在EB-5投资移民众多项目中，有没有哪个项目有大量可靠数据证明安全性接近100%呢？

SBA 504第一贷款自从1958年问世以来，每年都有上千笔完成过户，还从未曾出现过本金无法全部回收的记录。2010年4月美国借贷中心American Lending Center的前身美国就业发展借贷中心将SBA 504第一贷款项目申请成为了EB-5项目，将这一投资安全程度在金融界首屈一指的独特政府项目成功引入了投资移民领域。这个贷款为什么安全到如此程度？究竟是什么原因？ 这篇分析文章给出了准确的答案。

如果这个世界上有一种金融投资自1958年诞生至今从没出现过损失，你想知道这是什么投资吗？如果这种投资是上千家美国银行日常贷款业务的一种，你会吃惊你竟然从来没有听说过吗？

SBA 504贷款！

这种投资就是美国中小企业局（“SBA”，美国联邦政府机构）与银行等金融机构携手为美国中小企业的发展成长获取固定资产所提供的组合贷款融资模式，通过《1958年中小企业投资法》第504章节设立，简称SBA 504贷款。申请的SBA 504项目一旦获得金融机构及SBA的批准，申请企业将同时获得两笔贷款，金融机构提供的第一贷款和美国中小企业局（通过认证发展公司，“CDC”）利用政府担保取得的第二贷款。精确的讲，我们这里提到从未出现过损失的投资是金融机构提供的第一贷款。

按照SBA标准操作流程（SOP 50 10 5）的规定，第一贷款的贷款额不得少于（SBA批准的）项目预算的50%，而大部分情况下金融机构也只把贷款额度严格控制在批准预算的50%。同时，流程规定，企业获取的固定资产（大部分情况下是商业地产）须作为两笔贷款的抵押，其中第一贷款占据优先的第一清偿顺位。那么，SBA批准的项目预算与抵押资产的价值是什么关系呢？

正常情况下，SBA批准的项目预算就等于抵押资产的估值。这是为了保证在贷款违约情况下两个贷款都有足量的抵押资产供清偿找回损失。需要牢记的是，处在第一清偿顺位的第一贷款在初始状态下（购买固定资产或者新建固定资产完工时）都有整整两倍的固定资产作为抵押。这一点在很大程度上保证了第一贷款投资在商业地产价值大幅度下降的恶劣情况下仍能有效保证清偿价值足以找回贷款损失。

为什么SBA 504第一贷款从来没有出现过损失？想找到这个答案，需要先明确什么情况下，这笔贷款可能无法全部回收。

在以下两个条件同时发生（注意，缺一不可！）的情况下，SBA 504贷款的本金才可能无法完全回收：

1） 贷款出现违约（连续两个月以上月供出现迟交或者贷款到期余额未完整付清）

2） 在贷款违约后进入清偿程序，对抵押资产进行拍卖时，拍卖价值（当时市场价值）已经下降到抵押资产初始估值的一半（50%）以下

如果抵押资产因房地产市场波动而大幅度贬值，不管贬值程度多少，只要贷款没有出现违约，贷款投资仍将顺利收回。而如果房地产市场下行，只要抵押资产贬值程度不超过50%，即便贷款出现违约，经过拍卖清偿程序，贷款投资也不会产生真正损失。

我们先通过统计数字看看SBA 504贷款出现违约的可能性有多大。

贷款违约通常指贷款的月供出现两个月以上迟交或者贷款到期余额未能付清的情况。这两种情况中任何一种情况都构成了对贷款协议和借据的违约。按照贷款抵押书的规定，放贷一方可以据此没收并拍卖抵押资产，启动违约清偿程序。贷款违约率（Loan Delinquency Rate）是指在某一时间出现违约的贷款数占同类贷款总数的比例。举例：如果某一时间的贷款违约率是5%，就说明该时间100笔同类型贷款中大约会有5笔出现违约。当同类贷款总量足够大，违约数字统计又比较准确的情况下，贷款违约率是衡量放贷风险最可靠的数据。

