【土澳思维】的朋友们，
今天是个好日子，一个值得纪念的日子。
中国女排在先输一局的情况下加强发球和拦网，连扳三局3-1逆转获胜，时隔12年再度荣膺奥运冠军，四局比分为19-25、25-17、25-22和25-23。
今日【土澳思维】有第二篇文章的推送：【转载】学习郎平好榜样。值得一读。
最近，我的朋友圈被大温地区（加拿大）7月房产销售量的惨状刷屏了，很多客户和朋友们纷纷私聊问我对此事件的看法。【土澳思维】需要做进一步的数据分析，目前来看，我可以给出以下6点初始结论：
与今年二月份的销售高峰期相比，大温哥华7月的销售量下跌 21.5%，菲沙河谷的销量狂掉 28.8%；
依据MLS房价指数（MLS Home Price Index），BC省大温哥华和菲沙河谷的销售量下滑虽然最大，但同比去年7月，价格也上涨最大：菲沙河谷上涨 37.6%，大温上涨32.6%；
从加拿大全国数据来看，7月房地产销售量比6月下降 1.3%，比去年同期下降 2.9% ；
大温哥华针对海外买家的15% 转让税（就是我们澳洲常说的印花附加税）在8月2日生效，对销量和价格产生的影响还需要一段时间来观察；
朋友圈流传的大温地区房价过去28天降了20.7%和过去3个月降了24.5%的数据来源是一家地产中介服务公司 ZOLO，数据准确性有待进一步核实。
我的十大地产导师之一约翰·林德曼最近也对澳洲房市作了一些最新的分析，跟着我一起学习膜拜一下吧。
悉尼目前的房产供求关系是比较平均的，既没有供过于求，也没有供不应求。所以房价不可能大跌。
有人可能会辩驳，前几年大量的海外买家抢占市区高密度的楼花，难道不会产生供过于求吗？
我们来看看最新的数据，目前悉尼CBD地区的空置率为20%，其中7%是在寻找租客或准备卖掉的，而有13%是压根就不会出租的。换句话说，13%的房产投资人压根就没有要把房子出租出去的打算。
我们分开来看，7%的实际空置率是可以接受的，所以不会造成房价大跌。现在问题就是：为什么在悉尼CBD有13%的刻意空置？
原因在于，海外买家（尤其是中国买家）在悉尼CBD的所占比例远远高于其它地区。而这其中的很大一部分人群买房不是为了挣房租的，而是为了资产保值和防范未知风险的（你懂的）。其原理跟澳洲本地人买黄金等稀有金属来做保值投资是一模一样的。这部分海外房产投资人看重的不是租金回报，而是像买黄金一样寻求保值，因此说有13%的供过于求显然是片面且不准确的。
当然了，除非未来会发生全球大范围金融风暴或亚洲发生一些灾难性事件，这群人是不会把投资房一起抛售的。但话又说回来了，如果大灾难真的发生了，谁还会专门盯着房价呀。
说道布村，谈谈矿产业就不可避免了。2011年至2012年的时候，布里斯本的房屋供求关系是相对平衡的。然后，由于矿业每况愈下，原来在昆州矿区的大量人口就入住了布里斯本，造成了布村的房屋供求关系瞬间变成供不应求，直到2013年3月份。
目前，布村的楼市分为两级，第一级是市中心CBD的高密度、高逼格的楼花（50万起），第二级是市中心周边的独立屋（36万起）。但不管是哪一级，由于供应太大，房价是涨不上去的。
这对首次置业者来说是一件大好事，但对于房产投资家来说绝对是一个警告的信号。
那为什么布村的房价感觉一直不错呢？我们再来用数据说话。
原因是，布村近期房价的上涨依靠着高端市场的增长，而高端市场跟矿区人口移民布村，致使开放商大批量造房而导致供过于求，完全是两码子事。
墨尔本目前是澳洲人口增长最快的城市，每年净增10万人，这里面有很多来自西澳的人口（矿业不景气），并且越来越多的海外移民也把猫本定为首选城市。
墨尔本目前房产的供求关系是比较平衡的， 但是，随着越来越多的人口净增长，首次置业的房产会越来越抢手。
分析猫本房市的关键就是判断以下两件事：
人口的高增长是否是一个持续性的现象；
中长期利率的上升是否会影响人口的购买力。
林德曼对悉尼和布村的一些分析（粉色加重）大开了我的脑洞。建议读者们再读几遍，理解其精华所在。
对于加拿大的房市，读者们要警惕朋友圈内的刷屏，待我分析研究完后，再做定论。
