17年刚刚过了两个多月，澳洲四大银行都连同一些中小银行纷纷开始进行调整，主要调整方向集中在投资型放贷利率和放贷政策上。那么，在新的环境下，客户将如何适应银行的变化去安排自己的投资计划显得尤为重要，我在3月4日的悟道宣讲会（相关链接：如果你错过了上周那场站在门外也要听完的悟道宣讲，没关系，请看这里）上曾给出了一些意见和解决办法。

这篇文章也是基于我在宣讲会最后给出的解决方案篇整理而成，内容主要从信贷角度出发，在新的投资环境下给出的一些建议。

早在去年，“澳房闲话”作者Kevin就讨论过贷款结构问题：澳洲闲话01 | 你的贷款结构有问题吗？（平台原创），贷款结构一般分成两种，一种是联合抵押型结构（Cross Collateral）另一种是分别抵押型结构（Sigle Collateral），联合抵押就是把多套房产放到一个银行去借款，分别抵押就是把每套房产送到不同银行，两种结构都有自己的优缺点,例如：联合抵押结构，牵一发动全身，不那么灵活，但是利息折扣会很好；分别抵押结构，虽然灵活，但是成本会较高等等，不同方法适合不同贷款人需求。

所以今年投资者一定要用心去设计自己的贷款结构，以便未来做出合理的投资规划。

从利率的角度来看，最近银行推出了一些优惠活动，例如新客户送现金返还，有些银行还为客户减免第一年年费。前些天，我有一个客户40万投资型贷款额度拿到了4.19%的浮动利息，还有一个客户40多万自住型贷款拿到了3.89%的浮动利息。所以在银行变动的时候，投资者更应该经常检查一下贷款成本是不是过高，如果成本较高可以通过转贷的形式去降低利息成本。

对于房产投资者来说Equity是投资计划的“粮草弹药“，房屋的价值直接影响投资者手上可支配资金，所以投资者定期要查看自己已有房产在市场上的价值，这样可以更清晰地了解可支配资金。

此外，投资者可以通过贷款经济人要求银行每年对房产做一次估值，或者通过同一区域相似房型最近的卖价去估算房产价值。

由于目前信贷市场政策变化较大，很多客户现在不一定能满足银行的申请要求，所以购房前一定要申请贷款预批，银行会对申请者，收入条件，个人信誉，贷款能力等进行预审。

如果等到交换合同后再申请贷款，客户会面临非常大的风险，一旦贷款批不下来，客户将损失10%的定金。

2017和2018是楼花成交量最高的两个年份，也是贷款政策最不稳定的两个年份。由于投资者10%的定金已经交付，若不成交将面临10%首付损失的风险。

对于海外客户来说，目前受理纯海外收入银行申请就需要1个半月左右时间，有些银行还有存款6个月的要求，所以一定要提前安排自己的成交计划，至少要成交前8个月开始准备贷款材料。对于澳洲本地客户最少成交前四个月开始准备贷款申请比较稳妥。

澳洲现在处于一个历史低息环境，大多数银行投资型贷款两年固定利息基本都在4.19%左右。由于澳洲房产供应量这两年增速很快，有些区域租金增长率呈下降趋势，在这种情况下投资人可采取投资贷款固定利息策略，如此可以提前锁定支出成本。

在市场调整时期，无论是投资房还是自住房，尽量增加首付比率，这样不仅可以节省利息成本，同时还能缩小租金与利息支出之间的差额。在利息率过低的市场环境下过大的使用杠杆是一件很危险的行为，一旦两年之后利息有所增加，租金增长率不足，那么客户将面临现金流的巨大压力。

投资是好事情，但是一定要考虑风险因素。

每位投资者的情况不同，这些建议也只是给您一些参考，具体情况还需单独分析，感谢阅读！

想了解更多澳房解读请参见我以前的专栏文章：

送给首次购房者的五个锦囊 | 财神专栏54 （平台原创）

澳洲7大银行2017年2月最新贷款利率及折扣 I 财神专栏【特刊】

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