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各热点城市，特别是一线城市的限购政策，已经史上最严。2017年，还能有变化，能对楼市产生比较大的影响的，可能就是房贷了。

2015年公布的一个房贷调查报告，说出了供房者有多辛苦：

一线城市月供占家庭月收入30%-50%的占39.47%。50%-70%的占11.65%……

背房贷这么辛苦，是否值得呢？

如果你看以看M2这些年的变化，和房价这些年的变化。你也许就会觉得，买房比存钱好多了。

一 、背房贷虽然辛苦，但是能集聚财富，存钱虽然看起来无压力，但财富在贬值。

2016年，M2同比增长11.3%，低于年初13%的增长目标。

大家和明源君一起来看下中国的M2从1996--2015这20年的变化。

我们再来看看房价的情况。

1996年，深圳新房房价是4800元/平；2006年，是9230元/平；2015年，是33426元/平。

1996年，北京商品房价是3869元/平；2006年，是8077元/平；2015年，是29967元/平。

下面我们对比来看，看看下表，你还会觉得一线城市房价的上涨离谱吗？

如果一个人在这些年里买了一套房，虽然背着房贷，但是资产却增长了，而且是有杠杆的增长。首付20万买100万的房子，房子涨到200万，净资产就变成了120万。

但是如果没有买房，资产就贬值了，20万购买力可能变成之前的10万。

从下图可以看到，M2比房价涨得快，房价比GDP涨得快，GDP比实业涨得快。

2006年深圳新房价是1996年的1.92倍。2006年深圳年人均工资35107元，是1996年14507元的2.42倍。这也是2006年并没有很多人说房价高的原因。

2015年深圳新房价是2006年的3.62倍。2015年深圳年人均工资87132元，是2006年35107元的2.48倍。房价的涨幅这个时候已经远高于工资了。

请注意，房价是每个平方的，“万”为单位的单价要乘的是几十上百的平方数。

工资则是一年一年的，那么多就是那么多。每平方多出一点，那负担就是几十倍的增加。一步赶不上，可能就赶不上了。

当然，有人会说不背房贷也能解决住的问题，比如可以租房，不过正如明源君之前所讲过的那样，随着买得起房的人越来越少，限购越来越严，房租反而会上升。

 二、一线房租将持续上涨。

一线城市的房价越来越高，能买得起房的人越来越少。一线城市限购越来越严，有买房资格的人比以前少了很多。这会导致什么结果？

明源君告诉你，结果可能和很多人想的不同：会推动房租上涨。

买房和租房，虽然有相关性，但实际上是两个市场，两者都和供需有关。

随着一线城市里的空地越来越少，一线的租房市场成为一个稳定成熟的市场，这个市场也就越来越和供需正相关。

能买房的人越来越少，租房的人自然越来越多，房屋数量则相对固定，这必然会导致租金的上涨。

大家可以和笔者一起去看下美国的情况，作为一个成熟的市场，在次贷危机之后，能买房的人越来越少，却导致了租金的持续上涨。

美国2016年4月份平均租金为1407美元，与2015年同期相比增长了2.6%。著名租房网站Zillow预计，到2017年4月，美国整体租金会再增长1.75%，平均达到 1431美元。

而一些热门城市，租金的上涨更是吓人。

圣何塞，作为高科技公司的聚集地、硅谷的核心地带。2016年4月，其平均租金高达 3729 美元。与2015年相比增长了8.04%。预计2017年同期会增长7.99%，达到4027美元每月。

2016年四月，整个纽约平均租金为2411 美元每月，比2015年同期增长4.3%。

请看下面Zillow的统计图所反映的情况。

而且，这两年的租金增长，是在之前已经持续增长多年的基础之上的再增长。

在此之前，2015年7月，纽约核心的曼哈顿区域，房租的中间价格在2014年7月基础上同比上涨5.5%，曼哈顿的平均房租则飙升到每月4022美元。

2014年全美867个城市中有672个城市的房租同比出现增长，全美范围内平均同比增长2.8%。在全美范围内，租房客需要将29.5%的收入用于支付房租，比房产泡沫前（1985~1999年）的24.9%还要高。

2006年到2013年，华盛顿的租金中间价格七年增长了21%；纽约增长了12%。

为什么美国的房租会持续高速上涨？

纽约本地的房产交易专家认为，目前纽约租房市场有两个推动力：

一是就业人数不断增加；二是房贷条件越来越严格。

美国的银行在经历了2008年次贷危机后就收紧银根，紧缩的房贷条件减少了购房者的人数，造成人们对住房日益增长的需求只能通过租房来实现。

在美国，超过一半的租客把30%的收入花在租金上；而在10年前，因为更多人可以买房，他们只花了18%的收入在租房上。

全美住房拥有率在2005 年前后房市繁荣期超过69%；2015 年下降到63.7%，是自1990 年以来的最低水平。由于数百万住房被法院强制拍卖或属于负资产，实际住房拥有率更低。与2014 年第一季度相比，2015 年第一季度全美租房住的家庭数量增加了180 多万个，而与此同时，房屋拥有者人数则减少了386000 个。

研究结果显示，在波士顿、洛杉矶、纽约和迈阿密，2013年已经有60%的居民是租房者。在芝加哥，租客数量从2006年到2013年增长了12%。

最后，笔者想说，对政府部门和银行而言，需要在控制房贷快速增长和保持楼市的稳定之间找到平衡。而对个人而言，背房贷是有风险有压力。但是相比而言，不买房的风险和压力似乎要更大些。

来源：明源地产研究院（mydcyjy）  作者：天风

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