【利好】澳央行降息增强信心，更多卖家欲将物业推出市场！澳房走势将出人意料！,臣信集团微信公众号文章

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储备银行上周二决定降低官方利率至历史新低的1.5%后，预料将会刺激悉尼和墨尔本的春季房市。

专家认为如果各大银行跟随央行降息0.25%，将鼓励买家入市，而更多卖家会把物业推出市场。

由于物业短缺，令市场近日表现强劲，预期更多的供应可以令房价增长维持在可持续的水平之内。

Domain集团首席经济师Andrew Wilson指降息可以改善负担能力和信心。悉尼和墨尔本在七月已录得较强劲的拍卖活动，清出率创下今年最高或接近最高的水平。市场明显有向上的趋势，而降息更会令走势更加强劲。这将为拍卖物业数量回升作好准备，悉尼和墨尔本房市将继续对卖家有利。

LJ Hooker首席执行官Grant Harrod表示，降息的决定应该会在春季前令出售物业数量上升。在过去的一季，供应不足令悉尼和墨尔本的房价上升，更多物业推出可以令市场更有持续性。现时距离春天的销售季节不足一个月，央行降息将进一步刺激买家。

墨尔本物业代理Biggin and Scott的Trudy Biggin认为降息可以增加买家的信心，在购买物业时把预算增加。利率低企是令房价上升的原因之一，但同时显示经济表现未如理想。Biggin相信供应不足的情况将持续，很多人，特别是在海滨区希望把房子卖了，换一间较小的房子居住的人，不放心把房子出售，因为市场上可供购买的房屋不多。

CoreLogic研究部主管Tim Lawless表示，如果银行跟随央行降息，政府将会再小心检视房市的情况。如果房价再次回升，可能促使澳洲金融监管局再进一步限制投资借贷及/或要求贷款机构收紧贷款与估值比率。这次央行的降息决定可能会维持整体房市的基本需求水平，但其他因素，例如负担能力的限制、更高的供应水平、更严谨的借贷条件和疲弱的租赁市场可能令房价增长维持温和，回复更可持续的水平。

就目前央行降息的趋势看来，低澳元是近年来刺激海外买家需求的重要原因。澳房对海外买家将更具吸引力。

四年前，澳大利亚每年新建住宅是14.5万套，矿业繁荣带来的人口增长使得基础需求达到18.4万套，因为当时房价疲软到不足以支持开发商贷款申请，住宅存量短缺的情况不断加剧。

但似乎一夜之间，投资人以强烈势头回归市场并驱动房建复苏。发展到现在，澳洲每年新建住宅水平已达22万套，各首府城市房价显著上涨。房屋供给最短缺的悉尼，房屋价格涨约60%，公寓涨近40%。墨尔本房屋价格涨40%，公寓价格涨幅相对缓和。

促使房市转向的另一重原因在于，开发商选择的房型不对。投资性房产需要保证房租可负担性，因此大部分公寓都是小户型，但是未来真正的需求增长来自于居所升级和缩小居住面积的购房者，他们需要更大、质量更高的高质量公寓，而也将是驱动下个上升波浪的主要力量。

同时，需要注意的是，澳洲“本地人”的构成正在发生巨大变化，尤其是海外新移民的快速增长，这种变化之显著在很大程度上影响到房市基本需求。

观察澳洲移民形势，与澳洲房市周期展现出较强的相关性。上世纪90年代，澳洲每年的海外净移民数量约10万人，到本世纪2009年6月的一年内达到30万人的巅峰，到2015年6月的一年内回落到了18.6万人。新移民到澳洲首要事项就是购房，相较于换房者，这种新增需求显然更加切实和稳固。对应地，澳洲房市在2012年中到2015年末出现一波狂热浪潮。

在最新一次人口普查中，全澳2400万人口有近700万出生在海外，占到总人口的30%。悉尼42%的人口出生自海外，比例远高于纽约的29%。不可否认，海外移民的急速涌入是悉尼房价居高不下，需求远超供应的重要因素，同时也是近年来墨尔本与布里斯班房市全面盘活的关键所在。

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