对于长期在美国工作和生活的人来说，买房成为人生规划中必不可少的一部分。你以为买好房子就万事大吉了吗？其实拥有房产的人拥有的风险更多，他们或是面临贷款无法偿还，或是面临缴纳巨额遗产税的问题。纽约财富的认证财富规划师 Sally Mak 跟大家聊聊在美国投资房产和人寿保险的关系。
第一类是有房贷的普通家庭。这些人一般都是比较早来美工作的普通老百姓，可能是做小本生意的，也有的是一般的工薪阶层，他们可能花了很长的时间凑够了房子的首付，每个月用薪水的一部分来还贷。如果家里唯一供房子的顶梁柱发生了意外无法如期还贷，那这个家庭不止面临房屋被银行没收，日常生活都会更艰辛。
第二类是有一定积蓄和资产的新老移民。这些老移民可能是80-90年代来到美国，积累了一定的资本投资房产，像是居住在法拉盛、布鲁克林八大道的老移民，他们早期投资美国房产，日积月累随着纽约房市的增值早就握有多套上百万价值的房产了。那他们会有什么风险呢？
给大家举个例子，一位六十多岁的老奶奶，三个孩子，在美拥有三套房产，总资产达1000万。那这个家庭面临的问题是什么呢?相信你们也猜到了，就是遗产税的问题。2017年个人遗产税免税额为549 万，所以像这位老太太有451万的资产需要缴纳遗产税，而联邦遗产税税率高达40%。经过计算，这位老太太预计要缴纳180.4万的遗产税额。缴纳了高昂的税额之后，还有一个问题。三套不同价值的房产，三个子女怎么分？
在华人社区，房产分配问题引起的矛盾纠纷可不少，闹得比较凶的甚至亲人之间大打出手。
这个时候，人寿保险可以扮演一个比较有用的角色。以老太太的家庭为例，如果他能够买一个550万的保额，可以把550万规划在遗产的外面。等到老太太百年以后，保险理赔其中的两百万可以用来支付遗产税，剩下的350万再加上1000万的房产可以让三个子女均分。
第三类是在美国置产的外国人（没有美国身份）。许多富裕的外国人在美国都拥有价值不菲的房产和其他形式资产，而外国人在美国只享有6 万美元的遗产税免税额，之前提到的美国人的个人遗产税免税额是549万，这个差距可不是一点点。
如果国内的父母在美拥有一套200万美元的房产，万一不幸发生，在美留学的孩子需要缴纳遗产税的部分就是194万美元，按照税率40%计算，要缴纳近80万的遗产税额。另外，请注意，遗产税必须是要在一定的期限内缴纳，期限是9个月以内。为了防止意外伤害影响到自己家人未来的生活，人寿保险作为一个避险产品对有房产的家庭来说还是非常有必要的。
Sally 给我们科普了一下美国人寿保险的几个基本险种，对保险完全一头雾水的人也可以趁此机会扫个盲。
定期人寿保险 (Term)：最早期也是最简单的保险类型。顾名思义，这类保险只保一定的期限，如10年、15年、20年和30年。比如说你投了一个10年的保险，10年内没发生意外事故，简单来说就是人还活着，那付了的钱就不能拿回来了。如果被保险人如果在有效期内过世，保险公司赔付保额。保险合同到期以后，被保险人年龄越高，保险金额会越来越贵。
优点：保费便宜，但不具有现金值
缺点：没有储蓄和投资的功能
终身人寿保险 (Whole Life)：比较传统的保险类型，一个经典的永久型人寿保险。买了这个保险以后，终生都能够得到保障。你缴付的保费，在支付固定的保险成本之后，剩余的部分转换成现金值。保险公司会根据公司的盈利情况定期派发红利，但是红利的发放与否与金额都是不保证的。随着时间的延长，保险内的现金值就会增加，在几十年之后，可能达到3%-4%左右的回报。如果投保人刚开始的几年内，就想提前取消保险，会有所损失的。
优点：终生保障、现金值可以使用
缺点：回报率低、保费最贵
万能险 (Universal Life)：万能险的最大特点是，它的保费可以变动。可以根据自身情况，调整保费的金额，属于比较有弹性的保险。和终身寿险相似，都是保终身。保费在支付了保险成本之后，会投入另设的账户进行投资。大部分的万能险都有现金值，即所交费用加上获利减去保险费用和收费，就是现金值。万能险的收益一般和利率市场挂钩。
优点：保费可变，比较灵活
缺点：不可控、收益不确定性
投资型万能险 (Variable Universal Life)：投资型万能险，由万能寿险演变而来。投保人自己拥有一些独立账户进行投资，可以投资在不同的共同基金里面。简单来说，就是投保人自己进行投资，掌握在自己手中。因此这个产品对投保人自身的投资水平要求比较高。如果你本身就是一个投资高手的话，投资型万能险也许是一个不错的选择。
优点：投资项目自己掌握，主动性较强，收益不需要交税
缺点：不保底，要求较高的投资水平
指数型万能险 (Indexed Universal Life)：指数型万能险可以说是最新型的一种保险。用股票的指数进行参照，并不是直接投在指数里面。整个的投资还是由保险公司来负责，这种保单的上涨空间是跟指数的上涨有关。指数型人寿保险的投资收益与几大主要指数的走势挂钩—美国标普500、道琼斯指数、纳斯达克指数；香港恒生指数；德国30DAX指数等。
优点：现金值保本、收益相对较高
缺点：指数走势预测、收益不确定，风险高
以上这些就是美国人寿保险的几个基本险种，那么什么样的保险分别适合什么人群呢？
对有房贷的普通家庭
如果有房贷需要30年来偿还，那么至少需要买一个30年的 Term，也就是定期人寿保险。要是有些人觉得不能够负担高昂的保费，也可以按照房子的贷款额来逐渐降低保费，这是最便宜的一种人寿保险投保的方式，并且能够保障房产的拥有权。对预算比较宽裕的家庭来说，希望有一些现金值的累积，这种情况下可以考虑终身寿险。那对于一些风险承受能力较高的年轻人士，选择万能险和指数万能险也是不错的选择。
对拥有多套房产的移民
建议人年纪越大，在投资保险的时候要越趋向于保守。像我们前面提到的老太太，终身寿险对她来说是不错的选择。但终身寿险的保费很高，很多人不愿意花那么多钱。这边再介绍一种叫做保单不会失效的保障型万能险，优点就是保费很低，而缺点就是现金值就比较少了。
对高净值收入的外国投资者
这些高收入人群的资产可能比较高，保险对他们来说只占资产中比较小的一部分。所以对这些可以承受高风险的人来说，指数型万能险是比较好的选择，它的投资功能也非常强大，是一个非常新颖的投保形式。
配置人寿保险是拥有房产者可以考虑的财富和人生规划，合理购买并选择适合自己的保险，同时越早规划才能看到越显著的收益，当然每个家庭情况不同需要咨询专业的财富规划师进行更细致的规划。
内容及图片来自Sally Mak，本文内容仅供参考。
