澳财术语 | “负扣税”究竟怎么帮你合理避税？,澳财网微信公众号文章

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很多朋友都听说过负扣税（Negative Gearing）这个词，但你是否了解负扣税的真实含义和适用范围呢？

什么是负扣税？

负扣税通常指借贷购买用于出租的投资物业（如：独立屋或公寓房）。当租金收入少于业主的支出（包括：贷款利息、物业折旧和其它支出）时，即构成负扣税。

负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如，工资收入、资本利得等，以此降低个人应税收入，最终达到合理避税的效果。如果纳税人除物业投资收入外没有其他收入来源，或其他来源收入少于负扣税，那么在现行政策下，没有冲抵的负扣税可以累积并延续到下一个的财政年度，直到有足够的正向应税收入进行抵扣。

哪些项目可用来负扣税？

理论上讲，所有商业活动产生的经营性质亏损都可用来进行负扣税，但是资本性质的亏损不可以。比如说，炒股得到的资本利得或资本亏损就不列入范围内（专业炒股人士如外）。

负扣税怎么计算？

大家或许会有疑问，出租房子不会亏钱啊。大家买房子不都是奔着“自己出首付，租客还贷款”的想法吗？如果亏钱，干嘛要买？

这里要区分：现金流上的亏损和税务核算上的亏损。诚然，从现金流量上来看，房东并没有亏钱，甚至还在赚钱。

比如一套50万的公寓，贷款42万，每月还利息1500澳币。除此之外，其他费用包括管理费250澳币/月，市政费100澳币/月，其他杂费50澳币/月，每月房东共支出1900澳币/月。房东把房子出租，可以收租金500澳币/周，这样一个月大概是2000澳币，房东还可以净收100澳币/月，所以房东在现金流量上是赚钱的。

但是在税务处理上，房东可扣除的项目可不还有房子折旧这一块。也就是说税务局认为你一次性支付了50万，这个可以在你出租期间按一定的方法慢慢扣除，即使你每月并没有再多掏钱。我们假设税务局同意你当年可以扣除3万的折旧，也就是说每月大概2,500澳币。这样计算，房东在税务上每月亏损2,400澳币，一年就是28,800澳币。这个亏损是可以从你的工资收入中扣除的，这样算下来，只要你每年的工资不到47,000澳币，你的收入就完全免税了。如果你同样赚47,000/年，但是没有这个投资房来帮你负扣税的话，那么同一年你要交的税大概是6,821澳币。这一下子就可以帮你省了很多钱，得到了双重的好处。

案例分析

投资者S向银行借贷了50万（个人已支付了20%的首期）购买一处投资物业。借贷$500,000的年息是6%，年息为$30,000。物业租金为每周$500，全年收入$26,000。投资物业的折旧费$15,000，物业管理费$4,000/年。