上周六（8月26日），悉尼墨尔本拍卖表现继续分化，其中悉尼清空率跌破70%的心理防线，对市场信心有一定影响。反观墨尔本，在8月19日录得88.1万中位价后，在8月26日继续保持；清空率方面，75%也可圈可点；同样拍卖数量方面，再创8周新高，三个指标均非常强势。

按照CoreLogic的数据，本周（9月3日）全澳预计共有1889套房产拍卖，比8月19日的2086套要少。各州首府城市拍卖数量分别是：悉尼725套，墨尔本900套，布里斯本116套，阿德莱德72套，堪培拉57套，珀斯21套，塔斯马尼亚8套。作为春季的第一场拍卖，悉尼能否一扫最近的阴霾，墨尔本能否再创新高，都值得关注。

  悉尼清空率失守70%  

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，中位价方面，8月19日的120万的中位价比8月19日的117万稍微好些，在八周内处于中等水平，不过不失，趋势也呈现出缓慢向上的势头。

从清空率走势来看，68%的清空率创下八周新低，跌破了人们心中悉尼的底线70%。不过也不需要太担心，传统销售旺季春季的到来，会毫无疑问把清空率拉回70%以上。

悉尼的拍卖数量方面，最近八周的曲线和中位价趋势保持一致，大体是向上的。8月26日676套的拍卖数量是八周以来的最好水平。所以三个指标，中位价，拍卖数量都比较积极，也反映了悉尼房市问题不大。

相比去年同期，清空率从冬天到春天都是一个先抑后扬的走势，但悉尼今年清空率表现不好，两条线之间的差距目前在加大，其中8月12日，清空率为74%，而去年同期，清空率为83%；8月19日，差距进一步拉大，清空率为70%，相比去年同期的84.1%，相形见绌。8月26日，悉尼清空率跌破70%，录得68%的水平，相比去年同期的81%也是不尽人意。

  墨尔本表现出色  

我们再来看墨尔本，8月12日89.8万的中位价是过去12个月以来（甚至跨度到18个月，这里以12个月作为统计点）的最高水平。8月19日中位价88.1万，8月26日中位价再下一城，同样是88.1万，最近四周都属于高位。可以说我们看到一个很强势的墨尔本拍卖市场。8月26日清空率75%，属于中等水平。

拍卖数量方面，8月26日的938套再创八周新高。结合中位价，清空率都在高位，市场的强劲表现得到进一步体现。虽然9月3日预期拍卖数量为900，但也算是处于很高的水平，所以墨尔本的表现依然非常值得期待。

和去年同期相比，墨尔本在7月之前表现都很好，胜过去年。但是从7月8日开始，清空率最近（7月8日，15日）两次结果都低于去年同期，8月5日，两条线开始分道扬镳，在8月19日，收复失地，78%的清空率和去年同期保持一致。不过8月26日，差距又稍微拉开了一下。但相比悉尼，已经表现出色。

墨尔本中位价和一年前相比，整个八月四周，都表现出色，平均有10%的增长。8月19日，相比去年同期增长5.51%；8月26日，这个增长扩大到7.11%。相比悉尼的先扬后抑，墨尔本的先抑后扬让看好它的人信念更坚定。

  其他城市：阿德莱德表现出色  

此外8月26日的拍卖，布里斯本上市104套，是偏高的水平。阿德莱德46套，和8月19日的69套有不小的差距。相反，堪培拉为61套，比和8月19日的37套高不少。

当天（8月26日）的清空率方面，布里斯本录得46%的清空率。堪培拉74%，和8月19日一致。阿德莱德表现出色，录得89%的清空率，中位价也表现出色，比8月19日高了7万多。

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至8月31的过去一年，悉尼房价增长11.17%，墨尔本增长15.16%，布里斯本3.75%，阿德莱德3.95%，珀斯垫底，下降3.08%。

而最近一个季度（三个月），悉尼墨尔本房价分别增长3.98%和6.78%，墨尔本数据上非常强势，其外沿的土地的开发，很大程度上将均价推到了非常高的水平。即使内城部分地区公寓表现不好，但总体平均下来，表现强于悉尼。

如果独立屋和公寓分开比较，按照Corelogic最新的七月月结数据，我们可以看到独立屋和公寓市场差异很大。（详见之前的分析）

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作者：梁杰夫

每日地产联合创始人，澳洲地产专栏作家