本文来源：EB5Sir

原文作者：Tracy Zhang

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最近SEC行动很多，原因在于将EB-5融资认定为证券发行领域的行为，并将其纳入监管。在市场上，一直有两种声音。一是，将EB-5视为不追求投资收益的移民行为，一是，认定为基于投资行为的移民方式。无论SEC如何界定，对于投资来说，投资移民根在投资，今天就来看下业内金融领域的朋友，Tracy Zhang从投资角度对于EB-5的解读。

伴随着美国经济的强劲复苏，越来越多的中国新贵们开始蜂拥美国投资移民EB-5；加之涨价之风劲爆，美国国会群枪舌战，EB-5签证排期当前，人们对EB-5是策马加鞭、青睐有加。到底美国EB-5身为何物，直叫人热捧蜂拥？其实EB-5也是一种私募融资，目前在中国一提到私募、PE这样的字眼，国人顿时热血沸腾，那是他们耳熟能详、翘首企盼的投资机会。面对美国EB-5之私募门，如何精准的临门一脚，搏击射中，尤为关键，因为这一脚您将进入世界强国美国的大门！

EB-5身为何物？

俗称“美国投资移民项目”，全称是“Employment-Based Immigration: Fifth Preference （EB-5）Immigrant Investor Program”。从字面上就可以看出投资移民，即“投资+移民”——投资人通过基于创造就业的投资从而获取美国绿卡的行为。EB-5项目在1990年立法设定，是美国所有移民类别中，申请核准时间最短、资格条件限制最少的一个便捷渠道。政府并于1993年颁布了区域中心法案，即投资者向高失业率的“区域中心”（Targeted Employment Area，或称为“目标就业区”）投资，则投资额可降为50万美金。本文主要探讨区域中心模式。

EB-5的私募证券属性

在美国，证券的概念非常广义，不仅仅有大家耳熟能详的上市交易股票、债券，其还涵盖：投资合同、票据、和任何“直接参与项目”中的投资。一般来讲，只要有被动投资者，其收益来源于管理人的经营表现，这就是一个证券投资行为。所以这个比我们国内称之为“证券”产品的范围要大很多。

EB- 5美国投资移民，从融资模式的角度来看，是一种私募，证券类融资，在美国理应受到SEC监管。但同时，由于EB-5是在美国境外对合格投资人进行募集，符合免于在SEC注册的豁免条件。¹

私募基金起源于美国。1976年，华尔街著名投资银行贝尔斯登的三名投资银行家合伙成立了一家投资公司KKR，专门从事并购业务，这是最早的私募股权投资公司。

国外私募股权基金经过30年的发展，其规模庞大，投资领域广泛，资金来源广泛，参与机构多样化，已然成为仅次于银行贷款和IPO的重要融资手段。迄今，全球已有数千家私募股权公司，黑石、KKR、凯雷、贝恩、阿波罗、德州太平洋、高盛、美林等机构是其中的佼佼者。私募股权基金在中国发展较晚，但也是咄咄逼人之势，各方投资明星纷纷加盟，私募业内明星璀璨，成长速度惊人。

在美国，每一个EB5区域中心融资项目， 本质上都是一个私募融资（Private Placement）。私募(Private Placement) 是相对“公募”那种公开的、向不确定的对象、较多人数募集资金、备案和监管非常严格的形式而言，是指向小规模数量合格投资者（Accredited Investor）募集资金，此方式可以免除如在美国证券交易委员会（SEC）的注册程序。投资者要签署一份投资书声明，购买目的是投资而不是为了再次出售。

私募融资面向的是，有相当风险抗御能力的（Accredited Investor）合格投资者。根据美国证监会（SEC）的定义：合格的投资者可以是，具有超过1百万美金净资产的个人。同 时，合格的投资者也可以是，过去两年中个人年收入超过20万美金，或者是过去两年与配偶的合计收入，每年超过30万美金。 这些人因为收入和资产高， 法律就推定他们对风险的鉴别和抗御能力也高。

EB-5私募门，又是何方圣门？

EB-5私募门到底是怎样构造？在美国私募基金的主要组织形式是有限合伙企业（Limited Partnership简称LP）。有限合伙组织结构是唯一一个被USCIS（美国移民局）明文批准的针对EB-5的组织结构。因此这私募门就是一个有限合伙组织结构。

『（USCIS，2002年通过了“EB-5区域中心投资移民法”修正案。法案正式明确了：EB-5的新建企业（NCE）可以是投资企业，包括有限合伙的模式（Limited Partnership）。』

