国内买房难,新政限购,首付需60%!美国无限制,低首付可贷款博得投资客眼光！,北美房产大全微信公众号文章

刚刚过去的一周，北京、广州、南京、青岛、石家庄、郑州、长沙等城市纷纷出台政策，加码住宅限购，限贷。

国内加强了限购政策，北京楼市调控升级，提高个人房贷门槛，目前取得了良好的二手房市场调控效果。此次北京借鉴这些城市的做法，强化差别化信贷政策，不但也实施了“认房又认贷”，而且还通过“一提一降”，适度降低金融杠杆效应。

即进一步提高了二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同时降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。

下图来源：央视新闻

虽然最近“限购”“限贷”一直是朋友圈热门的话题，但很多人还是比较迷糊，接下来通过几张表格，我们带你一次弄个明白。

先是限购政策：

标红部分为新增限购城市

再来看看限贷政策：

在这新政策下好多打算换房的人都犹豫了，有贷款记录，贷款利率上调了，贷款金额下降了，怎么办？原想换套大一点的住宅，现在换不起了。依我看来，不如换个思路，国内买不起，可以把目光方向海外，中国人去美国买房首付比例也只需要30%-50%，贷款利率为4.5%左右，而且不限购。

外国人申请贷款和美国人当地人的一些差异：通常美国人贷款，银行需要考量的是信用、收入、工作是否稳定等因素。但外国人贷款时银行不会考量这些，但需要申请者有较多的自备款，目前来看通常要求有35%-40%左右的自备款，也就是说外国人在美购房大约能贷到六到七成。当然各家银行和贷款的具体利率有一些不同。

那么在美国如何贷款买房呢？

第一步：选择放贷机构

在美国，不是所有的放贷机构都会贷款给海外买家。在寻找放贷机构时，最重要的是要找那些专门提供海外置产贷款的公司。通常会听到外籍抵押贷款(Foreign National Mortgage) 这个词，用于来自另一个国家寻求美国抵押贷款，在美国购置房产的人。而寻找放贷机构一般有三种方式：

1）通过贷款经纪人贷款

美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的，贷款经纪人是联系买家和借贷机构的中间人。贷款经纪人可以根据买家的经济情况，帮助买家实现最低贷款利率和最少费用花费。对于不熟悉美国贷款购房事务的人，通过贷款经纪人办理是不错的选择。

2）通过美国商业银行贷款

商业银行如花旗银行、汇丰银行等提供的贷款利率非常具有竞争性，如果申请人在这些商业银行拥有支票账户或存款账户，还可以享受到贷款优惠。

3）通过抵押贷款银行家贷款

抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为买家提供贷款，不过此类贷款服务仅限于这些银行的客户。对于大多数中国投资者，咨询在国内有分支机构的美国商业银行是主要的贷款途径。

无论选择哪种方式接洽放贷机构，一定要和受过外国抵押贷款培训的职员商谈，搞清楚适用于外国人的利率，资格要求和规定。多家放贷机构商谈对比以选定能提供最佳利率的银行。

第二步：获得贷款机构“预先合格”资格

在正式贷款之前，有一个十分关键的步骤，那就是预审房贷，只有通过了预审才有资格获得银行的正式贷款。简单来说，预审房贷就是申贷者提供个人资料给银行进行初审。这是在贷款程序开始之前，也就是在和贷款机构首次接洽之后的第一步。

在美国买房，无论是现金还是贷款，经纪人都会先让买家填写一份买主经济状况表(Financial Information Sheet)。在这份经济状况表里面，买家需如实填写自己的个人信息以及财务状况信息。经济人将根据买家的经济情况建议申请人向相关的贷款机构申请贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter)，贷款预审批准书也是出价合同的附件之一，它告诉卖家，买家已经获得了贷款机构的贷款批准，有能力支付房款。

贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program)，头款额（Down Payment），贷款额(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它还会有以下的字样：该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(Credit History)，经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待于认可的房地产合同(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)。

预审批准书虽然不注明作废日期，却是有时间性的。这是因为人的信用分，经济状况和职业都会有变化。一般有效期为6个月。

贷款预审有助于搞清买家是否有资格贷款，以及可贷款金额。在向贷款机构递交贷款申请时，提供的个人信息一定要真实。如果申请人不诚实，即使贷款通过了，放贷机构也会坚持当时就付全款，或者通过法拍屋收走房产。

贷款机构一般会从以下七个方面综合评定决定是否给予申贷人“预先合格”资格：