当然，贷款违约与贷款出现真正的损失，无法全部回收本金是不同的概念。如果违约后的清偿程序可以保证贷款的本金全部收回，则贷款违约并不产生投资损失。

那么，美国各种贷款的违约率大致是什么样子呢？我们来看一下美国联邦储备银行针对不同贷款类型每年不同季度的违约率统计：

上表中的违约率均来自美国联邦储备银行对美国所有商业银行每季度提交的贷款数据的统计，精确度极高。这些数字充分体现了不同类型贷款的违约率变化趋势，准确描述了不同类型贷款的投资风险变化。

为了便于和同样使用商业房地产做抵押的SBA 504 第一贷款进行比较，我们在这里只选择上表中左侧以房地产作为抵押的几类贷款（Real estate loans）进行分析。这些贷款根据抵押房地产的类型，从左到右，共分为住宅类，商业类和农庄类三类贷款。

可以看出，住宅贷款，也就是我们通常生活中接触最多的普通“房贷”，在这三类贷款中违约率一直最高。商业贷款和农庄贷款的违约率相对来说都比较低。举例说明：2015年第4季度的住宅贷款违约率是5.17%，同一时间，商业贷款和农庄贷款的违约率分别只有1.06%和1.52%。从历史变动规律看，在2008年美国次贷引发的金融危机之后，各类贷款的违约率都随着美国经济的逐步恢复，金融市场的渐渐稳定而不断下降。住宅贷款的违约率从2011年第1季度的10.41%一路下降到2015年第4季度的5.17%，下降比例超过了50%。商业贷款违约率则从2011年第1季度的7.56%大幅度下降到2015年第4季度的1.06%，下降幅度超过86%。

SBA 504 贷款的违约率可以从以下SBA的官方统计图（图2）中一窥端倪。此图截取自美国中小企业局官方发表的2005到2015财政年度SBA 504贷款违约率变化图。

上图中的蓝色曲线显示的就是违约率随时间的变化。不难看出，在长方形灰色地带标出的经济衰退期之后的2010年SBA 504贷款的违约率达到了历史最高点。在2008年（衰退期开始时间）前，违约率相对稳定在1%与2%之间。而在2010年违约率突破4%，达到最高点。此后经济形势逐步改观，违约率也逐渐下降，目前已经降到过去十五年中最低的0.9%。最近这六年中，SBA 504贷款的违约率从金融危机后2010年2月的最高点4.3%逐步下降到2015年7月的0.9%。

如果把2015年第三季度SBA 504贷款的违约率与住宅和商业贷款违约率进行比较，可以看出，SBA 504 贷款违约率比另外两类主要贷款的违约率都低，尤其是比住宅贷款的违约率低出很多。SBA 504贷款违约率只相当于该时间住宅贷款违约率的15%，普通商业贷款违约率的78%。那么，究竟是什么原因造成了SBA 504贷款的违约率明显低于其它贷款类别呢？

这要从SBA 504贷款风控审核的特殊性讲起。与普通银行贷款不同，SBA 504贷款是美国联邦政府通过联邦立法支持的政府项目。在贷款申请中，美国中小企业局明确要求持有申请企业20%或以上比例股份的企业主对贷款进行“个人担保”。这是所有住宅贷款及大部分商业贷款不要求的。这种“个人担保”在法律上授权了美国政府在贷款违约后可以直接向企业主本人追偿损失，以企业主本人的个人资产作为追偿目标。这样的规定对申请SBA 504贷款的企业主本人形成了巨大的违约负担，一旦出现贷款违约意味着企业主本人的财产可能面临政府的收缴。

美国联邦法律规定，个人欠美国联邦政府的债务，美国政府可以动用一切政府手段，包括没收个人社会福利（比如社会安全保险支付的个人退休金）等手段进行追偿。追偿手段的严厉无疑对可能违约的企业主造成了很大的威慑力，一定程度上控制了贷款违约的发生。

贷款违约率再低也还是会有贷款出现违约。那么，SBA 504贷款违约后第一贷款又有多大机会无法100%找回贷款本金的损失呢？

违约后的清偿程序包括了对抵押资产的没收和拍卖两个环节。在拍卖抵押资产的时候，拍卖成交价，即清偿价值，是否大于贷款尚未回收部分的数额，是投资是否形成损失的标准。由于抵押资产的初始估值是SBA 504第一贷款额的两倍，因此，如果清偿价值没有低于抵押资产的初始估值的一半，换句话说，抵押资产的价值在拍卖时还没有“跌”到最初估值的1/2以下，则清偿后贷款的原始投资（贷款本金）仍将100%收回，不会产生任何损失。

