再大的风雨也不能阻止我们的热情，3月16日晚6点，澳大利亚商学院（NBCA）LineUp沙龙活动如约相会。本次活动邀请了FCS会计师事务所的首席会计师Fernando Shen作为主讲嘉宾人。听过沙龙活动或者是Fernando 课程的朋友们都知道Fernando是一位知识渊博且风趣幽默的讲师，每次总能把枯燥的理论变为简单易懂的知识分享出来。本场活动，小编也学到不少关于开发当中GST - Margin Scheme的运用；下面快来和大家分享一下。 

Margin Scheme是一种计算您在进行房产开发交易中所需缴纳的消费税的方法。当您所出售的房产需要缴纳GST时，就可以用到差额方案。怎么用呢？通常情况下，在开发商出售房产时，所需缴纳的消费税数额是房屋售价的1/11。当您使用差额方案后，您在出售房产时所需缴纳的消费税数额是相当于利润的1/11。利润通常是所出售的房产销售价格和最初购买房产时的价格之差。需要注意的是此处的利润不包括任何您所承担的其他费用，比如购买房产之后的开发建设费用。 当然您可以对您已缴纳的建筑费用上的消费税申请消费税抵免。

什么时候开始引用的增值税法？在2000年7月1日。因为2000年7月1日以前是没有GST的，如果你的房产是2000年7月1日前购买的，开发商销售该房产时，您可以对您的房产销售使用差额方案。并可以选择根据销售价格与以下两种定价之间的差额支付消费税，通常为对价方法或者是相关估值的估价方法。

举例来说，汤姆注册消费税，正在经营租赁商业地产业务。汤姆在1989年以50,000澳元元买了他的一个商业地产。他在2003年以105,000澳元的差额方案出售这个商业地产。

如果汤姆使用考虑对价法计算其消费税，则差额为55,000澳元（105,000-50,000澳元）。汤姆的应缴消费税是这一金额的1/11，即5,000澳元。

如果Tom决定使用估价法，并在2000年7月1日获得该物业的市场估值评估，该物业的价值为61,000澳元，则差额为44,000澳元（105,000澳元 - 61,000澳元）。汤姆的应缴消费则为这一数额的1/11，即4,000澳元。

Fernando老师评论了算法并不难，难就难在到底什么时候能用Margin Scheme， 什么时候不能用。了解NBCA 课程和沙龙活动的学员都知道，老师作风一向都是由浅入深，接下来Fernando老师又给出了更深入的讲解以及案例的分析。 

如果您的房产在2000年7月1日之后购买的房产，澳洲政府引入了GST，那么GST就对房产交易产生了影响；出售房产时可以使用差额方案。什么情况下是可以没有限制的使用差额交易呢？1）买房没有登记GST。例如：别人的自住房是未登记GST的 2）正在使用的住宅房产 3）向您出售的是使用差额方案的房产4）向您出售的房产是免GST持续经营的一部分 (GSTfree going concern) 这类情况通常用在商场、写字楼，这些商业物业的转手。所谓going concern， 就是买房和卖房再做同一件事情，比如买卖双方里交易一座商城，买的人是为把商场租赁出去，卖的人也是把商场租赁出去；买卖双方自行交易用going concern，就是不用交GST，也不用退GST了。【但在Margin Scheme里面怎么有效运用呢？】5） 向您出售的是免GST 的农业用地。

A客户当年买了一栋房子，住宅物业没有GST；他出售时已经把房子推到，划分成3块空地卖出。空地是要当商品来结算的，需要有Margin Scheme。卖家出GST，但是买家不能Claim这笔钱；通常情况下，有买家承担GST，就是有买家多出一部分的资金。

卖家上一次交易时是全额GST交易的，买家这次购买时也需要交GST，原理就是ATO不能吃亏。

另一大亮点是用持续经营【going concern】来成交，如何判断一个商业物业是否是持续经营，主要的依据就是在成交之前判断是否存在持续经营。例子：商业物业是5000万，买来之前和买来之后都是用于出租的，就符合持续经营的条件。持续经营也是商业物业里有时候存在一定考虑的地方，比如商业物业本来一直是出租状态，临到交割前租客退租了，那是否还能用持续经营来判断呢？Fernando老师在沙龙里给了大家充分的分析以及这一观点的考量思路。

活动的案例和亮点还有很多，本场活动内容涉及到了开发中GST问题的方方面面，特别是运用Margin Scheme要如何操作。了解Margin Scheme 运用形式思路，有助于我们节约大量的资金成本。 二个小时的活动很快结束了，让大家有个广阔的思路了解GST问题，每次学一个知识体系或者增加看待问题事物的角度和思路。

下期沙龙活动将在4月6日（星期四）晚 6- 8点，先透露一下下期主题将是关于开发当中如何选择购买一个已经带DA的项目开发，它的好处和坏处将是哪些？有哪些策略将能让一个项目产生的最大利润化与价值。

报名方式依然是联系微信号NBCA - Anita 或者电话报名Kelly 0433 123 588