澳洲租赁市场非常活跃而且发展成熟，与租赁方面相关的法规相当完善，住宅空置率仅为0.5%～1.5%左右，相比较于北京高达35%的空置率而言，澳洲房产的租赁风险小的多。

澳洲房屋有98%以上的出租率（悉尼的空置率尤其低），一般不会出现房屋空置。

下面就为各位投资者介绍下出租自己资产时应该了解的那些法规和其他注意事项。

澳洲房产中介会协助客户设立个人账户，用于交纳养房费用和收取租金。

委托的房屋经纪公司可以负责替投资者进行房屋保护和维修，同时他们也负责选择高素质的租客；预收的押金等更是可以有效避免风险。

有亲戚在澳洲或者自己有精力打理的投资者，也可以选择自己出租。

于2011年开始正式实施的新房屋租赁法(Residential Tenancies Act 2010)中，针对房东和租客的权益和义务作了进一步详细规定，对分租和共同租客都作出了新的阐释。

如果你的名字与其他租客的名字一起出现在房东或中介公司提供的租房合同上，那么合同上每个租客身份就是Co-tenant。

每一个Co-tenant之间享有相同的权利，因此在签订租房合同时，要规定每个月租金的具体金额，租金是否包含水电；支付的方式是按月支付还是每两周支付一次；是现金还是银行卡支付，如何分摊等。

由于每个Co-tenants身份平等，如果其中某一个Co-tenant想退租，只需要征得房东的同意即可，对其他合租者仅有提前告知的义务。

另外，当相互之间有矛盾冲突或利益纠纷时，可以协商解决，不存在谁必须退让的问题。

如果协商无果，还可以申请向各省的租房管理部门提出仲裁。

Head-tenant就是从房东或中介手上租下一整套房子的人。

虽然在正式的租房合同上只有他一个人的名字，但是实际上却还有其他租客支付租金与其共同居住，所以这个Head-tenant是相对其他租客的身份来叫的，也就是其他租客所称的“二房东”。

新法规定，如果Head-tenant要分租房子给其他租客，需告知房东或中介。作为Head-tenant，需要负责整个房子的日常维护，以及平时水电、煤气费用的缴纳，并按合同约定的时间向真正的房东支付租金。

sub-tenant是指从Head-tenant那里租赁全部或部分房屋的人，sub-tenant的名字虽然不出现在房东的租房合同上。

但与Head-tenant之间也签订了正式的格式合同。在新租赁法里，sub-tenant在Head-tenant那里享有一切租客应有的权力和责任。

Co-tenant、Head-tenant、sub-tenant都是法定意义上的Tenant租客。然而在澳洲租赁法里还有被特殊划分的一种租房群体——Boarders和Lodgers。

Boarders通常是指租住他人的房子，支付的租金包含房租和伙食，有点类似寄宿家庭（homestay）；Lodgers也是指租住他人的房子，但房租不包含伙食。

对于Boarders&Lodgers来说，尽管居住的房间也会有锁之类的设施防止他人进入，但这并不表示他们拥有自己居住区域的独享权，Head-tenant或房东有权不经个人允许就进入Boarders&Lodgers房间。

一般租约是确定第一期，然后租客可终止租约，或继续租下去。这种权利的使用一般有如下的条件。

首先租客需要在当前的租约满期之前，先通知业主需要的意图。一般都有时间限制，不能太早或太迟。例如不得超过六个月以前或少于三个月内以书面形式通知业主；其次就是不能经常损毁租约，虽然每次最后都作了补偿，业主在此情况下可不续约。

一般转约与分租都要取得业主的同意，租约内会注明租客使用物业的用途，例如办公室或旅行社，如果转约与分租后会改变其用途，业主是有权拒绝的。

若得到业主批准转约，新租客负责所有租约内的责任，但旧租客在新租客没法履行他的责任时有责任赔偿业主。租约内，业主不得无故拒绝。

比如，新租客经营不法或非道德之行业，或者新租客的使用会令物业价值下降等等。

住宅楼宇法律规定：业主在租约期内应保持房屋维修妥当，除了是租户本身破坏以外，一切屋内外的维修都是业主负责。

一般商业租户都是自己负责屋内的修理。业主只管结构上的问题。租赁法例规定，业主是提供合理的安全设施，例如门窗都有锁。并且修理好楼宇内的设施。例如：烹食炉、热水系统等等都要工作。

租赁法例把修理责任分为两类：一为紧急修理。在这种情况下，租户若因找不到或者来不及通知业主，有权自行去找人修理，然后再找业主偿还修理费，但费用不能超过一千元，而业主应在十四天内付费给租户。

如果租户不愿预先付修理费，或者费用超过一千元，租户就要向租务法庭申请紧急聆听。业主有责任在签租务时，给租户联络电话作为紧急修理之用。

如果业主任用经纪管理物业，则业主需明确授权与经纪修理费用的决定权，否则业主需要给租户联络电话作紧急修理联系之用。

法例上紧急修理定义为：爆水喉、厕所堵塞、天花板严重漏水、漏煤气、漏电等等，任何使楼宇不安全或不可靠的事项。

除了这些以外，一切要修理的部分都列入一般修理类别里，业主也有责任去处理一般修理，但租户需书面通知业主。

业主应在十四天内处理好那些问题。要是业主在这十四天内不处理或租户依旧不满意，租户可在此时申请到租务法庭解决。

当然，业主所负责的维修是一些在正常情况下使用所产生的毛病，要是租户因使用不当，不小心引起的，租户便要自行修理，并且负责赔偿业主所导致的损坏。还有，如果某些设备在租约开始时已是不工作的，例如壁炉，业主则不需要修理。

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