“其实，不是我们选择了公寓，而是公寓选择了我们。”

根据RCG数据，按照设计的公寓总套数进行排名，建筑设计事务所Paul Brown&Architects排名第二。其总监Paul Brown告诉《逸居新西兰》，他们的业务并非专门针对公寓市场。作为项目开发的专业人士，只不过恰巧大部分客户在1990年代比较多都从事公寓开发。

2017年奥克兰拿到了2442套公寓的新房建筑许可，占据了新西兰整体公寓许可总量的四分之三。看似这是奥克兰公寓开发的巅峰，但事实并非如此。在2000年代初期，发放到市场上的公寓许可超过现在的规模。

不过，毫无疑问的是，经历了2008年到2012年四年公寓开发的沉寂期后，奥克兰公寓市场迎来了生机勃勃的发展时机。新的时代背景、新的市场需求、新的参与者，把奥克兰公寓建设与开发带入了更成熟的阶段。

2016年《奥克兰统一规划》改变区域规划的定义，提高一些区域的开发密度，为公寓开发提供了更多的区位选择。Paul Brown见证奥克兰公寓起起伏伏，也发现市场需求改变了传统的做法。以往大部分的公寓开发集中在传统的CBD范围内。然而现在很多公寓项目分布在CBD之外。

业内人士指出，黄金地段之外的公寓也提供停车位，开发商将不得不提高公寓的价格，超出买家可负担的范围。《奥克兰统一规划》也应景地做出调整，不再要求公寓必须提供停车位。

最近，一栋33套的公寓楼因为没有提供住户停车位引起了隔壁商家的不满。Daisy Apartments位于Kingsland。其开发商Ockham Residential号称这是可持续发展、低碳城市生活的最好尝试。

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有人评论说，没有停车位的公寓将是不可避免的行业变化。

然而，公寓的市场不再是投资客主宰的局面。“ 现在公寓的趋势有点向自住型推进。”Paul Brown指出，这一类公寓往往比较不同。人们离开大house选择公寓，首先需要面对的是居住面积的减小。但至少仍需要两到三个卧室，以保持和原本一样的生活安排。此外，他们还有停车位等方面的需求。

Paul Brown认为，开发商依旧还是会提供停车位。自住买家想要停车位。在这种需求下，就可以向买家收取停车位的费用，以消化成本 。像Newmarket、Ponsonby和Parnell等地的公寓房价足够高，就可以负担得起停车位在内的公寓成本。但是在其它一些街区，房价不足以负担停车位，就推动了无停车位的小型公寓的诞生。

在密度有限的情况下，停车位的成本是重要的考量之一。“可能只有在价值高的土地上才能负担得起停车位的成本。或是把停车位放在地下室，但这会限制停车位的配给数量。”

Paul Brown还记得，有一段时间奥克兰市议会不再对的住宅开发收取高额的开发贡献费(Developmentcontribution fee)。当他们修改了这一政策后，则通过Watercare等机构开始收取大额的费用。市场花了很长时间才能适应成本的上升。 

“公寓价格上涨的幅度需要能消化成本。”而价格的调整需要在买家接受的范围内。Paul Brown指出，在新西兰，至少在奥克兰，无法 在一个街区卖比房子更贵的公寓。市场情况的现实是，同样的价位下，人们会选择房子，而不是公寓。人们还是倾向认为独栋屋比公寓更好。

很多公寓项目因可行性出现问题，而被取消。预售情况、成本上升都是公寓开发商可能的影响因素。PaulBrown指出，百分之四十到五十的建筑成本是花费在工程上。从建筑学的角度，可以对成本做出一些具体的调整。比如公寓家装方面，把重心调整到人们愿意付钱的地方。如果把很大的资金投入到工程结构上的事，一旦开始进行很难中止，并且人们不容易认可它的价值。“所以我们会把工程学方面的事情，安排得尽量简洁，以控制成本。”

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Paul Brown有时会参与到早期介入合同中，发现主承包商并不真正清楚施工要花多少钱，而是简单地把分包商的价格整合在一起。“他们通常不能提供怎么样设计才能更便宜的相关建议，对水管、电工等工作也并不了解。总包商只是把这些人组织在一起到现场施工。所以我们很难真正得到控制成本的信息。

在控制成本方面，Paul Brown建筑事务所主要和第三方独立的Quantity Surveyor合作。后者熟悉市场中的成本情况，对各个环节的成本进行量化。此外，PaulBrown建筑事务所还借助以往的经验，来协调设计与成本的平衡。

公寓市场从投资者主导慢慢转移到自住者，也意味着公寓开发的关注点是“高质量的公寓建筑，而非像投资者主导的公寓市场那样，主要看重收益率。”

“如果想要好的设计质量，需要遵循规则，这就需要做很多工作。” 在监管层面，Paul Brown也注意到，和1990年代末2000年代出的上一轮公寓潮相比，奥克兰市议会对各项许可的申请要求更加严格。

具体而言，在申请资源许可时，奥克兰市议会很看重开发商如何实现纸面上提议的目标和结果。在建筑许可阶段，奥克兰市议会很看重如何规避建筑问题带来的连带责任。Paul Brown指出，奥克兰市议会需要全面、细致的文件，以证明自己的责任。如果建筑过程中出现了任何问题，他们不会因为发放了建筑许可而被牵扯进麻烦中。

监管部门在审批上的变化影响了建筑设计的一些做法。“现在正变得更复杂、更技术性。”Paul Brown指出，奥克兰市议会提出了更高的技术监管要求。他们想事先得到这些信息，而不是等到了现场再收集。所以，现在需要更加规范的一系列文件，才能拿到建筑许可。“现在我们的时间周期被拉得更长，成本也更高。

此外，监管的规范一直在变化中。去年伦敦高层公寓大火的灾难性事件导致了市议会改变了一个规则。市议会决定外墙(external cladding)要符合非可燃性(non-flammability)的要求，且需经过测试。以前主要看外侧，现在必须把底层考虑在内。

专业人士虽然面临着更大的难度，但好的一面是，买家可以获得更加有质量保证的公寓。不过Paul Brown也担心，整个行业本身的能力来说，更加适合建造一两层的独栋房，并不擅长建造大型、复杂的项目 。行业需要提高自身的能力以适应未来的发展趋势。

“过程可能不太舒服，但最终结果是好的。” 

撰文 Abby Chen 

排版 Jiayu Li

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