【美国税务】出租一间房，你要交税吗？,美国安居置业一点通微信公众号文章

美国安居置业微信号：us-anjuzhiye

我们服务于新移民，致力于打造一个本地化优质服务平台，帮助新移民顺利过渡至美国新生活。我们的团队将为您和您的家人提供“一站式”全面周到的安家服务，让您真正安家在美国。无论是税务理财、购房置业、医疗人寿保险还是教育留学，关于美国生活的各方各面我们都有专业人士为您提供咨询，解决您移民美国的后顾之忧。

在美国购买房产成为近年来很多中国投资者的选择，很多人都是为了投资而非自住，那么出租就成为了很多人的选择。将美国的房屋或者其中的一间出租，既能节省一部分开支，又能避免房子的空置。不过，这部分的收入是否要交税呢？答案是肯定的！

不过虽说要交税，但是怎么交税？怎么才能有效合理抵税呢？今天小编带您来梳理一下美国出租房屋税务的这些事。

无论是将整栋房屋出租还是仅仅出租一间房间，都同样适用于美国的收税原则。不过需要注意的是，出租一个房间和出租整个房屋有一个重要的区别，那就是你必须将你自住部分和出租部分的花费区分开，就像这是两个单独部分的财产。这是和整体出租不同的。

非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入，可以根据美国税法第871(d)条例，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。此类收入包括租金收入以及矿产，石油，天然气，或其他自然资源的使用费。同时，房产的出售或交换也包括在内。

与美国贸易或业务无关的投资收益通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提所得税。美国非居民纳税个人可以将房地产出租净收益（扣除出租房产的维护费用等）适用于二类 “与美国贸易或业务有关的收入”，根据美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，而非30%的固定税率。

与美国贸易或业务有关的收入，包括就业收入减去扣除额后，按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。分级所得税税率最低10%，最高为35%。例如， 50万美元的房产，一般年毛租金为5万美元，扣除物业费，房地产税等持有成本年净租金为3.5万美元，每年的利得税为4930美元左右，大约为净租金的14%。

假设一栋价值50万美金的独立屋，一年的租金收入有42000美金，扣除房地产税、基本房屋维修、水电费及折旧共10000美金，则此出租房产净收入为32000美金，根据联邦税率，在8500美金内上缴的税率为10%，剩下的23500美金需要缴的税率为15%，两者加起来为4375美金。

不过在交税之前，有很多的机会和办法可以减税。你可以将出租这件房间的花费完全扣除，举个例子：为这间房间修理了窗户、安装了地毯和窗帘、为您的房客提供床等家具等等这些行为所产生的费用都可以被扣除。

此外，其他的一些费用也可以被抵扣，不过这些一定要在扣除你自住部分的前提下。主要有一下几项：

抵押贷款利率
修理整个房屋，例如安装壁炉，整个房屋喷漆等
业主保险
公用设施如电力、天然气、燃料油
园艺服务或整个房屋的清扫
清理垃圾
除雪成本
安全系统成本
物业费

此外，一些折旧的费用也可以抵扣相关税费。

而如何才能划分出租部分和自住部分的费用呢？常用的有两种办法，一种是按照房屋中房间的数量，另一种是按照房屋的面积。

例如简将她的一间房间出租给了一个大学生。房间的面积为200平方英尺。她的整个房子有1200平方英尺的面积。因此,她房产的六分之一或16.67%的租出去了的。她可以扣除因此产生的任何费用的六分之一。而如果换一种计算办法，简的房子一共有五间房间，那么出租的部分就占了20%，那么她就可以扣除费用的20%。

所以，究竟采用那种计算办法，可以依照房屋的具体情况来选择更合适的那一种。