对于区域中心法案而言，参与投资的人仅拥有投票权即可被认为符合了USCIS对EB-5所规定的投资并创建新企业的要求，简化掉企业决策权和管理权。这在私募行业常见的有限合伙模式，非常适合EB-5市场的需要—大部分EB-5投资人投资后，既不懂如何管理、也不想参与细枝末节的经营，最好做个权力小、责任小的有限合伙人(LP)，只要监管到所投的资金是去投自己认可的EB-5项目就好了。这个投资实体的后续投资和管理行为交由专业的普通合伙人（GP，一般是区域中心）来运作。EB-5投资人投了资金后，靠着区域中心或者项目开发商成熟、专业的运营经验，完成投资和就业创造从而达到移民局的要求获得绿卡。这也发展成为目前绝大部分EB-5产品的投资模式。

如何临门一脚？把投资资金精准安全射进EB-5之私募门。

EB-5投资移民，投资人想从投资中得到的主要利益的美国绿卡。但是不管怎么说他们都对保护他们的资金感兴趣。但移民局对投资移民的监管要求主要是投资 At risk （在风险下），EB-5项目的管理规章决定了这些资金处于风险中。然而，我们还是可以找到办法来协调这些有风险的规章，从而为达到投资人的资金保值的目的。

什么构成一个在风险上的投资？

投资移民，望名知意，既是投资+移民，关于投资，移民局要求投资人的钱一定要处于风险之中，这也是投资移民的一大精髓。

倘若，项目方保证投资人收益，包括拥有权或者是某一资产的使用，这个收益必须从他们的EB-5投资额中扣除来决定投资人是否能够维持“够格”的EB-5投资；或者任何投资人和新的商业企业间的直接债务安排在EB-5项目内也不构成投资。如果EB-5的投资人有资格去兑现他的股票，即使兑现的条件有限定，这样的投资也不会被视为在风险下，USCIS有可能认为本来守法的EB-5发行没能遵循“处于风险”的要求，而使投资人丢失绿卡身份。

项目采取何种形式融资，有效对投资人的资金进行保值增值？

目前比较流行的交易结构,可以是单层，或者现在越来越多选择多层。根据不同的交易结构，融资类型可以分为股权融资、债权融资，还有一种叫“HYBRID”混合融资的一种新模式，即结合债券融资安全性和股权融资高回报率的一种创新融资模式。

• 单层结构（即所谓的股权融资）

一般来说，投资人并不是直接往EB-5项目中投资。投资人一般投资到一个集体的投资载体，然后通过这个载体来投资EB-5项目，这个载体就是新设的有限合伙企业（下称：投资实体）。投资人一般是把资金投在由区域中心或下属机构新组成的投资实体。区域中心用来充当管理者或者合作者。这种投资人主要是想就算是收益不能保证，但投资实体有足够的资产可以变卖以换回资金。新的投资实体以股权的方式入股EB-5项目，即为股权融资。

该模式的优势是投资人通过定期的股东报告能够清晰地了解项目进展和资金流向。但股东回报依赖于项目未来的收益，具有一定不确定性，但是好的商业模式和黄金地段等优势对项目潜在的收益具有较大的保证。

• 双层结构（即所谓的债权融资）

投资实体创造一个完全被拥有的附属运行公司，然后把筹集来的钱借给这个运行公司，运行公司直接运作EB-5项目。这个借款是完全有抵押的，而且还设定好了回收条件，一般是5年。EB-5投资人投资在公司的股权层面，并且不是债务的直接方，但又通过运行公司以项目或者地产抵押贷款的方式间接取得了债权保护。双层结构被视为有风险并且可以接受EB-5项目，只要与工作创造建立好联系就行。该运行公司不大可能有大量支出的，如有还款就可以用来给EB-5投资者发回报。该融资类型通过双层交易结构就实现了投资人和项目之间的带抵押借贷关系。

一般来讲，投资者倾向于没有银行贷款等债务的投资项目，因为运行公司接受的其他债务资金可能比从EB-5来的贷款更早（级别更高），从而资金偿还顺序优先级别高。

该融资模式由于有一定的抵押品并明确了资金退出的时间，尽管投资收益不高但是比较稳定。目前也受到大多数投资人的欢迎。

• 混合结构（即“HYBRID”混合融资）

还有一种叫“HYBRID”混合融资的一种新模式，即结合债券融资安全性和股权融资高回报率的一种创新融资模式。

投资人投资到投资实体，按投资额持有股权，该投资实体为EB-5投资基金，该基金分散投资并同时拥有多个投资项目，多个I-526（条件永久绿卡）申请备用，过剩工作机会可以储存并重新再分配，属于基金移民产品。投资人通过EB-5投资基金获取投资回报，并通过分散的不固定的EB-5项目申请绿卡，投资期限届满后投资人可以自由出售基金股权。该模式属于一种创新性融资模式，但是大部分投资基金设有防火墙，投资人不能够清晰了解资金走向。

