1. 确定预算：

　　澳洲买房首付一般为20%，也有的银行产品可以为15%的首付，通常首付低于15%需要买保险LMI，一般为几千澳元左右。根据手头的存款基本上可以确定 可负担的房子的价值 = 手头可用资金/20%, 另外，买房还有其它一些相关费用，最大的费用是给政府的印花税，印花税是不包括在房价中的，每个州的印花税比例都是不一样的，具体的计算可以在网络上查找 现在计算工具，例如 NSW stamp duty calculator, 这里有一个工具 realestate.com.au/blog/stamp-duty-calculator/

2. 确定买房的目的：
　　（1）自住：
　　　主要考虑的因素包括学区，交通，购物，朋友圈子，以及想要的生活方式等。眼光和思路可以放宽一些，同时要考察区域的人口结构。

学区可以参考网友口碑评价查找比较好的小学或中学所在的区，尤其是小学，是严格按照地址划分入学，买房前务必确认房子是否在学校的catchment内，这个一般在学校的网站上有公布或直接联系学校确认。

小学好评榜： http://www.socialreview.com.au/item/list-47

中学好评榜：　http://www.socialreview.com.au/item/list-50

（2）投资：未来增值空间和租金投资回报率等

　　应该多从租客的角度考虑，而非个人的喜好。一个地区的人口结构往往决定了未来租客的类型，不同年龄段的人对物业的要求也是不一样的。例如，如果你想出租 给年轻的专业人士，他们很可能不希望有花园，如果区域很受老年人喜欢，可能花园就是优先考虑因素。有吸引力的生活方式是保持区域活力和保证物业需求的关 键，这些区域可以是附近浓郁的咖啡文化氛围，也可以是便捷的交通。

不管房子是自住还是投资，房子的地理位置都是非常重要的。

关于如何选择房子的位置,我们先要了解悉尼的各个区：

　　悉尼的主要区域可以划分为中央商务区(CBD),东区，内西区，西北区，西区，南区，北区：

1. 中央商务区CBD:

　　CBD是悉尼市的中心，主要以商业为主，是很多公司的总部。CITY和唐人街附近是悉尼大学、悉尼科技大学、TAFE以及其他澳洲大 学悉尼分校的学生的集中居住区域，UNSW的一些学生也会选择在这里居住。该区域购物和交通非常方便，工作机会多，很多的投资者考虑较高的稳定的投资回报 率选择了CITY市中心的公寓。目前附近的 周边主要有ULTIMO、PYMONT、GELBE、REDFREN、NEWTOWN等。地点极佳，离UTS、USYD、TAFE等只需走路就可 到达学校。同时离CENTRAL RAILWAY STATION、唐人街、情人港、BROADWA购物中心都是非常近。该区治安还比较满意，打工、出行、购物、娱乐方便快捷。北边的PYMONT也不错靠 近情人港、FISH MARKET、赌场等。但去学校可能需要座BUS，步行较远。 沿PARRAMATTA ROAD 和 CITY ROAD东南一块区域离USYD和UTS非常近，交通非常方便，步行至学校10分钟。

2. 东区:

　　悉尼东区其实分两部分，一部分是靠海的，比如Bondi, Double bay, Rose Bay,这些都是毋庸置疑的富人区，凡是靠水靠海的house，区别就是多少个million了。对于平民百姓来说都是有些遥远的。更多人想融入那些个 区，就租房在 那里。东区本来就相对于其他地区来说面积较小，加上靠海，人们愿意居住在那里，所以房价是最高的。其余那部分也是东区。比如靠近跑马场，UNSW的 Kensington, Randwick 和 Kingsford. 这些区都是不错的，Kingsford交通生活都比较便利，购物超市饭店酒吧比比皆是，著名的UNSW大学就坐落在这里。由于地理位置近city而且近期 政府会开发Green Square Town Centre, 所以周边的Moore Park, Rosebery, Moscot等区会有很高升值潜力.加之这里位置得天独厚，距city仅3公里，去Bondi Junction、东区海滩也咫尺之遥，区内有centennial park、高尔夫球场、澳人体育场等地标性的设施，因此这里的公寓租金相当高。如果置业就比较推荐rosebery以及moore park，因为比起周边仅数百米远的zetland以及randwick,这两个新区的价格相对便宜很多。

