德威地产原创：加拿大房地产市场已经软着陆了吗？,加拿大地产周刊微信公众号文章

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文/David Pan

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文/David Pan

进入8月来，有一个消息让地产界人士和我的一些客户很担心。数据统计显示，加拿大全国二手房销量7月下跌了2.1%，而且这已经是该数据连续第四个月下跌了。

之前，也有很多说法不看好本国的房地产。比如道明银行（Toronto-Dominion Bank）经济学家珀拉玛娜（DianaPetramala）曾表示“(加拿大房地产)处在预期中的软着陆中……”更有一些分析甚至指出加拿大房市存在硬着陆的可能性。国际货币基金组织（IMF）今年5月警告称，加拿大房地产市场可能对其经济构成“重大”风险。

所谓“软着陆”，是指市场进行相对平稳的调整，对于房地产市场来讲，最突出的特征是房产价格“维持现有房价不升”或者“在民众承受幅度内缓慢下行”。至于“硬着陆”，那就是指房价崩盘式下跌，带来严重的经济后果。

在房地产市场火爆了将近2年的当下，大家对房地产市场存有一丝担心是很容易理解的。然而市场情况到底如何，还需要仔细的分析。

首先我们应该理性的看待房地产数据。虽然全国二手房销量已经连续四个月下降，然而7月2.1%的跌幅已经远远小于前两个月平均每月6.4%的跌幅，显示市场的调整正接近尾声。而且，全国销量下降的罪魁祸首是安省。由于海外买家投机税的实施和贷款率的上调，安省自3月以来销量下滑了44%。这个数据已经接近了2007底至2008年底金融危机时的数字。

然而，加拿大主要金融机构的分析师们似乎对这一现象并不感到担心。虽然安省的二手房销量在下降，未来房价也可能出现下跌，但加拿大其他市场仍然保持稳定。之前预测加拿大房地产市场将软着陆的珀拉玛娜表示，未来除安省外的加拿大房地产市场的房价将增长2-4个百分点，虽然比之前15年的平均值低，但是与加拿大人收入和房贷利率的增长相符合。

大温地区的二手房销量上个月微跌1.7%，也是连续第三个月下跌，同时销售挂牌比也有所下降，呈现出温和调整的迹象。RBC资本市场（RBC Capital Markets）高级经济学家胡戈（Robert Hogue）认为未来市场将保持在接近平衡的状态，短期内房价升幅将比较平稳（“… We expect any further increase to be modest in the shortterm as the market stays close to balanced conditions.”）。

由此可见，加拿大房地产市场或许真的进入了调整期。分析认为调整的主要原因是加拿大中央银行进一步收紧贷款规则和提高贷款利率。道明银行的分析指出加拿大央行可能在18个月中加息3次。满地可资本市场（BMO Capital Markets）首席经济学家波特(Douglas Porter)也认为央行的利率政策已经起到了抑制地产市场泡沫的作用。

笔者认为，市场的调整并非代表房价“着陆”。从现有的数据和笔者的亲身经历来看，现在的房价仍然很坚挺。市场进行调整，挤压泡沫、回归价值对于买卖双方来说都是好事。主要金融机构的分析师认为现在加拿大的房产市场进行着非常有序的调整（very orderly）。这使有房者不必担心房产大幅度贬值；对于购房者来说，他们对未来房价的走向也越发明朗，有助于减少观望，大胆入市。

加拿大著名财富管理公司Gluskin Sheff + Associates Inc的首席经济学家和策略分析师罗森博格（David Rosenberg）认为市场调整将持续1年左右。笔者看来，如果这个预测正确的话，未来大温房地产将是存量博弈的市场。未来的楼市，流动性可能会逐渐变差，即房屋售出时间会变得越来越长。这其实是和买卖双方的博弈度有关：博弈越激烈，流动性越差，房子越难卖。现在大温地区的销售挂牌比正逐渐开始对买家有利，有需求的买家可以入市，有一定的议价空间。大家可密切关注未来的走势。