这两天樊霖姐在网络上找资料的时候，看到一个推广澳洲房地产的网站的信息，瞬间被这个网站的信息震撼到了！

这个网站上推广的是墨尔本的房地产项目，他们在网站上对公寓一房的推广信息是这样的：

这套房产的价格是40万澳币；一房一厅一卫没有 车库

我们来看看其中的猫腻：

1， 首付价格是房产的10%，4万澳币，按照当时的汇率大约19万人民币，没有问题；

2， 2018年交房，贷款6成，利率4%--这个问题非常大！（首先作为海外人士购房，我们属于投资客，澳洲银行对海外投资客的利率从未有过如此之低，这是误导之一！）

3， 2018-2020年，这里写的是“开发商预计年回报率6%”而不是开发商“提供”6%租金回报，所以信息不详，这是误导之二；

4， 2020-2023年一室出租房租是500澳币，请看现在墨尔本离这个项目100米左右的一室房租市场价格—$365澳币一周! 即便是展望到2023年的房租价格，以墨尔本市场25000过剩公寓的市场容量来看，不可能到$500一周，这是误导之三；

5， 所以，这套一房最后真正的出租回报率和净赚利润应该是这样计算的：

房屋2020年预估$420/周(预估最高值)*52

-利息$9600-年物业管理费约$1800

-年市政府约$1400-年水税约$800

-年出租管理服务费约$1700 (按6.6%市场价收取)

= 年约$6540 

 也就是广告上少算了每年一万澳币的支出！

6， 2023年利用“贴现’，房产价格估计是$65万澳币，可以将增值部分25万澳币提出购买另一套房— 这是按照墨尔本房价每年增长10%计算，同时如果按$500一周的租金计算，年回报率是6.5%; 那么墨尔本的房产年复合回报率应该是16.5%；而这就是最大的误导之四，甚至可以说是欺骗了！

因为墨尔本的房价甚至全澳洲的房价都几乎不可能有年复合16.5%的回报，尤其是公寓！

请看墨尔本最新的1998-2016年近20年的公寓表现：

（数据源于墨尔本当地一家房地产中介的房产估价报告）

也就是说，墨尔本市中心的公寓在过去20年的才涨了100%，每年5%的房价增长,而不是10%！（房产广告区离墨尔本市中心不远，可以作为参照）

我们再来看看他们的两房公寓宣传手段：

这套两房两厅一卫的公寓价格在60万澳币，不知道是否包了车位。

分析：

1， 前三条状况与一房公寓相似；

2， 最后一条的半租半住，一室分租的价格就是$400澳币一周，这么高的房租请问谁在租呢？（纯粹的误导价格！）

因为墨尔本单间房租价格在这个区域(相似楼盘)是这样的--仅仅$280澳币一周啊：

而且，所有的这些信息中，都只是告诉读者您最大最好的收益，而没有告诉您最最重要的—每年持有这些房产的开销，其中包括的公寓物业管理费，市政费和水税等开销。

而一幢高层公寓楼的年物业管理费大约在2000-5000澳币一年（具体情况要看是否有游泳池等高级设施，设施越高级，物业管理费越高，相对出租回报率就越低，因为这个费用是业主支付的！）

但是，我们可以这样来武断的下评论，澳洲房产销售都是骗子吗？

并不是的。

以樊霖姐所在的TIPS公司的房地产销售来举例，首先，我们告诉你在澳洲拥有房产后，除了房租作为收入，所有的潜在费用支出，都帮你算出来啦！

表格中可以看到房屋的保险，房东的保险，三费支出，甚至出租广告费和租赁费等等费用都计算在内了！

贷款利率是按照目前市场最高的利率计算的，是怕万一最坏的状况发生，你还有缓手的机会！

更加重要的是，如果看樊霖姐所有的帖子，都很负责的告诉你，澳洲房产的年复合投资回报率在9%-12%之间，弹指20年，整个澳洲所有城市都一样，没有差别！

肯定会有人问，为什么你们TIPS公司要讲实话呢？为什么你樊霖姐要讲实话呢？

首先，在澳洲有法律约束着我们，不能乱讲。

其次，作为澳洲本地人开办的公司，我们销售的房产都是给澳洲本地人士的，如果把这些隐藏费用没有算进去，那么澳洲人按照平时的开销习惯，就有可能没有把这项支出列出来，那么他们就会陷入财政紧张，就会引起纠纷。

本着这样的原则，我们TIPS公司是老实本分的销售澳洲房产的，不带猫腻。你在我们这里买到的，一定是放心房产。

所以，在投资澳洲房地产的时候，应该多问问几家销售公司。找到诚实，守信的靠谱房产公司购买房产才最可靠。

所以，如果购买澳洲房产，多问几家，多比较一下。找樊霖姐这样比较靠谱的中介，我们TIPS这样澳洲本土公司，信誉是有保障滴！

想了解更多澳洲房产信息，欢迎加我的公众微信 adelaide5000