海外投资者已经纷纷进入澳洲房市，墨尔本和悉尼的房市已经火到“抢房”的地步。由于政府和FIRB规定，海外投资者必须购买期房/楼花。如何理性的分析市场，了解期房/楼花的利弊和风险是所有投资者的必修课。今天小编就给大家详细的介绍澳洲墨尔本的有关规定。

期房/楼花，是房地产市场的一个名词，最早源自香港，也称为“预售房屋”。所谓买期房/楼花，是指在房产尚未动工前即签下买房合同。在澳洲这种房产一般是指公寓(Apartment)，联排别墅(Townhouse)或者买地建房捆绑(House & Land Package)。

1. 能省下一大笔印花税：

澳大利亚墨尔本法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买楼花，通常是在房产开工前就签订了合同，所以印花税只需按地价征收。土地价格和整个房子的价格相比，是一小部分。尤其是市中心的高层公寓。地皮就那么点大。有几百套公寓。分到一套房子的地价就很少了。

2. 买楼花，客户可以按照自己的喜好来选择：

像楼层户型等。特别是大型开发商的楼盘，好的户型一般不愁出售，那么在好的东西被别人买走之前，为什么不自己先挑呢？如果是购买者用于自住，还可以按照自己的喜好来选择地板颜色等，而现房就不可以了。现房就只能买了以后再搞装潢。

3. 楼花还可以腾出时间来为将来的住房抵押贷款存钱：

买楼花签合同时，只需要交纳10%的定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清，或者是贷款（最高可贷款80%）。这当中可能有几个月甚至1-2年的时间来准备余款。但是房屋的增值却可以享受到。

总的来说，无论从投资还是自住的角度来分析，买楼花都为不错的选择。首先，少首付，对于现钱不足但是又想买到好房的人提供了机会。首付可以在你自己的名下开一个银行担保，房子盖好之前开发商是动不了这笔钱的，时间一到交房的时候首付就会转给开发商，但是这几年的利息都归你。

通常来说（直通澳洲提醒这只是通常来说，在经济不好的时候，我们偶尔也会看见楼花的价值下跌），楼花的价钱都是越卖越贵的。从开发商开始挖坑，到打地基，到建楼，到做内部装修，这个价格都是逐步上去的，所以如果投资是买房的一个很重要的原因的话，买楼花是最好的投资 - 用今天的钱买明天的价钱。

众所周知任何投资有利益就一定有它的潜在风险。期房/楼花也不列外。

1. 设计和真实房子不相称：

买楼花/期房最大的顾虑就是，楼花/期房你实际上是看不到房子本身的，你只能从一推文件里来做推敲和估计，就像维多利亚州消协官网中也有提醒的，“买楼花本身就存在很大的风险，你永远不知道房子建成之后究竟是怎样的”。

2. 双刃剑：

前面提到了楼花/期房的增值。这里小编提醒大家这可能是双刃剑。比如在买楼花/期房时，合同价是50万澳元。在经济不好的时候，在房屋交割的时候，房子的市场价格不值50万澳元了，银行会重新评估这个房子的价格，我们打个比方是银行现在评估这个房子值40万澳元了，那么银行能给你的贷款就会变成32万澳元（40*80%=32万澳元）。所以实际交割的时候，银行只会支付给房地产商32万澳元。也就是说当房子交割的时候，要是房价没有跌：5万澳元（定金/10%的合同价）+5万澳元（交割的时候另外的10%）+40万澳元（银行给你贷款）=50万澳元。所以自己要出5万澳元就够了。

可是现在变成5万澳元（定金）+5万澳元（交割的时候另外的10%）+32万澳元（银行给你贷款）=42万澳元，合同签定的金额是50万，所以现在在真实发生的金额少了8万澳元。那么这8万澳元只能是你来付了，也就是说，交割房屋的时候你应该交5+8=13万澳元！而本来在交割房屋的时候，你只需要准备5万澳元就可以了，那么现在却变成了13万澳元，多出的8万澳元，你未必有准备和拿的出来，那么就可能出现风险！小编还需要提醒大家这里的计算没有考虑其他费用。

3. 拖延工期：

如果开发商推迟房产交付期或房子盖不起来，钱是不会丢，但是这很大程度上打乱我们原先的计划。计划总是赶不上变化。所以对于购房者来说，我们建议买楼花呢一定要选择大型开发商的楼盘。这样，开发商本身的实力和诚信，还有当地法律对于投资者的保护等等因素都可以确保消费者的利益。同时有效的降低了投资风险。

澳洲房地产市场虽然火爆，但毕竟任何投资都是有风险的，小编劝大家千万不可盲目跟风。您需要做的是了解市场，把握规则，理性分析，最后果断出手。在整个投资过程中必须把风险最低化，这样才能使投资回报率最大化。

如果您有任何疑问可以通过我们的公众号平台咨询。您还可以与我们直通澳洲的专业澳洲持牌房产顾问一对一的交流。