未来五年，影响伦敦楼市的9大事件（中）,英国房产周刊微信公众号文章

我们生活的世界充满变化和不可预知。脱欧公投将成为决定未来5年伦敦楼市的关键因素。尽管最初的震惊已经被市场消化，但随着英国逐步明确并与更广阔的世界建立起新的关系，未来的波动也不可避免。同时，今年还将面临更重要的事件。从3月15日的荷兰大选开始，欧洲几个国家即将迎来的大选也可能带来惊喜。

过去7年的平静表象使大家陷入一种安全的假象中。在全球舞台上，政治稳定似乎是多年来最不稳定的。同时在资本市场，各类资产类别的收益都陷入前所未有的低谷。与此同时，跨行业间的巨大科技变革不禁使人联想到，在不远的未来世界会有多么不同。

在充满变数的时期，人类的本性是要寻找安全、可持久的立足点。这也是伦敦将继续繁荣的原因。时间地流逝或许会为伦敦创造新的机会，但有充分的理由相信它将成为世界领先的。

下面，戴德梁行市场研究主管 Elaine Rossall 将对未来5年内，影响伦敦未来的9个关键事件进行全面盘点。专题内容将分3期刊出，敬请关注。

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未来五年，影响伦敦楼市的9大事件（上）

伦敦值得关注的10大项目（上）

地铁Northern Line延伸工程&

新商业区

地铁Northern line延伸工程将连接巴特西与伦敦市中心，将目前到达伦敦西区和金融城的旅程缩短15分钟，为延长线辐射区创造更多的机会和交流。延伸工程计划于2020年开通，包括2个新建的一区站点：巴特西站和九榆站，并经过Kennington与现有地铁网络连接。这一延伸工程将惠及许多通勤一族，在高峰期为Northern line增加20%的运力，并在这一区域内创造多达2.5万个新工作和2万套新建住宅。新地铁通达后，从新建的巴特西站到达伦敦金融城City仅需14分钟，距离唐人街Leicester Square只有10分钟。

近日，伦敦市长萨迪克·汗宣布伦敦地铁Northern Line延伸的隧道工程将于2017年3月开始，将地铁线路引入伦敦巴特西地区。投资12亿英镑的地铁扩建工程是继上个世纪90年代的Jubilee Line之后的首个大型拓建工程。

2011年的一份调查报告显示，地铁Northernline延伸工程将具有以下经济效益：

扩大伦敦中央活动区——世界上最具生产力的商业区之一
产生高达79亿英镑的广泛经济效益，并为英国国库带来高达45亿英镑的额外税收
增加的经济产出以及增长的外资对英投资将达到NLE项目开支的3-9倍。
创造多达2.5万个新工作和2万套新建住宅

与此同时，为了加巴特西地区与泰晤士河北岸的联系，伦敦市政府计划在St.George’s Square处修建一座人行天桥。将泰晤士河南岸的九榆地区与北岸历史悠久的Pimlico Embankment联系在一起。

随着美国大使馆、丹麦大使馆和苹果公司新总部落户快速发展的九榆地区，新的地铁线将有助于支持该区域的经济增长。它也是更广泛区域升级改造项目中的关键。

图说：考文特花园市场升级改造效果图

作为九榆地区升级改造计划的另一重要组成，考文特花园市场(Covent Garden)将迎来一些列现代化的升级。按照计划，到2021年这个伦敦重要的花卉果蔬市场将发展成一个成熟的商业区。

考文特花园市场目前占据3大地块，共57英亩，经过升级改造，将合并成占地37英亩的单一地块，并腾出20英亩土地用于开发。

这些区域将被改建成以住宅为主的优质混合项目，约3000套新建住宅中包括600套经济适用房，135,000平方英尺商业场所，100,000平方英尺零售空间，以及包括商铺、咖啡管和餐厅在内的休闲和社区配套。项目将为九榆地区提供约2000个新的工作岗位，此外还有为市场保留的2500个工作岗位。

图说：巴特西电站的重建工程

该升级改造项目包括巴特西电站的重建工程，带状公园等公共设施的升级改造。其中，巴特西电站位于伦敦西南泰晤士河南岸，改造面积达42英亩，总投资达8亿英镑。该项目预计将创造15,000个就业岗位，3,500套新建住宅，整个区域的改造计划于2025年全部完整。

迅速发展的公共设施也为巴特西区域注入了不可小觑的生机和活力，方便居民更全面的体验水畔生活。新的带状公园，社区广场和绿地，将连接现有的Vauxhall Pleasure Gardens和巴特西公园（Battersea Park）。