3. 南区:

　　主要包括Hurstville、 Kogarah、Rockdale。其中Hurstville是悉尼南部最大的华人社区，其中港澳及大陆南方人居多。这里集中居住的留学生来自USYD、 UTS、TAFE、WOLLONGONG等学校。该区位于悉尼CITY通往南部WOLLONGONG的轨道交通主线，生活设施齐全，治安环境比较好。南区 Oatley以南华人比例急剧下跌，因为靠海，房价贵，属于南部的第二贵区，一般的house都要在80万以上的价格。另外Kogragh，学校好，又有TAFE,还有很大的公立医院。相对又比较安静。

4. 西北区:

　　　悉尼西北区主要包括Epping, Eastwood, Carlingford, Castle Hill. 由于Carlingford有全悉尼第一的high school，以教育为重的华人自然不会错过，该区华人比例很高。房价适合第一次买房的人群，但交通不是很方便。Castle hill环境优美，现在华人的比例较小。该区有很大的购物中心，房价也不贵。同样的，交通相对不是很便利，有公交车直接开到CBD的Wynyard火车站 附近，单程大约45-60分钟，取决于路面交通状况。Eastwood基本上被亚洲人占领了。一边是韩国人，一边是中国人。物价很便宜，品种也丰富。 Epping已经开通至Chatswood的火车线，交通极为方便，升值潜力大，是个不错的区。

5. 西区:

　　　悉尼的西区（不包括内西区）一般是中东人，印度人， 巴基斯坦人等聚集的地方。当然，西区的房价便宜，生活费也很便宜，比如Auburn有方便的交通又有shopping centre，所以成为部分华人喜欢购买投资房的一个区，而且对于财务状况不是很理想的人们算是一个比较好的入市起点。

6. 内西区:

　　　悉尼的内西区（比如Strathfield, Burwood，Ashfield），由于交通方便，近年来的涨幅不错。内西区比较拥挤，人口密度相对比较高。即便是house,6-700平方米已经算 大地了。因为其交通便利，许多中国人，韩国人纷纷入住，华人超市，亚洲食品比比皆是。由于交通生活的便利，居住在这些区的学生可能是来自USYD、 UTS、TAFE、WSU、MQ的 各校学生。USYD和UTS的学生一般集中在Ashfield、Burwood、Strathfield及临近的SUBURBS。Strathfield 作为交通枢纽及多种族融合的典范社区一直受到追捧，比起临近的Burwood从价格上非常有吸引力。Rhodes和Homebush Bay是近几年发展起来的炙手可热的地区，区内独有的水景以 及飞速发展的购物，休闲娱乐设施彰显了高贵典雅的生活气息。

7. 北区:　

　　　北悉尼一直是我们俗称的富人区，由于北悉尼依托美丽的悉尼港海湾沿岸，多数有钱人对此情有独钟。清爽的 街道、诱人的海景、较好的治安都是这一地区高质量的生活标准。悉尼的北区（Northshore），Lower Northshore的房价是挺贵了。例如：Chatswood地理位置很好，通过悉尼港大桥 （HARBOUR BRIDGE）和悉尼港海底隧道（HARBOUR TUNNEL）与CITY及其他区域紧密连接，同时配有轨道线路。Upper Northshore 一直到hornsby前面都是很好的。Hornsby居住是很不错的，设施都很完备，也有很大的购物中心，交通也方便，还有全纽省Top 5 的 high school,是传统意义上得不错的区。Northshore line沿线有许多好的学校，是为什么北区的房价较贵的原因之一。当然，环境人文是另外的重要因素。加上North Sydney也 在北线，许多工作机会（特别是IT），导致许多人想在北区居住。RYDE附近新建许多办公楼，以后会有许多工作机会放出来。在 Lindfield,Killara,Gordon, Turramurra,Wahroonga放眼望去坐落着不少豪宅。整个北区的感觉是绿化好，安静整洁。

