澳洲房产投资者会不会猛地惊醒？

瑞银利用CoreLogic的数据作出了估计，自1995年以来，悉尼别墅的平均价格从20万澳元左右涨到了近120万澳元。在此期间，墨尔本别墅价格涨了大概4倍，现在接近100万澳元。布里斯班、阿德莱德和珀斯等其他主要城市地房价相比上世纪90年代中期也有类似的翻倍增长。

可以理解的是，澳人增加了对房产的投资。家庭约五分之三的资产负债表与房产有关，而房子为财富的显著增长创造了基础。

根据澳洲统计局最新的收入和住房调查，2016年有五分之一的家庭除自住房外还拥有一处以上的住宅物业。在这些家庭中，72%除自住房外仅拥有一处房产。

每20户拥有2套房以上的家庭中，就有1户拥有4套以上的房产。在高收入人群中，39%的人拥有第二、第三或第四套房。总体来说，统计局的数据显示，现在竟然有150万个家庭都持有非自住房。

美梦还是噩梦？

但对于那些错过了百年一遇的房市繁荣的人来说，拥有住房的美梦变成更像是噩梦。全球研究公司Demographia发现，悉尼和墨尔本都是世界上房价最难以承受的房市之一，分别排名全球第二和第五。（香港是全球最难以负担的市场，一直以来都是如此。）

“澳洲的五大房市都令人非常难以负担，”Demographia在2018年年度住房负担能力调查中写道。

悉尼的房价中值几乎是居民平均收入的13倍；墨尔本也接近10倍。全国数据则是6.6倍。过去几十年里，住房可负担性不断恶化。例如，墨尔本的房价收入比从上世纪80年代初的不到3倍，扩大到2001年的6.3倍。

近几十年来，不断放宽的放贷标准和不断下降的贷款成本推动了房价的暴涨。

从80年代初开始，澳洲和其他发达国家的利率一直跟随通胀处于下行轨道，尽管偶有偏离。根据联邦证券的数据，现在的抵押贷款浮动利率处在1959年以来的最低水平。这就是为何澳洲家庭的负债创历史纪录的原因。

有限的供应以及人口增长带来的相对迅速增长的需求，为这种繁荣提供了基础。最重要的是，负扣税和资本利得税优惠等税收政策给房产投资者带来了好处。

燃料耗尽

然而，现在上述所有支撑因素要么受到威胁，要么已经达到极限，无法继续发展。利率不能再低了，债务也无法攀升得更高。

澳央行行长洛威先生（Philip Lowe）已经警告，下一步利率举动会是升息，不过时机还不确定。目前，住房信贷的增速大约是五年前的一半，是十年前的四分之一。瑞银地经济学家预计，增速还会继续放慢。

强劲的住房建设热潮使供需关系更加平衡。在一些市场，如布里斯班内城区，公寓市场面临供过于求的威胁。

与此同时，由于政客们面临着减轻住房负担的压力，工党将在下一次选举中推行“改革负扣税和资本利得税优惠”的政策。它提出的明确目标是，“让澳人的有房梦回到中产阶级和工薪阶层家庭触手可及的范围”，不过这么做肯定会更加削弱房地产对潜在投资者的吸引力。

瑞银经济学家表示，除非央行的加息时间比预期更早，否则房价不太可能大跌。尽管如此，经济学家们预测，“2018年和2019年的价格仍有停滞，或小幅走低”。此外，蓬勃的就业市场、持续强劲的人口增长同样意味着房价不可能暴跌。

从梦中逐渐醒来

所有这些不利于房市的因素都可能是客观真实的。经常读报的人应该都了解有关的事实和数据。但是，如何才能让房产投资者卖房呢？

Affinity Private创始人凯瑟琳•罗布森女士（Catherine Robson）对她的客户中说道：一般情况下，人们并不觉得房价会崩盘。这意味着“房产很安全”（“safe as houses”）的心态依然存在。她表示，实际上，她的客户“更关心的是股市的波动，而不是房市”。

待迹困境

一代人的房产财富是以牺牲下一代实现“有房梦”的能力为代价的，这种看法不太可能消失。许多被排挤到市场之外的人，将希望有一场大到足以让他们进入的房市回调。不过，至少到目前为止，房市泡沫破裂的迹象离我们还很遥远，而房产投资者也不愿卖房。