首先，给大家讲讲单元权益(Unit Entitlement)。

熟悉楼花合同的人通常知道，开发商在分契住房设计草图(Draft Strata Plan)中通常会列出每户的单元权益(Unit Entitlement)。例如100/1000，代表买家在所在分契式住房项目(Strata Scheme)所占有的份额为10%。该份额通常决定着投票权和物业费缴纳的比重，即含有权利又含有义务。

但牵涉到物业费，买家担心的往往是自己的份额越高，交的金额也越大。一般来说单元权益的划分能反映出对应物业的市场价。市场价越高，单元权益也越高。因此，同一栋楼里两房的单位权益一般比一房的高，三房的一般比两房的高。

但在法律上，开发商并没有义务一定要参照市场价来划分单元权益，合同里也往往写明开发商对此有自行决策的权力，买家不得干预。

那么到底划分单位权益有没有标准呢？

难道开发商可以随随便便把我房子的单元权益规定为100/1000，而把一模一样的邻居房子权益规定为50/1000？

当然不是。专业的问题应该由专家来决定。这也是澳洲法律从始至终遵循的准则。

根据Strata Schemes Development Act 2015第10条的要求，开发商在注册分契住房设计图(Strata Plan)时必须要提交单元权益划分的评估师证明(valuer's certificate)。

该证明必须由持有相关资质的评估师出具。这些评估师被要求为Australian Valuers Institute或同类机构所认证，保持一定独立性，并不是有些买家想象中开发商的"自己人"。 

但即便如此，专家也可能会犯错，如果买家遭受不公正的安排，应该如何申诉呢？

Strata Schemes Management Act 2015第236条第1款规定裁判庭（过去是Consumer Trade & Trenancy Tribunal,现在是NSW Civil and Administrative Tribunal）有权在收到申请后勒令调整在分契式住房项目中的单元权益。前提是单元权益的分配在分契住房设计图注册时不合理。

那什么是不合理呢？

裁判庭会综合考虑所有相关因素（包括但不仅限于各单元市场价）。在实际审理过程中，裁判庭有权考虑最初开发商安排单元权益的初衷以及重新安排单元权益对其他业主及日常管理的影响。没有任何一种因素具有决定性，裁判庭需要全盘考虑后作出决定。

即便存在不合理，裁判庭也不一定会行使其权利调整单元权益，以防为了解决一种不公平而创造出另一种不公平。因此，裁判庭被法律赋予的权限和灵活度相当之大，申请人需要准确拿捏各考量因素的利弊并予以举证。

如果开发商在注册分契住房设计图中被发现没有使用持有资质的评估师，那么裁判庭有权根据Strata Schemes Management Act 2015第236条第6款的规定要求开发商支付申请人在申请过程中所产生的相关费用并赔偿多缴纳部分（赔偿期限最多可推至判令发布前6年）。