安家纽约专访Lily

-EB-5投资移民新动向-

主持人（陈东）：Lily您好，欢迎您再次做客安家纽约节目，在前几期的节目里面我们特别谈到了您的公司在开展EB-5投资移民方面取得了很好的进展，其中有个哈德逊河边新泽西的一个公寓项目，听说进展地非常不错，所以您能不能大致说下我们公司投资移民项目进展如何？

嘉宾（Lily Guo）：美国投资移民的融资项目，我们一共已有10期，目前正在招募的是第8期和第10期项目，其中第8期项目就是您刚才说的中建哈德逊河边的公寓项目，我们把它叫做哈德逊水岸高级公寓的EB-5融资项目，是由中建美国置地开发的。它是中建美国旗下的美国子公司，中国建筑，大家都知道，世界500强今年排名27位，规模非常大，这次他们开发的哈德逊水岸高级公寓，正式的中文名称叫【泊·岸】，英文名【Park︱Shore】。目前在中国已经预售开盘，销售得非常好。我们在推广EB-5投资移民的过程中，有一批客户对这个公寓表示出极大的购买意向。从工程角度上说，去年10月份项目已经开工了，目前正在打地基，从工程上处于这一阶段。我们EB-5的融资一共招募220名EB-5投资移民客户募集1.1亿美元，作为贷款提供给这个公寓的建设。这个公寓楼本身分为两栋，一栋是37的高层，一栋是7层的多层住宅公寓，一栋楼位于Park Street，另一栋楼位于Shore Lane 上，因此公寓的名称就叫【Park︱Shore】。

主持人（陈东）：所以这个公寓项目推出来的时候，整个纽约地产界都非常了解，尤其是华人经纪界都知道这是中建在纽约开发的项目，非常地引人注目，。我们刚好把它变成一个投资移民的项目。所以，在国内推广的情况也非常好。

嘉宾（Lily Guo）：是的，我们总共招募220名投资人，现在已经招募了150、160名，已经一半多了。当然，投资移民在今年4月28日（现行政策的截止日）前，我们也希望需要办理投资移民的客户抓紧时间，现在只有一个多月的时间，还是来得及办理的。

主持人（陈东）：有关投资移民的政策问题，我们可以待会儿慢慢谈。您刚才也提到了我们公司的投资移民项目现在又推出了一个新项目，这个新项目进展情况如何？

嘉宾（Lily Guo）：我们新推出的项目是我们第10期项目，是在皇后区长岛市作为一个高级公寓的开发。我们为这个项目融资1200万美元的EB-5资金作为夹层贷款借给开发商，这个项目的地段也是非常好，我们刚才说到中建项目在泽西市Newport，从这个项目地区可以看到曼哈顿的天际线，可以看到曼哈顿下城包括世贸中心在内的全景观，它离曼哈顿很近，只隔着一站地铁，和我们现在推出的第10期公寓项目的地理位置是类似的。中建项目是在曼哈顿的西边，和曼哈顿隔着一条哈德逊河，这个项目是在曼哈顿的东边，和曼哈顿隔着一条东河。曼哈顿周围沿岸和曼哈顿一河之隔的地区，在过去的2-3年中，发展地都非常迅猛，其中长岛市是目前开发最火热的地区之一。在长岛市最繁华的杰克逊大道上，7号地铁Court Square站的旁边，就是我们第10期项目的地理位置。总体开发建筑面积是12万平方英尺，包括一层商铺，二楼停车场，3-11层是70套高级公寓，我们作为夹层贷款提供给开发商，开发商将来将项目建成后，卖掉公寓，还掉银行建筑贷款，然后偿还我们的EB-5贷款。

