EB-5，你的门框太窄了!,美国移民信息平台微信公众号文章

EB-5，你的门框太窄了!

“疫苗事件”之后，惊慌失措的人们又开始了一波询问EB-5移民美国的小潮。很不幸的是，4月14日。SEC又起诉了一家很有名气的佛蒙特州区域中心Jay
Peak 的滑雪设施和生物研究设施项目。共计3.5亿美元的EB-5投资款，超过700名申请人受到影响。起诉理由仍然是“挪用EB-5资金”。

1)
EB-5资金被挪用是因为“监管不严”? 或项目开发者“不是好人”吗？
在此之前，以“挪用EB-5资金”遭到SEC起诉的有，西雅图Path America的地产项目，南佛罗里达EB-5
Asset Manager的地产项目，以及加州Suncor Fontana的养老护理项目。多数业内人士在解释类似越来越多的案件时，归纳为事先要审核项目管理人“是不是好人”，以及呼吁修改EB-5立法或通过增强投资人参与监管资金的使用来解决问题。真的是这样吗？这似乎遗漏了最根本的东西，就是项目本身的问题。举一个不太恰当的例子：如果我们投资了一个已经病入膏肓的人，期待他健康的为我们工作，因此，我们呼吁加强对医疗机构的监管以及加强对医生操守的监管，尽管无论怎么呼吁都不为过。但是，我们还是更应该研究一下我们的投资标的，看看项目本身是不是足够健康？

2）“融不到后续资金”是这些烂尾项目的通病。
尽管SEC的起诉理由是违反证券法的“挪用资金”，但这些烂尾项目的实质，其实是没有办法融到后续资金。一拖再拖而泡了汤。
EB-5的资金受制于创造就业的模型，通常只能占到项目总投资的20%，加上开发者的前期投入，后续60%
-70%的资金要通过资本市场来融资。那么资本追逐什么项目呢？概括的讲资本只追逐两类东西，一个叫高成长，一个叫固定收益。风险投资就是为追逐高成长项目而诞生的，比如阿里巴巴和腾讯，这一类创新的商业模型或新技术项目，他们超高的增长为投资人带来倍数级的回报（百倍甚至千倍）。而固定收益类项目，比如国债和大型基础建设类项目（高速公路，发电厂等）则是养老金和保险资金追逐的对象。
不幸的是除此之外的绝大多数项目，都没有办法进入资本的“法眼”。比如酒店项目，它既非高成长(一个酒店就这么多房间)。它也非固定收益，因为它受制于周边酒店的竞争等因素而呈现收入的不确定性。所以这些项目的融资渠道就特别的狭窄。我们会看到在EB-5项目的融资结构里，都有一大块“夹层贷款”或”过桥贷款“。

3）如何认识“夹层贷款”？
首先，夹层贷款是一种以未来收益作为抵押的借贷方式。注意，它并非抵押了建筑物的产权。我们看到有些EB-5酒店的宣传资料上讲，它的夹层贷款是抵押了建筑物的产权，“大不了将来还你个房子”。这是一种非常不负责任的讲法，不但有害，而且违法。
其次，贷款的银行或金融机构，这个资本市场已经发展了2百年了。他们依据什么就给你做夹层贷款了？
还是要回到这个项目能不能确保盈利？那么，银行是怎么预测这个项目能不能盈利的？
银行有一套完整的评估体系，通常是指定具有极高公信力的第三方专业评估机构来完成。所以，EB-5投资人要询问项目方有没有做风险评估？是那个机构做的评估？比较搞笑的是，某移民中介网站上大言不惭的说它有第三方公司，同时它自己又说明，它的这个“第三方”就是由它自己组建的。再者，有些宣传资料上信誓旦旦的说，银行已经答应贷款了，银行保证给贷款。。。所以很不幸，这种文字游戏几乎贯穿了整个EB-5行业。

4) 不要被“文字游戏”迷惑了。要学会用专业的方法。
其实，专业投资机构对一个项目的审核是有现成的方式方法的，比如尽职调查。百度上有一个“EB-5尽职调查”栏目，
其中的EB-5风险调查一栏是这样写的：

EB5投资移民项目，本质上即是国内的民间集资，为银行不愿提供贷款及美国投资人不愿投资的高风险项目提供的融资渠道。近年只有不了解内情的中国投资人参加，欧洲及发达国家没人参加这类项目。据2013年美国联邦统计，美国银行批准贷款的项目就有46.8%三年内资不抵债，而这些连银行和美国投资人都不肯放贷的EB5项目，烂尾结果可想而知。
http://www.chineseinla.com/la_weblinks/task_view/id_10787.html

百度上的这段文字显然是激进了，现实中，每年还是有80%以上的EB-5申请人获得I-526，以及90%以上的I-829批准（美国移民局网站资料）。但百度上的这段文字也点出了很多EB-5项目的致命弱点－
属于融不到钱的项目。

5）项目是否为资本所追逐？项目有没有融资难的问题? 是审核EB-5项目的第一到门，
资本是一种非常聪明的东西，在资本市场百年的进化过程中，资本形成了它的追逐模式，要么高增长，要么固定收益。
绝大多数的高成长型的创新高科技项目，因为计算就业模型的限制，根本无法进入EB-5融资，另一方面，创新高科技项目的估值方法（投资预算），也完全为EB-5法案禁止。所以，EB-5项目不太会有高成长的创新高科技项目进入。
再看固定收益类项目，在债券市场上的固定收益类产品通常是指政府及金融机构债券等，其次，大型基础建设类项目，比如收费高速公路，桥梁，电网及发电厂等融资产品，因为其收益有确定的保障，也成为资本追逐的对象。
结论也就显而宜见了。由于EB-5法案对于项目类型的制约，能选出来的，并为资本所追逐的项目实在是太窄了，
而那些过剩的，没有竞争力的项目（95%的EB-5项目是酒店）就一定会出现“融资难”的问题而烂尾。

6）EB-5窄门
所以，EB-5项目是一道窄门，概括的说，只有那些大型基础建设类项目才能在后续融资上有一定的保障，
其中，特别是可再生能源发电项目。美国通过立法来保护这些项目所发出的电力100%被电网收购，并且通过税收优惠，变相补贴可再生能源发电项目（风力发电和太阳能发电）。从而使这些项目成为标准的固定收益类产品，而为资本所追逐，不太会出现后续融资难的问题。
EB-5的项目窄门，是一种先天的不足，是无法通过对现有EB-5法案的修补而被改善的。但EB-5对中国中产阶级而言，又确实是一种最好的移民美国的渠道。端看你选择的项目是不是能通过那一道“融资难”的窄门。