　　　华人比较青睐的华人区包括北区的Chatswood，内西区的Burwood，西北区的Eastwood，南区的Hurstville，以这些区为中心，在不断新增移民的需求拉动下，发展很快，房价上涨很快。

在知道了悉尼的各个区以后，我们来看一下买房选择地段都要注意什么：

地段论是置业投资的金科玉律，不仅关系到业主自身的生活品质，而且对房屋以后的增值也具有关键作用。通常好的地段具有生活品质高，投资回报率高等特点。以下介绍一些主要的衡量指标：

1. 交通(Station):

　　　物业周围是否有火车站，巴士站，渡轮； 距离CITY或大的就业中心是否方便。便利的交通能大大缩短上班或外出购物的时间成本，买家更愿意付更贵的价格来减小时间成本。笔者个人以为步行10分钟 到达火车站，50分钟以内到达City或工作地点的区域都可以算为交通便利，查看悉尼主要的华人区，基本上都有火车站，去City都很便利。

2. 学区(School)：

　　　好学区是有孩子家庭选择物业的重要参考因素，尤其是重视教育的华人家庭，学区房都会受到追捧。如果物业附近有较为完善的教育配套，物业无论在租金价值的体现还是升值空间方面，都会更具优势。

比较典型的地区是悉尼的北区和东区拥有着悉尼最好的小学和中学有，有着便利的交通，离市区也不算远。 Carlingford 和 Baulkham Hills, 这两个区都不具备交通便利的条件，但是因为有悉尼最好的公立精英中学而吸引了大批华人买家。

3. 购物中心(Shopping Centre)

　　在悉尼市区，如果能步行到餐馆、商店；在市郊，开车10分钟能找到大的购物中心就可以算是购物很方便。大型的购物中心会带来很多人气，因为生活便利，会吸引很多买家自住或租客，投资潜力高。

典型地区： Top Ryde 因为在2008年到2011年重建的大型的购物而大幅拉动了周边物业的价格。

以上3条，很多投资者称之为3S法则(station, school, shopping center)，是挑选一处物业地段最重要的指标。其它指标还包括：

4. 地区经济

　　通常经济富裕地段的物业升值空间比较大，人口涌入量大，购房买家多，卖房人少，供需关系会导致价格上升。相反，如果某地失业率高，会造成房屋维护差，卖房人多，物业价格上涨压力大。

比较典型的地区： Chatswood，工作机会多，富人多，富人涌入，穷人被挤出，物业价格居高不下。

5. 犯罪率

　　安全是所有房屋买家都关心的地方，没有人愿意到治安差的地区居住。高犯罪率的地段会导致该区域名声很差，潜在买家敬而远之，当地业主抛售，恶性循环导致房屋价格很难上涨。

比较典型的区域： Auburn, 该区有便利的火车站，大型的购物中心，但是由于治安差，中东人多，房屋价格涨幅常年低于悉尼平均涨幅。

6. 周边环境

　　房屋周围如果公园或河边等美景，会让业主得到身心的放松。此类区域对于富裕退休人士、有孩子和有宠物的家庭吸引力很大。

3. 确定目标房子的类型：
　　　（1）二手房：Appartment，Uint，House，Townhouse还是Villa
（2）期房（楼花）

4. 贷款预评估（Pre-approval）：
　　　如果决定在3到6个月之内准备购买二手房，去找贷款broker或银行做Pre-approval是非常有必要的，一是在出offer后可以快速办理贷 款，不影响settle时间，而是可以正式跟贷款机构确定自己可以贷款的金额的上限，从而在买房子时房价不会超出自己的承受价格。

（本文章采编于网络）

手机扫码：保存二维码 > 开启扫一扫功能 > 点击右上角相册> 点选刚刚保存的二维码，即可添加

我们的咨询号：WeAusHomes