首先跟大家分享两个真实的故事：

一、从信用卡借钱，几乎毁了客户的湾区地产交易

上个星期，我的一个客户在最后一刻几乎毁了他的购房交易。他签署了最后的贷款文件后，从信用卡借了4万美元准备装修房子。他以为在签署最终贷款文件后这就是一个“Done Deal”（完成一切）了。他没有意识到，贷款行在放款前最后一刻会查他的买房终款的资金来源，从而几经周折。

二、贷款时辞掉工作，导致湾区购房前功尽弃

鉴于最近发生的事例，故愿与各位分享我为我客户撰写的“申请购房贷款时16个重要事项”，以供大家参考，让您的购房贷款更顺利！

这些都是我在过去十几年，房屋贷款业务中遇到过的问题。并不是每项都是致命的错误，通常我们会尽力补救。但是它们无疑会增加阻碍，从而拖延房屋的成交。这个清单并没有面面俱到，因为我们不断发现新的交易障碍。但是至少能提醒您在采取某些行动之前，先和您的贷款经纪商量。

1. 不要在申请贷款期间，从信用卡借大笔金额。 它不仅会增加您的负债率，还会降低您的信用打分，导致您原来已被批准的贷款申请被拒。

2. 不要在申请贷款期间辞职。 即使你签了最后的文件。如果贷款银行是根据您的收入状况作为贷款审核的条件，您必须在贷款行最后放款时，仍在原公司就职。要知道贷款行会在放款之前再次打电话给您的雇主来确认。

3. 不要在申请贷款期间换工作。 即便新工作的薪水与前工作薪水相同，甚至更多，它还是会增加您完成房屋贷款交易的复杂性。一些贷款行会在你开始新工作30天之后才提供贷款，这会拖延您购房成交的时间，也可能使您支付昂贵的罚金，来延长你锁定利率的有效期。

4. 不要在申请贷款期间改变你的薪酬。 如果你减少工作时间，或者降低基薪从而换取更高的佣金或奖金，贷款行只会以低的基薪计算，因为佣金或奖金必须有两年历史才能被考虑。再有，如果您从 W2 雇员转为独立承包商，即使是同类的工作，而且收入比原来高，贷款行会认为您没有任何底薪。因为承包商被认为是自雇 (Self-Employed)，需要有两年的纳税申报收入，方可算其收入。

5. 不要在申请贷款期间去买新车。 即使贷款行已经有了您的信用报告，他们通常还是会在放款之前，再次更新您的信用报告，查看您是否有新的债务，并重新计算你的负债率，来确定你是否仍然符合贷款标准。如果您用现金买车，他们会确认你是否还有足够的现金来完成购房交易。另外，车行查询你的信用，也可能会导致你的信用分数下降。如果你新的信用分数低于贷款银行的要求，你的贷款申请会被拒绝。

6. 在您最后拿到贷款之前，请不要急着购买新的家电设备 （如冰箱、洗衣机、烘干机）、家具或是其他高价物品（如新的订婚戒指、结婚礼服、名表等）。理由同上。

7. 不要忘了及时支付账单。 最近的逾期付款会对您的信用分数产生重大的负面影响。

8. 不要以为你设置了自动付款系统，便可高枕无忧了。 请务必及时核对您的银行账户，确定账单已按时支付，以免造成逾期付款。这种事确实发生过！一年之内的逾期付款会严重降低您购买房屋或重新贷款的能力。

9. 不要在你的资产账户间频繁转钱。 不管是从现金账号转入储蓄账户，还是从股票账号转到现金账号，都需要解释原因和提供转账记录。

10. 不要存入工资以外的大笔存款。 特别是如果您不能（或无法）提供大笔存款资金的来源（如大笔现金存款），这一点尤为重要。为了查寻洗钱嫌疑人士，贷款行将要求对任何“大笔”存款进行充分的解释和文件追踪。什么是“大笔”？取决于贷款行，许多人认为，超过25%的月收入就是大额款项，需要做出解释。

11. 不要邮寄你的报税单。 如果您在报税截止日期前后，购买房产或做重新贷款，您应该使用电子申报。贷款行有可能在放款之前，要求从国税局获得当年申报的税务单 (Tax Transcript)，邮局邮寄会拖延税务单的处理。

12. 不要同时进行另一个贷款交易。 如果您同时申请房屋 Home Equity Line 贷款，或购买租赁物业或度假房产，贷款行会要求知道新物业的所有细节（本金、利息、税金、保险、市场租金等） 以确定你是否仍然符合贷款条件。他们甚至可能会坚持要您先完成所有其他交易之后，再向您提供贷款。如果您在同一财产上申请多个贷款，则将停止处理您的贷款，直到您取消其它贷款申请。

13. 如果想申请重新贷款，请不要出售你将做抵押贷款的房屋。 大多数贷款行不会为上市的房屋提供贷款。

14. 如果您的信用评估分数在符合贷款标准的边缘状态，请勿使用超过10%的信用卡限额。 否则将损害您的信用评估，可能会使您失去贷款资格，或提高您的贷款利率。

15. 当重新贷款时，不要同时进行一个大的装修项目。 贷款银行在您的装修项目完成之前是不会给您贷款的。为什么？他们担心施工留置权，而且万一您的房屋成为法拍屋，他们将无法出售装修未完工的房产。

16. 申请期间不要没通知贷款经纪人，就离城。 在申请贷款期间，请不要在未通知您的贷款经纪人的情况下，因公或因私离城。

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