在美国，商业房地产的价值下跌会轻易“跌破”先前估价的50%吗？在这里，我们来看看美国权威的Green Street公布的商业地产价值指数怎么说。

美国商业地产的价值变动规律如下：大致每十年到十二年会经历一次周期性波动。在每一周期开始后，价值从长时间缓慢提升到短期内加速提升，达到最高点后价值会在很短时间内快速下降，跌至最低点后再缓慢反弹，然后进入下一周期。不过，透过不同的周期，商业地产价值的总体变化趋势是不断提升的。

SBA 504第一贷款以商业地产作为抵押，抵押价值的变动完全遵循商业地产价值的变动规律。因此，在每一周期中价值达到最高点后的2-3年，也就是价值快速下降的过程中，一旦抵押资产被拍卖，拍卖价值相比初始估值必将大幅缩水，最有可能出现清偿价值不足，从而导致部分贷款本金无法找回。

图4 的变化曲线从1998年初开始，直到2016年初，精确描述了美国房地产历史上价值波动最大的一个周期中商业地产价值波动的全过程。这其中，从2007年8月价值达到最高点，到2009年5月价值跌到最低点之间的下降幅度是美国历史上最剧烈的。

如果以2007年8月作为基准点，当2009年5月商业地产价值跌至最低点时，跌幅达到了38.8%（100 – 61.2 = 38.8）。这个下降比例是美国商业地产历史上最大的。

假设一笔SBA 504贷款过户前估价报告采用了2007年8月商业价值达到最高点时的估值，此后贷款违约，进入清偿程序，拍卖时刚好赶上2009年5-6月，商业价值降到最低点。如果拍卖完成，抵押资产会平均损失38.8%的价值，只能收回61.2%。不过，由于只要收回50%初始估价就可以保证第一贷款的本金无忧，这个史上最大缩水幅度依然无法造成第一贷款的任何损失！这就是为什么SBA 504贷款历史上从来没有出现过损失的根本原因：商业地产价值的下跌幅度还从来没有超过50%。

虽然未来周期中商业地产价值的下降幅度无从预判，谁也不能保证跌幅不会超过50%，但至少在过去的半个多世纪里，SBA 504贷款已经创造了一个不大不小的奇迹：贷款违约情况下从未出现回收损失！

SBA 504贷款是美国联邦政府参与风控和放贷的项目，严格的政府风控程序确保了贷款违约率在所有贷款项目中最低。美国中小企业局的最新数据显示，SBA 504贷款在2015年7月的违约率仅有0.9%。SBA 504贷款的抵押规则要求第一贷款有两倍价值的固定资产（商业地产）作抵押，为防止未来抵押价值下滑创造了足够大的缓冲空间。在有据可查的历史上，即便遇到商业地产价值历史上最大跌幅（38.8%），SBA 504第一贷款依旧能保证完成清偿程序后贷款本金毫发无损。

可以说，美国政府设计的特殊规则和程序铸就了SBA 504第一贷款辉煌的不败历史！

美国借贷中心（AMERICAN LENDING CENTER）原名美国就业发展借贷中心，是一家位于美国加州长滩的非银行金融贷款机构，也是经过美国移民局（USCIS）指定的EB-5投资移民区域中心。中心与美国中小企业局合作，向经过严格风控审核批准后的中小企业提供贷款，创造就业岗位，推动美国经济发展，同时提供EB-5投资人及家庭成员移民机会。从2011年1月到2016年6月，美国借贷中心在全美国范围内共成功完成41个SBA 504贷款项目的资金募集，成为美国最大的非银行SBA 504借贷机构，项目成功率100%，贷款违约率0%。

目前区域中心控股集团通过申请和并购全资控股了11家美国移民局指定的区域中心，地理覆盖范围包括加州，纽约，佛罗里达州，华盛顿州，俄亥俄州，乔治亚洲，北卡罗来纳州，科罗拉多州，弗吉尼亚州，新泽西州，宾夕法尼亚州，夏威夷州，伊利诺伊州，华盛顿哥伦比亚特区。

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