根据国际地产公司CBRE 2016年的调查，上海和北京的公寓平均价格为每平方英尺511和469美元，折合人民币为每平米3.8万和3.5万元，名列全球房价第6和第7高。100平米的公寓价格约为350-380万人民币，在北京上海可以买到郊区的公寓。

这笔钱在澳洲可以买到什么样的房子？

在悉尼一般的郊区其实也只能买到公寓，但在墨尔本和布里斯班确实可以买到不错的别墅了。综合考虑房价收入比的话，澳洲房子的负担性确实更胜一筹。

那么在澳洲，除了房款以外，买房还要准备其它什么钱？买房的流程是怎样的？有哪些注意事项？

* 澳洲房子按类型分最常见的是独立别墅、联排别墅和公寓，按新旧程度可分为新房和二手房，新房市场上最常见的是开发商新建的期房。我们先从公寓期房说起。

第一步——选房

选房包括确定预算，选择城市、区域、项目、房型和具体单元。一般建议在专业投资顾问的帮助下完成这一步。选对顾问，往往事倍功半，能省下不少时间和精力。

第二步——签订合同

签订合同的基本流程和费用如下：

第三步——等待房子建设

不同项目的建设周期不同，一般需要2-5年。在此等待期间，房屋贷款没有发生，不产生任何费用。根据项目、开发商和代理公司的不同，首付10%的利息可能归属于房主，也可能不归属，需确认清楚。

第四步——准备贷款文件

在房子快要成交前的3-6月，开发商或代理通知房主准备贷款文件。这个阶段开发商通知的房子成交时间仍是预估时间，实际时间可能提前或推后。所以房主在此期间要密切关注房子建设情况，和开发商或代理保持沟通，以免错过贷款准备时机。

房主根据贷款的比例来确定交房时还需要拿出多少钱来成交房子。比如，贷款比例若是70%，那么需要预备20%的房款（签订合同时已付10%）。

第五步——房子成交

成交前，要确认贷款办理妥当，预留房款到位。成交阶段要支付的费用包括：

• 房产注册费和产权检查费（一次性）：共约1500-2000澳元；

• 贷款申请费（一次性）：贷款申请大部分时候是没有费用的。对于某些特殊的贷款服务套餐，可能会产生几百澳元费用，需和贷款经理确认；

• 印花税（一次性）：不同的州印花税政策不同，对于澳洲本地人来说，印花税一般在房价的3%-5%左右。对于新房，维州有特殊的印花税减免政策，只交很少的印花税，具体数额需和投资顾问确认。除此之外，在新州、维州和昆州，海外人士需要额外缴纳3%-7%的附加印花税。

• 其它费用：成交时可能会预交物业费、市政费等，所以在资金上要准备充裕一些。

房子如果用于出租，会获得租金收益，在持有阶段会有以下费用支出：

A. 房贷利息（定期）

在澳洲，房贷利息可作为房产投资的支出来抵扣个人所得税。澳洲还款有两种方式，一种是本金和利息一起还，一种是只还利息（一般可设置5-10年，可续，续的时候可能重新考核收入）。

只还利息是澳洲特有的一种还款方式，每月还款压力相对较小，尤其适合于经济不充裕的人和房产投资人士。

B. 市政费（定期）

澳洲的街道很干净，花草树木有人定期修剪；公园及儿童乐园很多，维护得很好；社区图书馆等公共设施都很健全；各个住户的垃圾有垃圾车来收...... 诸如此类的服务是需要由强大的社会保障体系来支持的。

市政费是澳洲社会保障体系的一部分，每家每户所处的市政府每年都要征收市政费来维护公共设施。市政费也可以理解为市容建设费，一般以年为单位算。每个市政府的市政费不同，一般每年约1000-2000澳元。这个费用是由房主来交的。

C. 水费（定期）

水费一般分两部分，一部分是污水处理费，或者叫水务费，由房主交，每年大约500-1000澳元不等。另一部分是实际用水费，如果是有独立水表的投资房，这部分一般是由租客交的。