主持人（陈东）：嗯，你们第10期的投资移民项目在回报方面，有没有一些新的进展和突破？

嘉宾（Lily Guo）：我们这个第10期项目，给投资人每年4%的利息回报。在过去市场上的投资项目中，大多是没有回报的，或者回报忽略不计，譬如说中建项目，投资人每年的收益是0.25%，每年大约1000多美元的利息收入，而我们的第10项目，投资人可以拿到4%的回报。因为投资移民本身还是一个房地产金融的投资，按说投资人应该有合理的回报，可是大部分办理投资移民的客户，他们的着眼点还是移民，所以在过去，投资移民整个周期比较短，大约5-6年时间，大部分人都牺牲了5-6年中潜在的收益，把绿卡作为办理投资移民最主要的收益形式。EB-5的整个流程和经过，首先是一个投资，产生了就业机会，符合办理移民的要求，实际上办理移民绿卡是投资这个事情的副产品，但是在过去大家都把它做反了，大家牺牲了5-6年的投资回报。现在投资移民市场正在逐步发生了变化，最主要的原因在于投资移民的排期。因为它作为一个非常便捷的移民方式，中国大陆有很多申请人，他们都希望尽快拿到绿卡，所以申请人数非常多。美国每年只有1万个投资移民名额，不仅包括投资人本人，还包括投资人的配偶和孩子，都要占用这个名额，在2015年和2016年财年申请人数分别达到14000-15000个申请，在这种情况下，每年的1万名额用尽了，大家只能等待下年1万名额的开放，他才能真正地去拿这张绿卡，由此产生的这个排队的现象，叫排期，这个无形中就加大、拉长整个投资周期。因为移民局规定，如果您的永久绿卡没有拿到，您是不能撤出投资的，目前根据排期状况，整个投资周期，无论如何也在8年以上，在过去整个投资周期5、6年就结束了，现在变成了8年甚至9年，这个时间比较久。基于此，我们认为在这个时候，投资人是要考虑到投资回报。因此，我们推出了这样一个项目，给投资人比较合理的4%的年回报，投资人每年能够拿到2万美元的利息，如果8年下来，也会有15、16万美元的利息收入，这个我们认为是一个比较合理的产品设计方式。在过去，投资人没有拿到利息，是不是贷款就没有利息呢，实际上，作为一个投资移民基金借给房地产开发商，这本身是一个借贷行为，借贷行为都是有利息的，不管高低，品牌项目或许利息比较低，比如中国建筑，它是一个非常大的企业，它的安全性很高，那么它付出来的EB-5利息相对就比较低，我们在这个项目中并没有过多的余地去提供给投资人，因为中建付出的利息是2%+，所以投资人只能拿到0.25%的回报。对于大部分项目来说，一般贷款基金放贷之后利息在6-8%之间，但是过去的投资人只能分到一点利息，可能有0.5%，0.25%比较常见，不超过1%，大部分利息都用于渠道费用及发行、区域中心（也就是基金公司）自己的利润留存。

主持人（陈东）：现在有关我们投资移民新的动向以及具体的政策改变，会对投资人带来哪些影响，我们稍微休息一下，广告之后接着聊。

主持人（陈东）：欢迎回到安家纽约节目。Lily，我们知道投资移民始终是个热门话题。我们前段时间看到很多消息说投资移民政策将有所改变，大家比较关心的是投资移民的金额提高，现在是50万，今后可能要提高到135万，这是一个大幅度的增加，所以准备投资移民的观众、投资人，到底这个政策今后会有怎样的走向，会有怎样的改变，什么时候会真正发生，这方面您怎么看？

嘉宾（Lily Guo）：美国投资移民是从上世纪90年代开始的移民方式，它是EB-5职业移民的第五种类，到现在有将近30年的时间。当时的投资起投点就是100万美金和50万美金，在上期节目里，我们详细介绍了这方面的内容，我们介绍了投资金额到底是多少钱，介绍了TEA（目标就业区），在目标就业区内是50万，非目标就业区是100万。由于每个州的劳工部门都非常支持引入外资，刺激当地的就业，创造就业机会，因此每个地区都是比较容易地拿到TEA证书，所以，我们见到的投资移民项目都是50万美元的投资金额。目前，对于投资移民的起点门槛要涨价的呼声是此起彼伏，从国会的众议院到参议院，几个Senator都有不同的提议，譬如说Senator Leahy，Senator Grassley，都是在EB-5领域里面比较活跃的议员，他们提的改革方案里面主要的点就是提高门槛。提案有不同的版本，金额到底涨到多少也有不同的提法，有的议案中提议增加到80万美元。刚才您所说的135万美元，实际上是美国移民局在去年提的一个行政改革方案。移民局看到投资移民的门槛一直说要涨价，涨价，但是靴子一直未落地。

主持人（陈东）：所以这个政策一直在延期，延期。现在维持这个政策是到2017年4月28日，您的意思是说，这以后是一定要改了。

嘉宾（Lily Guo）：现在大家的预期是肯定要涨价，但是不是一定要在4月28日之后涨价，现在没有定论。不管是移民局的政令通过，还是新的国会议案通过，包含涨价要求，是不是从4月29日开始执行，现在还没有定案，但是涨价的趋势是一定的。

