美国房地产经纪人协会 (NAR) ，7月18日发布了最新的外国买家购买全美住宅房产的调研报告，这份报告收集了从2016年4月到2017年3月之间的国外买家房产购买数据。

2016-2017年期间，外国买家在美国购房的成交额达到了1530亿美元，相比去年的1026亿美元上涨幅度高达49%。而外国买家的成交额占了美国总体成交额的10%（去年为8%），达到了历史新高。

近一年时间以来，外国买家在美国购买的房屋数量达到了28.4万套，相比去年的21.5万套上涨了幅度高达32%。而外国买家的购房数量占了美国房屋总数的5%（去年为4%）。

中国买家依旧是美国购房的主力军，购房总成交额达到了317亿美元，相比去年的273亿美元上涨了16%。紧随其后进入榜单前五名的还有：加拿大（190亿美金）、英国（95亿美金）、墨西哥（93亿）和印度（78亿）。

经济环境影响着外国买家的购买行为，给美国房屋市场带来了机遇和挑战。在库存紧张的情况下，美国房价一直在上涨。尽管和其他市场相比，尤其是加拿大，房价增长幅度没有那么快。但在去年，英国退出欧盟和国际油价暴跌等政治和经济背景影响下，美元对其他国家的货币开始走强。在宽松的货币和财政政策下，全球经济水平得以增长，美国的就业岗位的增速依然稳健，失业率降至经济衰退时期以来的最低水平。

外国买家在美国购买房产的平均价为53.7万美元，远超美国平均水平（27.8万美元）。而他们在美国购买房产的中位价为30.2万美元，同样远超美国平均水平（23.6美元）。

中国买家在美国购买房产的平均价和中位价分别为78.2万美元和52.9万美元，虽然较去年的数字有所下降，但和其他国家的买家相比依旧豪气冲天，主要是因为中国买家更倾向于买在加州和纽约等这样本来房价就高的一线城市。

下面，我们来选择一些主要的图表，来解读这份报告：

根据美国房屋金融局(FHFA)2017年第二季度的调查报告显示，美国房价在2季度增长1.6%,较2016年2季度增长了6.6%。

该房价指数是利用房利美和房地美已批准或担保的贷款信息计算得出的，FHFA高级经济学家William Doerner说：“2季度多数州房价上涨，新房销售在攀升，但是相比总体人口从历史角度来说还处在低位。紧张的库存量是导致房价在过去的六年里不断攀升的原因。”

• 根据全美经纪人协会的统计，7月现房销售比6月下降1.3%至544万个单位，这是自2016年8月以来的最低水平。销量比一年前增长2.1%

• 现房库存自6月以来下跌了2.2%，比一年前下降了8.9%（经过季度性调整后的数据），库存连续26个月持续下降

• 7月现房的季度调整销售中位价同比增长6.4%，实现连续65个月增长

• 今天的成屋销售数据令人失望，如果不出意外，七月销量的下降是由向下修订六月销售。

• 美国房价陷入滞胀阶段:现房销售自去年秋天以来表现平平，房价在同一时间却上涨了4%，在近两年多的时间里，房屋库存量持续紧张，助推了房屋市场进入库存危机状态。

• 两年前我们看到的以家庭形式承租的热潮已蔓延到年轻人市场，劳动力市场中的年轻人已经开始有足够的信心去购买房屋。

• 七月抵押贷款利率小幅上升，可能会增加一些边缘买家购买计划的难度，并可能放缓上月的价格上涨。但总体利率仍接近历史低点，而小的起伏还不足以抵消市场上争夺日益稀缺的房屋价格上涨的压力。

2017房市基本数据

▲房屋中位价▲

▲房价中位价走势▲

▲独栋别墅中位价走势▲

▲租金走势▲

很难想象这些潜在的动态会在短期内发生变化。新房建筑正在缓慢但稳步地增长，但正如昨天新的房屋销售数据所证实的那样，独栋住宅建设仍然远远低于当前需求的水平，尤其是初级买家能够承受的价格。

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