资人有权利审核项目相关的文件。投资人应当审核商业计划书、经济学报告、施工计划表、市场研究，了解供求数据、预估的就业创造、退出策略和其他投资的基本原则。

审核私募备忘录（PPM）尤为重要。

PPM是投资的总结性材料，包含了运营和认购协议，是列出了所有投资风险的唯一材料。虽然PPM比较复杂和冗长，有时甚至有近100页，但这是投资人为其EB-5投资项目作参考的最重要的文件。那些寻求通过EB-5计划获得永久居留权的人必须明白，作为投资人，在决定项目是否适合投资之前，他们完全有权利对项目提出问题，并展开尽职调查。

事实上，如今的市场，全面的尽职调查或许是为EB-5投资做准备的最关键要素。除了审核上诉文件以外，投资人应该弄清楚项目的管理团队和开发商是否有确实的成功记录和充足的资金完成项目。另外，整个项目团队要非常熟悉EB-5的全过程，并且有良好的诚信记录，这一点非常重要。还要确保项目的书面材料与投资项目负责人或中介的口头诉说相一致。

在尽职调查的过程中，潜在的EB-5投资人可以提出以下问题：

1. 区域中心是何时通过USCIS（美国移民局）的审批，是否有过任何更新？

2. 区域中心是否有过I-924被拒的记录？

3. 区域中心是否收到过终止意向通知？如果有，那区域中心目前的指定状态如何？

4. 区域中心是否保持每年向USCIS递交I-924A表？

5. 区域中心是否曾遭受SEC调查或审查？

6. 区域中心是持证经纪人还是与持证经纪人合作？

7. 区域中心或项目负责人是否在类似开发项目上有过成功经验？

8. 区域中心I-526和I-829的获批率是多少？

9. 项目的I-526获批率是多少？

10. 项目是否获得了USCIS的预批准？

11. 投资是否有监管账户？如果有，其投资资金释放原则是什么？

12. 如果I-526被拒，投资资金是否全额退还投资人？

13. 如果I-526被拒，是否会退还发行管理费或其他任何费用给投资人？

14. 项目是否有被控告证券违规和/或欺诈，或任何参与实体管理与运营的个人是否被指控证券违规和/或欺诈？

15. 区域中心或项目负责人是否牵涉刑事诉讼？

最后，投资人应该积极咨询自己的顾问，了解投资的财务、税务、法律、会计、规章和相关的后果。

EB-5投资者考察项目时，必须要看的法律文件

I. 基础认证文件 –

1. 区域中心批准信 (Letter of Approval 或Approved

2. 目标就业区认定报告（TEAApproval Letter）
II. 项目核心法律文件
1. 私密发行备忘录（PrivatePlacement Memorandum 或叫 Confidential Private Offering Memorandum），俗称：PPM
2. 有限合伙协议（LimitedPartnership Agreement）或者是运营协议（Operating Agreement）
3. 认购协议（SubscriptionAgreement）
4. 商业计划书（BusinessPlan）
5. 经济分析报告（EconomicReport）
6. 银行监管协议（EscrowAgreement）
III. 其他相关文件

1. 贷款协议（Loan Agreement）
2. 开工许可（Letterof Permit)
3. 完工保证（CompletionGuarantee）
4. 抵押/担保文件(Deed of Trust, Security Agreement或 Gurantee Letter等)
5. 资产证明（FinancialStatement）
6. 评估报告（AppraisalReport)
7. 个人简历（Resume)：区域中心负责人、开发商的公司简介或者个人简历，可以看到是否有良好的历史记录。
8. 政府官员的支持信（Letterfrom Officials)