GTA房市现状
长久以来，多伦多的人们都一直被一个现象所疑惑，就是GTA地区的房价为什么就能一直不断的上涨，而且越涨越快？前几年还五六十万的独立房，去年就变成六七十万，至于今年？一百万以下的独立屋您先往市区外开一个小时再找。一样的买房预算，随着时间推移，选择余地越来越小不说，房子的档次也越来越低。尤其是看了几年房子却因为种种原因没买的人们，原本可以买得起的房子现在却已经显得有些遥不可及了。十几万，几十万加币就这样不知不觉间被不断上涨的房价给吞噬了。2008年金融危机时，大多数西方国家的房市普遍不景气，而多伦多房市不但没有受影响，反而更加繁荣了。
黑格尔讲，存在即合理。这句话的意思是一个现象背后一定有合乎理性的能让它能出现的原因。多伦多的房价也是这样，连续上涨十几年，甚至连经济危机都能没停住它的脚步，这背后一定有非常合理的原因。今天，我们就来探讨一下支撑多伦多房价的几个原因。
快速增长的人口
首先，最基础的一条原因，就是人口的增加。我们知道，价格是由供需关系决定的。很简单，想要这个东西的人越多，它就越贵。人越多，需求房子的人就越多。而加拿大作为一个标准的移民国家，每年都有20万到30万的新移民来到这个国家定居。2016年加拿大移民部的报告表示到2030年之前每年增加的移民数量将达到40万人。
显然，安大略省则是移民们最热衷的选择，每年有超过10万人定居于此。移民部的目标是让加拿大的总人口数在本世纪末过亿，到时候安省的土地上要容纳多少人口？不考虑那么远，多伦多当今人口才不到300万人口，整个GTA才500多万人口。同为世界级城市，东京的人口早就过千万了。以加拿大的资源和多伦多的发展趋势，不远的将来整个加拿大整个国家发展到六七千万人口，GTA的人口发展到七八百万，都是情理之中的事。几百万新来人口，对房价意味着什么？
在大多伦多（GTA) 地区，即使不算留学生和海外投资买家，新移民每年的刚需就会实打实的增长几万。这部分人可不是什么炒房的海外买家，就算效仿BC省出台针对海外买家的税也挡不住他们的需求。而且近年来加国其他省份经济下滑，工作机会减少，导致本国民众也只能来到机会较多的GTA地区，住房需求之旺盛确实能够支撑起房价十数年如一日的上涨。
稳定的移民来源
那么，会有这么多新移民源源不断的来加拿大吗？加拿大的几大移民来源国，菲律宾印度中国分列前三。菲律宾是传统劳务输出国，多年来一直向全世界输出人口，是非常稳定的移民来源。我们特别关注一下印度和中国。这两个国家的移民，其实都有自己的考虑。举个例子，2016年11月印度政府突然宣布废钞令，24小时之后旧版大额印度卢比作废，一夜之间印度人民手上的旧钞就变成了废纸。谁都不傻，与其让钱变成废纸，还不如买成房子。2017年初有59个买家来抢的房子，就在印度移民的聚集区Brampton，从报道的图片来看，这次的抢房盛况应该也是由印度移民造成的。
至于中国人民，我们当然更熟悉自家情况了。2015年的APEC会议上，马云与奥巴马对谈时说道：
环境问题深深困扰着我，如果努力工作，最后钱都用来去医院去买药，就是灾难。环境不好，你赚再多钱，再成功，也是个悲剧。
这也确实是当下很多中国中产阶级和高净值人士的真实感受。就在几天前，前Google高官Hugo Barra在担任小米国际副总裁三年多之后辞职，离开了发展速度最快的中国。原因之一就是中国的环境问题给他身体上造成的不适。Hugo Barra能够前后任职Google和小米高管，当然是个聪明人。聪明的人，是不会让自己陷入有钱赚，没命花的局面中的。更别说国内不成熟的医保体系，很多中产家庭和倾家荡产中间其实只差一场大病而已。与其花钱买药，不如直接到山清水秀的地方定居，享受健康的生活环境。