临门一脚、搏击一片碧水蓝天

EB-5的私募投融资本质，隶属于风险投资范畴。因此每一个投资移民项目都会提供私募融资备忘录（PPM）、商业计划书、经济分析报告这三个核心文件。项目的风险会在私募融资备忘录（PPM）里面有全面完整的披露。

PPM，是EB-5项目投资文件中的最核心文件，具有最强的法律效力。这是体现投资项目具体情况最核心的文件，是申请人对项目进行评估和判断的基本条件。文件中详细体现申请人通过认购项目组成有限责任合伙企业、再通过有限责任合伙企业将资金借款（或入股）给企业，最终达到移民目的的整个过程。申请人投资行为所涉及的所有要素：认购金额、还款担保等均在此文件中体现。

只要 EB-5申请人与EB-5项目方签署了投资合同（一般合同包含：PPM、有限合伙协议、认购协议），投资款打入项目监管账户，您就成为了LP（有限合伙人）。这伟岸的EB-5私募门您就临门一脚精准地射中了！后面就是等待美国移民局的绿卡审核批准。

投资回报：投资人一般在EB-5有限条件的绿卡（I-526）申请被批准，然后开始他们两年的有条件永久居民身份后就可以从投资的企业获利中得到股息或者利息。但是必须等到美国移民局要求的最少工作岗位被创造出来而且所有的条件都被取消了（即所谓的I-829被批准后）才能开始拿回投资本金。

投资期限：投资期限基本都是5年，这个年限是私募基金一般墨守成规的一个期限，但由于目前美国EB-5申请人员超过限额，从2015年7月开始执行了移民排期，估计这个资金回收期限应该是5年后并且要在投资人获取永久绿卡后才能返还本金，估计将大于5年。

退出方案：还款模式目前有两种，一种是再融资，还有一种是出售。退出机制由项目的投资方式决定：如果是股权投资，待5年风险期并永久正式绿卡获得后，可将个人股权转让或者继续持有享受分红，收益要看项目具体运营情况；如果是债权投资，待五年借款期后（通常是5-7年），由借款方将本金50万美元还给投资人，外加每年1%左右的利息。（具体以项目PPT条款为准）

投资领域：在EB-5投资领域，绝大多数是地产开发类型的项目。这么多地产项目的原因，一方面是地产行业相对简单，风险控制好做，而且酒店地产行业能够创造更多的员工就业，有利于顺利通过美国移民局的审核，另外一方面是地产行业的退出途径比较多，EB-5投资人的本金偿还比较容易。

EB-5之私募门，您这临门一脚，将搏击出一片碧水蓝天。

涨价之风狂澜，50万美金的EB-5时代即将结束！  

历经26年的美国投资移民，发展也越来越成熟，就连正激战美国总统竞选的候选人川普，也都使用过EB-5资金去建设新泽西的川普大厦，而且几乎所有的EB-5资金都是来源于中国人。目前这EB-5又在酝酿一场巨大的变革，美国国会群枪舌战，EB-5签证排期当前，投资人申请积压警报拉响，今年9月30日，美国投资移民将涨价到80万美元甚至更高，50万美元EB-5时代即将结束！未来移民局对申请人的资质审核将更为严峻，对项目方的调查也更趋于严谨。新一轮名额争抢战役即将打响！

所以投资要乘早，射门要精准！您的临门一脚，不仅仅是射中了EB-5的大门，更是改变了全家的命运，获取美国绿卡，畅想“全球公民身份“，开启国际化生活方式，尊享美国先进的教育资源、医疗和养老制度和优质的公民福利的新生活。

备注：EB-5证券发行的法律依据

目前两个与EB-5行业直接关联的法律是1993年的证券法（Security Act of 1993，简称1933Act）和1934年的证券交易法（Security and Exchange Act of 1934, 简称1934Act）。总的来说，1933Act主要关注证券的发行和销售（交易），而1934Act主要关注于证券交易市场的调控，以及对交易参与者如经纪人和卖方的管理。

原文作者：Tracy Zhang，加州州立大学MBA，曾任职国内投资咨询公司副总。

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