道明银行（TD Bank）本周一（8月28日）发布了最新市场报告《走向软着陆》（Navigating a Soft Landing）。报告指出，加拿大政府正在酝酿中的新房贷政策可能将房地产市场的需求减少5%到10%。

无保险按揭再缩紧 影响需求和房价

目前，由联邦政府担保的按揭贷款需要进行收入压力测试。如果贷款者的首付低至仅5%，必须按照央行5年期利率（目前为4.84%）来审批按揭贷款。

报告提到金融机构监管办公室（OSFI）的一项建议，该机构正考虑进一步紧缩无保险房贷政策，无保险房贷指那些首付至少在20%的房屋贷款。这些贷款人在申请房贷按揭时，也要以比合同利率高出2%的利率来审批。

TD经济学家们预计，这一政策如果开始实施，市场将会失去5%至10%的购房需求，并且会导致2018年加拿大平均房价再下跌2%至4%。

这一政策可能会促使买家增加首付、选择较低价的房产或者直接推迟买房计划。

温哥华不排除软着陆可能

温哥华过去一年和多伦多过去四个月销售量的下降有助于纯粹卖家市场把权力平衡给买家，这可以从销售与待售比的减少体现出来。

现在买房者寄希望于利率上涨导致楼市崩盘，还未上车的首次买家可能按兵不动，因为房价可能回落到一年前疯涨之前的水平。

报告称，软着陆是可能发生的。温哥华自1990年代以来，经历了五次周期，每次房价上涨15%至20%后，很快回落10%至14%。

地产业内人士表示，从大温楼市过去40年的数据统计趋势图来看，温哥华市场大致每隔7至8年会经历一个价格调整周期，但每一轮下跌的最低点通常都会高于前一轮上涨的最高点。这一轮始自2013年的上涨，在经过2015年底至2016年上半年的急剧拉升后，现在处于这一轮周期的下半场，开始调整回归，以时间来消化已有的涨幅，换取未来上涨的空间。

联邦政策变化不断

省政府实际影响更大

在过去18个月里，联邦政府和省政府已经相继出台了一系列前所未有的政策规定。

两个重要的政策包括，2016年1月，对于房价超过50万元的房屋增加最低首付，允许金融机构将高风险贷款债券化。2016年10月，联邦政府要求贷款机构在发放贷款时，必须考虑买家的贷款承受能力。按照旧规，那些首付比例不到20%的房贷申请都必须通过压力测试。从10月17日起，无论首付比例多少，所有按揭申请都必须进行这个压力测试，压力测试的利率标准是按照加拿大央行的的五年定期房贷利率来检查贷款申请者是否具有还本付息的能力。

这两条房贷政策，是过去十年中规定的最广泛和执行最严格的规则。

联邦政府一步步推出的新政策，仅对冷却房市起到了有限的作用。据统计，上一次的政策将地产市场的需求减少了2%。相比之下，2008年实施的第一个监管政策重挫房屋销售约10％。

联邦政策的影响越来越小，在某种程度上要归因于每一轮监管变动对保险按揭影响不大，这鼓励人们从高额贷款抵押贷款（high loan-to-value mortgages）转为常规抵押贷款（conventionalmortgages）。目前，保险按揭市场的比例越来越小。要求买保险的按揭贷款在所有银行按揭业务中的比例从2008年的40%，减少到目前的20%以下，所以现在省政府的政策实际对房市的影响更大。