所以，未来的加拿大接收的移民只会越来越多，房子只要造出来，就不怕没人想进去住。需求只会越来越旺盛。
日益稀缺的土地
第二，造成现在这种房价高涨的直接原因，就是房屋供给的严重不足，GTA地区长期处在供不应求的状态中。2017年2月，GTA地区挂在市场上买卖的房源只剩5400套，30多万人口的万锦市只有100套左右独立屋在上市。30万人，就算只有百分之一的人想买房子，那也是3000人。3000人抢100套，不贵就怪了。
究其原因，就是有开发价值的土地几乎已经被开发殆尽。这一点从安省永久绿化带上就能看出来。按照法律，安省政府划出了很多永久绿化带，不许进行商业开发。近年来已经有很多开发商申请政府开放一些地区，惹来环保人士抗议无数。
如图所示，灰色是已开发区域，绿色是绿化带，红点是申请开放的地区。这些红点几乎是沿高速路线状分布的。有人要问了，明明灰色和绿色之间还有很多空白地带嘛，为什么不直接顺着灰色区域的边缘往外扩展呢？因为这些地方大部分是荒地，路都没怎么修，更别说生活设施了。要从无到有建立起一个现代化的社区，所需要的成本对除了政府之外的组织而言都太高了，公路沿线显然是开发商们更好的选择。
政府不开放绿化带的情况下，土地资源会越来越稀缺，带地块的独立屋就算想造也没有地方给你造了，这也是独立屋价格疯涨的原因之一。地产开发趋向高密度化和集中化是唯一剩下的选择，因此开发商们纷纷进军公寓市场。至于人们都住不上独立屋了？那也是没办法的事，以前加拿大地广人稀土地不值钱，低密度大面积住宅随便造，现在人多了，地也都有主了，就不能再这么任性了。全世界的大城市都是这样过来的，想在大都市拥有一片自己的土地，要么是原住民从父辈继承，要么就是出得起价的社会精英购买。这点上倒是和中国人民殊途同归了，住大别墅成为了富人的权利，大部分人还是要住到公寓去。
土地的稀缺造成了供应的不足，GTA地区的房地产长期处在供应不足的状态中，而这个现象是大都市发展的必经之路。
稳定利好的政策
加拿大政府现行的财政政策，如低利率和宽松的货币政策，也是房价上涨的推手。低利率意味着贷款成本低，买房成本就降低了。同时，维持低利率也是降低企业融资成本和汇率的基础，对本国实体经济有重大影响，牵一发而动全身，不能轻易改动。
而宽松的货币政策就是多印钱，造成通货膨胀。简单来说就是货币购买力越来越低，以前能买一套房的钱现在只购买半套。但如果以前买了一套房，现在卖出去，收回来的钱还是能买一套房。这就是土地的保值效应，在大家都明确知道通货膨胀还会继续的情况下，当然都会抢着把手里贬值的钱换成保值的地，就算不自住，保护自己的财富不缩水也是很重要的。
结论
在多伦多买房子最好的时机是昨天，其次是今天。很简单的一点，多伦多坐拥优越的自然和人文资源，年年都被全球无数机构评选为宜居城市。而且作为GDP排名前十的发达国家的大都市，无论从那个角度，多伦多也足够当得起全球范围内的一线城市。这样的一个城市，房价能跟国内一线北上深PK一下也是情理之中吧？而多伦多市中心的房价尚且还不及北上深，更别说平均到全GTA了。从这个角度出发，多伦多房价，可能还是被低估了。
辛苦工作的家庭不如买房的家庭财富增长快，这是很费解的现象，却也是很真实普遍的现象。作为普通人，我们能做的就是正确地理解和把握多伦多房地产的发展趋势，做出合适的选择。但毫无疑问，不断增长的人口，日益短缺的土地，优越的自然人文环境，开发的留学移民政策，以及长期的低利率，都是推动房价继续上涨的强力引擎。
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