澳洲又降息啦!澳洲房产投资迎来好时机,澳洲房产一宋洋洋微信公众号文章

5日，澳大利亚央行发布声明称，将关键利率由2.25%下调至2%。澳大利亚央行将利率降至纪录低点，以应对疲软的经济前景，并遏制澳元进一步走强。
　　那么降息对于投资者有什么样的影响呢?
　　从澳洲国内的情况看，资料显示，澳洲家庭需求在过去六个月内出现改善趋势，就业增长亦转强。在经济形势疲软的情况下，投资者正在观望地产周期，此时利率下跌，对投资有一定的助推作用。在低利率环境下，澳洲上市公司可能继续支付高比例分红，而不是把资金用于提升业绩增长，因此该国经济可能在相当长一段时间内陷于低速增长困境，从而导致可供投资的项目短缺。此时降息的利好消息，则会促使投资者转向买入地产。
　　可以预见，未来澳洲房产市场将迎来新一轮的上升预期，澳洲房价将进一步被推高。
　　那么，在目前澳洲住房贷款利率处于60年来的历史性低位的情况下，投资者如何实现地产投资的理想状态“以房养房”循环投资呢?
　　首先，地产投资和任何投资一样，需要一定的资金投入。没有本钱就不叫投资了。即便是做生意，也需要一定的资金投入，并且还会有房租，人工，水电费等各项运营成本。地产投资就像一个生意，首先需要投入一定的首期。为了做得稳健一些，可以投入房价的40%作为首期，其余60%向银行借贷;做得积极一些，可以只投入30%的首期，70%都利用银行贷款。投入少量的资金，用银行信贷等投资工具，第一时间享受增值。
　　其次，投资房产，需要一定的运营、养护费用。因为住宅类物业，租金通常会低于贷款利息。目前，澳洲住宅的年租金回报4%-5%，一套50万澳元的房子每年可带来2万澳元左右的租金收入。而目前贷款利息低到5%，贷款40万澳元一年的利息大约2万澳元，正好持平;若未来利率进一步走低，则“以租养贷”毫无压力。如果是全新物业，年薪4万澳元以上人士还可以退回几千澳元收入税，大体可以抵消市政费，物业费等项费用。
　　如果分析就此打住，投资者自然会疑惑：这不是个不赚钱的生意吗?而很多人就是因为只是停留在计算租金、利息、退税、杂费了，所以怎么算怎么不赚钱，不敢行动，错失机会。其实，这些人士算来算去，恰恰忽略了地产投资的最终目的——增值。一个可以稳定增值的房产，更容易实现以房养房。因为通过再贷款，不用卖房就可以把增值变现，成为房租之外另一个养房的资金来源。
　　由此可见，在房产投资中，租金赚的是小钱，但却是现钱;增值赚的是期钱，但却是大钱。一个好的策略是二者的平衡：用房租养住房子，以时间换增值。而如今澳洲利率低走，降低了投资成本，更有利于房产做到正向现金收入——也就是租金收入大于贷款利息，不夸张的说，这样的房子“有多少买多少”
　　此外，维州政府2日推出的新政，利用税费政策(海外投资者购房印花税多加3%，每年交额外0.5%的地税等)，以期限制海外投资的热潮。很多人担心此政策的出台会影响海外投资者收益——确实会有影响，那也将是利好的趋势。在房价上行预期中，任何抑制政策都会促使房价涨势更好。毕竟在成熟的房地产市场中，房价是由供需关系决定的，现在澳洲房屋供不应求，空置率极低，住房需求旺盛，面对如此强盛的市场需求，房价想跌下来都困难。而且，未来新的税费政策一旦落地，都会被视为投资成本——这个成本都会在交易中被加到房价中。如果投资者把在新的税费政策落地前以低价买入房产，而未来的卖出时加上了税费等投资成本，不能不说当下是出手的最佳时机——毕竟随着更多投资者涌入房产市场，推高房价将成为未来的必然趋势。