新建跨河交通

在伦敦东部，连接泰晤士河两岸的交通设施一直相对缺乏。2016年伦敦市长批准的3座泰晤士河跨河交通将改善交通流量并减少污染。相应的，周边区域的经济发展也将获得强劲支撑。其中计划在泰晤士河底建设一条新的隧道，连接格林威治半岛和 West Silvertown。该隧道施工计划于2018年开始，并于2022年初完工。工程将缩短旅程时间并缓解Blackwall隧道的拥堵，同时为货运列车提供可靠的跨河交通。其他建议的跨河交通包括连接金丝雀码头（Canary Wharf）与Rotherhithe间的非机动车桥梁，以及将DLR从Gallions Reach延伸至Thamesmead的方案。未来5年伦敦最具争议的变化可能是将在泰晤士河上建设一座全新的行人专用道。该项目主要由私营企业出资，但也有公共机构的支持，Garden Bridge 将连接Temple 与Southwark，旨在展现伦敦的创新和创造力。

图说：获得通过的项目位置示意图

萨迪克·汗表示：“东伦敦需要更多连接泰晤士河两岸的交通解决方案。随着东伦敦地区新建住宅与经济的增长，建成更加环保的交通连接，可使居民更加快捷、容易的往返于泰晤士河两岸。”

图说：连接金丝雀码头（Canary Wharf）与Rotherhithe间的非机动车桥梁

“由于我们将继续开发东伦的经济潜力，因此必须确保可为在这一区域工作和生活的人们提供最好的交通基础设施。”

其中连接金丝雀码头与Rotherhithe间的非机动车桥梁将加强泰晤士南岸居民与East-West Cycle Superhighway之间的连接性，并加强泰晤士河北部与南岸Thames Path及规划中连接Southwark的自行车线路的连接性。另外，Gallions Reach的DLR跨河交通将有助于河两岸的开发项目和新建住房市场，约有1.7万套住宅建成。

新建公路隧道将为经济增长以及大量住宅项目提供支持。Canada Water、North Greenwich O2周边、Beckton、Barking Riverside、Thamesmead区域房价都将得到巨大提振，其中Canada Water受益于直通金丝雀码头的步行和自行车桥的修建，将被纳入金丝雀金融城的步行和自行车通勤范围，房价必将上一个大台阶。

Silvertown隧道的修建将满足日渐增加的交通需求，缓解与之相邻的Blackwall隧道的交通堵塞状况。根据2016年公布的最新计划，Silvertown隧道将于2023年开放。预计建设成本约为10亿英镑。尽管在新方案中对环保方面进行了调整，但是新市长批准的Silvertown隧道方案仍遇到了一些环保组织及地方组织的反对。

然而，当伦敦交通局（TfL）面临经费缩减及票价冻结等问题时，萨迪克·汗还将面临这些新建桥梁的经费问题。

Stratford Waterfront文化、教育区

受惠于随之而来的文化、教育区，及前“奥林匹克城”的便利，东伦敦作为主要目的地的兴起将得以巩固。基于2012年奥运会的遗产，在政府1.52亿英镑资金的支持下，位于Queen Elizabeth Olympic Park核心区域Stratford Waterfront作为奥运新城的文化和教育区块，在奥运会之后的改造计划备受瞩目。整个规划由建筑师Allies and Morrison和O'Donnell Tuomey联手打造，并集结了全世界建筑界的精英参与。

即将新建的世界级教育文化机构包括：UCL新校区，预计可容纳3000名学生；伦敦艺术大学时装学院（LCF）也计划将6500名学生转移到这个全新的艺术校区。此外，维多利亚和阿尔伯特博物馆也将在此设首个独立的数字艺术和设计空间，而史密森学会在放弃自己运营后，也与V&A达成了合作协议。这也是史密森学会首次在美国之外设立永久画廊。此外，在V&A博物馆新馆北侧是拥有600个座位的Sadlers Wells的新剧院以及舞蹈学校，Hip Hop学院及灵活的舞蹈空间，以补充该机构在伦敦的现有设施。整个计划将给Stratford及周边地区新增3000份工作，每年带来150万客流量和28亿英镑的经济收益。

伦敦大学学院东校区的规划建设，占地11英亩，总投资约2.7亿英镑，总建筑面积将达12.5万平方米，是该校自1825年成立以来最大的新校区建设。新校区最早将于2019学年启用。目前，UCL已宣布选择Stanton Williams和Lifschutz Davidson Sandilands作为该大学位于伦敦奥运新城Stratford的东伦敦新校区的设计机构。