主持人（陈东）：好，那现在我们来具体地分析下，不管移民局还是国会，他们要提高移民费用的用意是什么？目的是什么？会对投资人带来哪些影响？

嘉宾（Lily Guo）：主要的原因就是，从90年代推出EB-5方案到现在将近30年，随着通货膨胀的影响，90年代的50万美元和现在的50万美元的含金量肯定是不一样，所以从这个角度来讲，投资金额肯定是要调整的。不光是第一次有个整体的涨价，可能今后隔几年也会根据通货膨胀的比例进行适当的调整。并且，还有一个重要的因素是其他几个移民大国，如加拿大，澳大利亚，英国，这些国家投资移民的起点都有大幅的升高，包括新加坡，美国投资移民反而是所有国家里面投资金额门槛要求最低的。出于种种原因吧，涨价肯定是必须的。

主持人（陈东）：还有一点，我想到，投资移民的申请数量大增，是不是要通过价格来抑制申请数量？您刚才也提到，排期越来越长，有没有这样的因素在里面。

嘉宾（Lily Guo）：我认为肯定是相关的。不管是移民局还是美国的立法部门也好，看到投资移民这个途径这么受欢迎，干嘛不提高价码，有供求关系的因素在里面。即便投资移民的门槛提高到80万美元，我相信中国大陆的申请人仍然是非常愿意来做这件事的。现在主要的症结是排期问题，很多投资人的孩子到了15、16岁了要到美国来念书，或者17、18岁了要考大学，或者是大学毕业，大三、大四，或者是研究生，都面临找工作，如果不能尽快拿到绿卡，他们就不能在美国实现职业发展和规划。一方面是涨价，另一方面是排期，如果投资金额真的涨得过高，涨到135万，可能会使很多投资人达不到资金要求，这个情况也会有的。

主持人（陈东）：现在在国内的投资人也遇到了另外一个情况，现在外汇管制在不断缩紧。在这种情况下，您认为打算做投资移民的投资人，要做好哪些方面的准备？或者要采取哪些方面的行动？

嘉宾（Lily Guo）：第一，由于4月28日的时间节点快到了，第二，就像您刚才所说的，现在资金换汇的确是比较难的事情，原来中国的外汇储备是4万亿，现在是3万亿，所以国家政策对换汇有一定的管制。所以准备做投资移民的客户，还是要尽早做决定，慢慢着手准备把人民币换成美元逐步转到美国来，这个的确是需要花一定的时间来准备的。投资人可以用自己每年5万美元的额度来换，也可以和自己的亲朋好友做一次性兑换。

主持人（陈东）：但无论如何，投资移民的投资金额是必须到帐美国的，对不对？

嘉宾（Lily Guo）：是的。

主持人（陈东）：而且在申请的当时，就必需一次性把所有的费用全部交齐。

嘉宾（Lily Guo）：的确，如果用5万美元换汇的方式是花很多时间的，很多客户让亲友帮忙换汇是比较慢的，但是大部分投资人还是采用这种方式。

主持人（陈东）：那我想了解一下，以目前的这个进度来说，这个排期是怎样的流程？

嘉宾（Lily Guo）：现在是2017年3月，移民局刚刚公布2017年4月的排期情况，他们现在审核EB-5的申请案件到了2014年5月。就是2014年5月之前递交移民申请的投资人，现在可以去拿签证，之后可以登陆美国，取得绿卡。这中间看似是2年或不到2年的等待时间，但是由于2014、2015、2016年这三个年度递交投资移民申请的人数特别多，他们会用尽今后几年的移民名额，就是说今后这几个年度每年1万个名额都会被之前积压的申请人用掉。所以，我们估计排期会在4年左右或长于4年，当然这个等待排期时间是包含了移民局审核移民申请的时间。

主持人（陈东）：准备做投资移民的这部分投资人，他们对这个时间节点会有一个了解，所以就可以按照这样的进度来安排一个人生的规划，事业的规划。非常谢谢Lily今天做客安家纽约，给我们解释了这么多关于EB-5最新的政策和做法。非常感谢！

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第8期 中建哈德逊水岸高级公寓

全球招募220位投资人，现仅余少量名额

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ARCFE CAPITAL

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旗下业务分为四大类：其一，从事房地产的开发，开发公司正在进行多处公寓项目的开发；其二，拥有大纽约地区最专业的投资移民区域中心——美国创业区域中心ARCFE，坚信“好的商业项目，才是好的投资移民选择”，已成功运作10个房地产的EB-5投资移民项目，为数百名高净值客户取得移民资格；其三，拥有专业的房地产投融资地产基金iCross Fund（爱拓美国地产基金），为房地产项目提供各种类型的融资（股权及债权），在项目开发前端为投资人寻求最佳房地产投资机会；其四，为高净值客户提供法律、税务、财产规划、财富管理等深层次服务。

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