D. 物业管理费（定期）

物业管理费一般适用于公寓和联排别墅。独立别墅没有物业费。澳洲的物业管理费和国内一样，也是用于公共区域的管理，如楼道清洁、房顶处理、前台服务、公共设施和花园维护等。简单地说，就是所有房主屋子以外的设施保养和维护。

不同项目的物业管理费不同，主要由三个因素决定：房子越大，费用越高；户数越多，摊到每户的费用相对就越少；公共设施（如健身房、游泳池、公共会客厅、棋牌室、电影院、图书馆等）越全面，管理费用就越高。

物业管理费一般也是以年为单位算，按季度交。

E. 房屋保险（定期）

指房屋的建筑保险，主要为了防止自然灾害、极端天气、火灾、意外破坏、人为破坏等对房子的损害。如果是刚才提到的有物业管理费的房子，房屋保险已经包括在物业管理费里面了。独立别墅的话，房主就要自己出钱买房屋保险了，费用大概每年600-1000澳元。

F. 房屋维护和保养（不定期）

不同房子维护和保养的方面不同。公寓和联排别墅需要的维护一般较少，室外维护由物业管理负责，房东只需要维护室内的，比如厨卫设施等。

独立别墅里里外外的东西都需要房主来维护，比如厨房、卫生间、外墙、房顶、管道、地基、白蚁检查和防治等。在出租期间，租客负责草坪和花园的整理及室内的清洁。

G. 土地税（每年）

只有投资房才涉及土地税。每个州的土地税起征点和税率不同，不同类型的房子根据土地价值的大小，地税也不同。

公寓和联排别墅分摊到各个单元的土地面积较小，所以可能不需要交土地税（因为土地价值没有达到起征点）或交很少。如果是独立别墅作为投资用途，政府每年都会评估土地的价格，征收相应的土地税。

以一套80万澳元的别墅（投资房）作为例子，假设政府评估土地价值是40万，那么2017年在维州需要交575澳元的土地税，而在新州和昆士兰则不需要交土地税。

H. 中介费用（定期）

投资房一般都交由中介来管理。中介帮房主发广告、找租客、定期检查房子、做维护（有额外费用）、交账单、收租金等。中介费一般是房租的5-10%左右。

I. 房东保险（定期）

房东保险是保护房主利益的一个有效方法，花费并不高，一年300-500澳元左右，却可省去很多担心，比如租客没付租金跑了、租客操作不当厨房着火、租客在房子里受伤等，都在这个保险范围以内。

以上这些费用在每个州和城市会有不同程度的出入，不能一概而论。

• 公寓期房的购买流程分为五个步骤：选房、签订合同、等待房子建设、准备贷款文件、房子成交；

• 公寓期房签订合同后要交首付款、海外投资申请费和部分律师费，成交时要交房产注册费和产权检查费、印花税等费用；

• 别墅的建设一般分为五个阶段：地基、框架、墙面、装修和完工，这五个阶段一般要分别办理贷款；

• 房产持有阶段的费用支出包括：房贷利息、市政费、水费、物业管理费、房屋保险、房屋维护和保养、土地税、中介费用、房东保险等；

• 投资澳洲房产要尽量避免频繁交易。卖房有两种方式：私人出售或公开拍卖。只有二手房才能被拍卖，澳洲居民或临时居民都可参加拍卖。

 187 雇主担保移民 

187签证 属于澳洲雇主担保技术类移民项目，通常也被称作雇主担保移民或雇主提名移民。澳洲政府允许澳洲境内的企业或机构从海外聘请专业人才，并担保被聘用的人到澳洲工作、生活的签证项目，并可一次性获得永久居留权利。

适合：

国企外企高管，私营企业主，海归人士

申请范围：

申请所在城市为澳洲的二线城市，包括除去6个一线城市（悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸、纽卡斯尔、卧龙岗）以外的所有城市。

项目优势：

无需财务审计、面试

一步到位获得永居身份（PR）

享受澳洲本地人的福利待遇，子女中小学免费教育

申请条件：

1、专科及以上学历或者相关文凭

2、年龄在50岁以下

3、雅思每门6分(部分可以免雅思）

4、相关工作经验三年或有澳洲留学经历

5、有合适的雇主担保(我公司提供)