引言：从去年3月起，澳洲四大银行陆续缩窄了海外收入的买房贷款渠道，今年年初，四大银行再次纷纷调整房贷利率，加大收紧力度，贷款成本上升。

然而，近期数据显示，房贷依旧火热，投资性贷款额更是增长迅猛。业内人士提醒，政府和监管部门许会在必要时候调整政策，投资者需密切关注。

澳洲房贷未偿总额达历史最高

联邦证券高级经济学家SavanthSebastian表示：“住房信贷继续增长，投资者信贷增长占主导地位。事实上，投资者贷款增速现在已经站上11个月以来最高水平。监管部门为了遏制投资者贷款增长而采取的措施产生的影响是短暂的，现在正在消退。”

澳洲央行（ReserveBank of Australia）最新数据显示，1月份季调后的住房信贷增长0.5％，投资房贷款额连续第五个月增长超过自住房贷款。房贷未偿总额达1.6374万亿澳元，为有史以来的最高值水平。

投资房信贷额在过去12个月中增长了6.6％，同期自住房贷款增幅为6.3%。房贷未偿总额在过去五年里增长了34.6％，在自2007年1月以来的10年中增长了98.1％，在过去十年，房贷未偿额上升了8190亿澳元。目前自住房贷款未偿余额为1.0652万亿澳元，几乎是投资者5,722亿澳元的两倍。两者均达纪录高位。

据澳洲统计局数据，在过去十年，自住房贷款额增长了88.7％，投资房贷款额增长118.4％。由于2015年中期引入的投资者和自住房贷款之间的利率差异，促使部分借款人改变贷款目的，这也影响了自住房和投资房贷款的增长率。据澳央行统计，在2015年7月至2017年1月其中，从投资房转为自住房贷款的房贷净值估计为490亿澳元。

目前，联邦银行的投资者贷款增长0.6%，增速领先于其他三大银行。国民银行（NAB）和西太银行的增速分别为0.5%和0.2%。澳新银行的投资者贷款继续缩水，下滑0.15%。

评级机构标普最近发布的报告显示，“经济失衡的持续加剧”推高了“房地产价格严重回调的可能性”。标普的信用分析师SharadJain先生说道，由于利率较低，住房供应不足，“私人部门债务和房价持续增长的风险很大”。 

澳洲央行行长PhilipLowe继续传达这样的讯息——家庭沉重债务和缓慢工资增速这两个因素使得经济面临崩溃的风险。改革资本利得税和负扣税可在一定程度上为房市降温——不过政府已经把这两项税收改革束之高阁。

最近APRA的主席WayneByres重申了投资者贷款增速不得超过10%的规定，而且2月份很多银行单方面收紧了贷款和再融资规定。尽管如此，上周末悉尼和墨尔本的拍卖会清盘率显示，房产买家的胃口并没有减弱。

悉尼本周共进行了626场拍卖，清盘率达到83%, 房屋中间价$1,267,500。

悉尼本周房屋交易明细：

墨尔本本周共进行了258场拍卖，清盘率79%，房屋中间价$755,000。

墨尔本本周房屋交易明细：

点评：

对于房产投资者来讲，最敏感的问题莫过于利率浮动。目前来看，不断改善的经济环境让利率下调的速度放缓，而一旦房价上涨速度过快，央行许会考虑调整利率政策，而升息也会随着美联储的升息预期而成为可能。这对于海外投资者来讲也是一定要思考的消息，因为需要及时做出投资调整，避免出现资金短缺的风险。

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