大部分在本地工作或者有生意的朋友，想必都知道买投资房以降低每年赋税这件事。
今天来和大家简单系统地讲一下投资房减税这件事。
我不是会计师，所以以下观点都是多年投资的经验并结合付钱得来的专业意见而合成的，属于久病成良医的路数，主要目的抛砖引玉，大家有兴趣的，还请找自己的会计师进一步私聊。
基础篇
之所以买投资房可以减税，是因为澳洲税局持有一个神观点，就是长期持有的投资房，好比任何一个其它生意，有支出，有收入。
有了支出和收入，自然就有了盈利和亏损，而盈利加税，亏损退税，也就成了自然。
最关键的一点，也是辣么多人买投资房的原因，是因为在澳洲，房子只要不卖出不成交，房子的增值部分就不计算在收入内。
而平时的持有成本大都不能覆盖所有的支出（如果你是有高额贷款的话），又称negative gearing，这时候你就可以在每年的报税时候，列明你当年的“损失”，那你就可以领取可观的一笔钱。
至于可以退多少，与你的税率有关，其实也就是和你收入有关，你的税率越高，同样一套房子，你退回来的税也会更多一些。
进阶篇
用这种方式减税可行吗？
可行的，但是有一些特别需要注意的地方。
第一，不要忘记看房子的资本增值
（capital gain）。当你每年持有成本是负的时候，你十有八九是真的贴钱进去的，贴钱进去100块，你最多拿回来47块，所以，不要傻傻认为这47块是ATO送给你的，羊毛出在羊身上。之所以大家不惜平时贴钱也要买一套投资房，最主要的，是看重它长期的资本增长。因此，任何推销员推销不谈资本增长的投资房，都属于耍流氓。
第二，缺点是要想每年退税，只能买在个人名下。投资房超过一套的人，都应该把地税（land tax）这件事，提上议程。如果为了减税，把所有投资房都写在个人名下，其实不一定是最明智的，尤其是如果你买的都是高土地含量的house,或者townhouse。
第三，不要忘记算折旧(depreciation)。按比例来说，退税比例最大的是公寓，因为新公寓有每年2.5%（可折旧原材料）的折旧，一个小公寓都有可能有1万的折旧，不过千万不要因为这个原因就随便买公寓，还是 要参考上面第一点。
第四，哪些项目可以退，一个都不要漏！一个好的会计师会告诉你能退的项目有哪些，不过善良的我，在这里就先给大家列一下：
●招租广告费用
●中介管理费用
●投资贷款银行年费或其它与该投资贷款相关的费用
●物业管理费用（如有）
●清洁费用
●Council rates和水局rates
●折旧（务必找quantity surveyor验房告诉你最高折旧额和每年折旧额）
●花园维护费用（如有）
●保险费用
●贷款利息（息，本金不算）
●地税land tax
●律师费用（如有）
●与处理该投资房有关的电话费用
●与处理该投资房有关的文具费用，和记账费用（如果你用付费软件记账）
●维修和保养费用（这个面很广，也有一些陷阱，在此不赘述）
●与处理该投资房有关的差旅费（如果你需要飞到悉尼去处理你的悉尼房产事务，差旅费也是算的，但是如果你还有安排其它娱乐项目，那就不能申报全部差旅费用）
第四，投资房应该是只还利息。原因主要有两个，第一，利息支出可抵税但本金不可，如果本利一起还会有混淆。第二，也是最关键的一点，大部分有投资房的人，都有一套自住房，如果你有闲钱足够还本利，你应该还进你的自住房贷款里，而不是投资房。因为自住房的贷款利息（和其它任何支出）都是不可以在每年退税中抵税的，与投资房刚好相反。甚至进一步说，你有多余的钱，应该放在自住房的对冲账户里，降低还款，而不是放在投资房的对冲账户里，虽然这对你的实际支出是没有影响的，但是在退税的时候就大大不同了。
高级篇
其实对于职业投资人来说，单纯用买房来减税虽有一定用途，但是用途不太大。
为什么呢？因为当你在自己名下拥有超过2套房子之后，负扣税的利益会被高昂的地税抵消不少。
而且，如果你投资得力，其实你每年的租金会增长，即你的负额是减低的，直至有一天，你的租金会高于你的持有成本，你的负扣税利益就完全没有了。
再者，也是很关键的一点，大部分普通投资人，没有办法充分享受负扣税的利处。
这又是为什么呢？因为负扣税高的房子，往往是新房，以新公寓最为代表，但是相对来说，新公寓的产品质量参差不齐，长远的资本增长差强人意，负扣税高往往只是金玉其外。
增本增长相对较高的别墅产品，往往租金回报率很低，大部分好的区域在2-3%左右，也就是说持有成本非常高。
除非投资人收入强劲，不然很难迅速地扩大自己的物业数量，往往只能买一套，还贷多年，再被迫卖掉套现。
从这个观点来看，不难看出，用投资方减税这个事情，很难两全。
既要买到有资本增值潜力的房子，又要持有成本不是高得吓人，还要有退税优势，有可能吗？
其实是可能的。
买一块位置合适的别墅土地，做一个小型开发，2-3套，然后持有（注意，不是卖掉），就能够达到上面这个神奇的效果，为什么？
1，Townhouse含土地面积较高，在很多区域的资本增值几乎可以与别墅媲美。
2，但是由于是自己开发，是以成本价拿下，贷款压力小。
3，新房子的租金高，而贷款低，租金往往可以覆盖绝大部分贷款，房子自己养自己
4，在房子持有成本极低的情况下，你却能享受到高额的折旧，而且不止一套
5，由于开发是人工制造资本增值（通过建造和分割），即使在房市低迷时候也一样适用
6，开发完成后的资本增长部分，可以通过加贷的方式再贷款出来用作下一套投资，或留在对冲账户备用，如果取出再做投资，取出部分产生的利息费用又是可算作投资成本，进一步退税。
举个简单的例子，我们的一个客户在2011年在Croydon买了一套50多万的房子（贷款80%），后造了3个小的联排别墅，均留下持有，造价当时是67万（贷款75%），加上林林总总的费用，大约是10万（自己掏腰包付，含印花税设计费管理费等）。
每月还贷款是4500，租金收入是4900，每月净入400，但是三套折旧加起来是每年3万，因次他在每年基本不贴钱的情况下，还能问税局多拿回至少1万的退税。当年建成时房市低迷（2012年），但是银行估价也有150万，客户通过加贷的方式，又多了20多万放在对冲账户里，以做未来的投资。时隔多年，前阵子打来说，银行又给他加贷了20多万。
你看，有时候投资姿势对，是不是就好比有了只下金蛋的老母鸡?
下周预告
每个人投资房产，都希望房子涨涨涨，下周我们为大家找出墨尔本增长最快的十个区，并进一步分析买对区域的重要性。
精选问答：
Q：买房自住是否应该做房屋检查？
A：如果买二手房来自住，打算长期居住的话，房屋检查还是有必要的，不然很多结构问题和虫蛀问题，普通肉眼很难识别。但是在找勘查公司的时候还是要找成立年份较久，经验相对丰富的，这个行业门槛较低，质素参差不齐。另外很关键的一点，需要了解到勘察的局限性，例如有些房子的地下没有人工入口（man hole），或者屋顶内没有人工入口，这就大大增大了勘察的难度，也使得勘察效果大大降低。
（免责声明：本文由广告客户提供）
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