过去一年，全球及中国经济均受到多方面的挑战。人民币加速下行及中国经济增速放缓，英国脱欧，美国总统大选，一带一路的推进以及美联储加息等大事件均备受关注。

在这一系列大环境背景下，2016年一度成为中国高净值人群在海外置业的高峰年。那2016年海外房产市场是什么情况？在已经来到的2017年中，趋势由会是怎样的呢？

投资趋势

根据2016 胡润百富《千万富豪财富报告》显示，截止2016 年5 月，中国大陆地区总资产千万以上的高净值人群数量约134 万，比2015 年增加13 万人，增长率达到10.7%。总资产亿万以上的超高净值人群人数约8.9 万，比2015 年增加1.1 万人，增长率高达14.1%。

根据胡润百富研究院调查发现，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4 套及以上海外房产的人群占比为15.6%。资产等级越高在海外置业的房产也越多。高净值人群本身起点就高，他们在购买房产所在区域上会优先考虑购买核心地段的“市中心”房产，其次是能够更好的融入当地社区的华人聚集地置业，排在第三位的是为子女海外教育考虑的学区房。

此外，从购置房产类型来看，公寓和别墅以明显的优势成为高净值人群购置最多的海外房产类型，分别占比为57.4% 和47.0%。他们在购置海外房产时最看重的三个因素分别是：“投资价值”、“性价比”和“地段”。另外年龄段越高的人群对于“自然生态环境”因素考虑的越重，这一现象与他们健康、养生、养老有较大关联。

从海外投资的主要国家来看，美国是未来三年置业主要国家。

美国以其强大的经济地位及近年来美元强劲的增长势头，一直是受海外投资者青睐的房地产投资目的地。尤其是2016 年下半年以来，美国经济增长开始提速，就业市场进一步增强，失业率已下降至2007年金融危机以来的最低水平。

从数据层面上看，2013 年至2016年第三季度，海外买家到美国购置住宅的总交易额呈逐年增长趋势。相比2013 年整年，该交易额涨幅已超过50%。而在这些海外买家中，来自中国的投资者占比最高，且在美国投资住宅的交易额也同样一路看涨。据胡润百富2014~2016 连续三年的调研发现，美国在近三年来一直是中国高净值人群进行投资移民与海外置业的首选国家。

投资目的及好处

根据胡润百富研究院调查发现，配置海外房产的目的主要有：分散风向、子女教育以及移民自住等。

• 分散风险

根据胡润研究院的调查发现，“分散风险”是中国高净值人群购置全球房产的最主要原因。个别国家经济陷入增长缓慢期；加之最近人民币汇率的低迷不振，越来越多高净值人群开始放眼于全球，并寄希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值。

• 子女教育

近几年来，国人送子女出国留学的比例逐年增长，并越来越呈现低龄化的趋势，因此子女海外教育也成为高净值人群进行海外置业的一个重要驱动因素。我们发现，家长因担心子女年龄小、独立性较弱等问题，他们愈发重视对于“学区周边房产”的配置。

• 房租/房价比高

海外房屋自有率程度低，过去20年，美国住房拥有率仅在60-65%之间，次贷危机后更低，令租房市场繁荣，房租回报率也高。中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%-6%，中国水平远低于国际水平。在北上广深，房价飚涨后，一些地方房租回报率仅千分之一。

• 房价泡沫少

美国经历次贷危机后，房价的泡沫挤得差不多了。日本也一样，经历1989年楼市崩盘后，房价目前仍未回到巅峰水平。许多国家房产，英国、加拿大等都经历过大幅调整的时期。中国房产几乎没有经历过非常大的调整。以上海房产为例，历史上唯一一次调整还在清朝1884年，左宗棠战败，法国战舰逼临上海，地产大享徐润崩盘，上海地价下挫50%，同年破产的还有红顶商人胡雪岩。

而且，近期国内楼市调控不断升级，投资门槛抬高，相比还是海外房产更有吸引力。

投资注意事项

当然，海外房产投资的有几个重要问题值得重视。

税务及费用轻重

这个是非常重要的影响因素，比如前几年欧洲危机，一些欧洲小国推出购房送国籍，殊不知，该国税收非常高，遗产税、赠与税等，购房后处理陷井频频。

美国因其税收及执行力强，在2015年，就有4279人放弃美国国籍，购房前，把后面的一些事想清，了解其关键费用，很必要。

静态要素

房租回报率、房屋空置率、失业率、人口增长等，做一些横向比较，来判断前景。

购房经验

有些国人在海外买房投资，大多数照搬国内的经验，这种经验主义也许会让中国人投资打水漂。例如中国人在海外买房，首选就是市中心的小户型，在美国、日本、澳大利亚等国家，大城市市中心的小户型，不仅增值最慢，而且租客也都是留学生或者低收入者等最不受欢迎的类型，所以这样的投资是没有价值的。正确的做法是要认真考察不同国家的不同物业类型的房价增长速度与未来潜力，不宜照搬国内经验。

综上所述，海外房产投资是高净值人士资产配置中的重要一环，在把握好风险的情况下，树立全球配置资产的意识和视角是大势所趋。如果您还没有迈出全球配置资产的脚步就要抓紧啦，如果有相关方面的问题可以咨询美国安居置业一点通，在这里有专业的团队为您服务。