房产抵押利率的逻辑其实很简单

美国房贷利率是怎么决定的?

簡單的Google搜索妳會發現有很多不同的貸款公司提供的房貸抵押利率。

不過這壹堆數據並不能真的告訴妳房貸利率為什麽要設置在這個區位或者這個房貸利率是否真的適合妳。

很多美國房產擁有者只是依從他們的銀行或者房產經紀人提供的現成利率從來沒有自己獨立的做過研究。

壹般來講美國房產抵押利率以0.125%或者0.25%為尾數變動幅度在1/8中。

“3.75% 

3.875% 

4% 

4.125% 

4.25% 

4.375% ...”

当你看到广告中的利率不以上面的尾数结尾时比如说4.86% 那这里的利率指得一定是APR (Annual Percentage Rate)了。

APR涵盖了为了拿到贷款人们所需要的所有成本与费用。

在實際操作中我們還要考慮到：

個人的信用積分和

首付的多少

如果妳以為廣告中宣傳的利率是妳實際上可以拿到的利率那妳就想得過於簡單。信用積分越高貸款利率越低每個月所需要付的房貸也越低。另外利率的高低也與首付的多少有關首付越多利率也就越低每個月需要支付的房貸也越少。

# 美国房贷利率往哪里走

美国房贷抵押利率是非常受经济活动影响的就像国库债和其它债券一样。

也正是因为这个原因每当主要经济指标发布的时候房贷抵押利率会相应得上下波动。主要的经济指标包括

●  美国就业报告 (Employment Report)

●  非农就业数据 (Non-Farm Payrolls)

●  CPI (居民消费价格指数)

●  GDP (国民生产总值)

●  房屋销售数据 (New Home Sales)

●  消费者信心指数 (CCI)

总的来说悲观的经济新闻会使抵押利率降低而乐观的经济新闻会驱使利率升高。

# 美联储时间 (“Fed Minute”)

在考慮美國房貸利率的變動時千萬不要忘記“美聯儲” (Federal Reserve) 的主導地位。美聯儲 (Federal Reserve) 作為美國的中央銀行除了有保障就業的基本作用之外另外壹個重要作用就是通過調節聯邦基礎利率來控制經濟的熱度。

如果妳關註最近的新聞的話就會意識到美聯儲在考慮上調利率的最佳時間。上調利率的直接作用就是增加了借款的成本。美聯儲調控的聯邦基礎利率的上浮會影響市場上大大小小的利率的走勢而房貸利率就是其中壹個。

在2008年次貸危機後的十年中美聯儲壹直把聯邦基礎利率設置在接近0%的位置上采用了寬松的貨幣政策。而隨著經濟的逐步回暖各個經濟體的逐步復蘇美國宏觀經濟數據和各項經濟指標的漸好上調聯邦儲備利率和縮減美聯儲的資產負債表變成了耶倫 (美聯儲現任主席) 的工作目標。

美联储联邦基础利率

近期美联储的利率上调的直接影响就是带高了房贷利率。

雖然未來美聯儲上調利率的時間點還未可知, 但是市場對於美聯儲在未來會上調利率的預期是壹致的。也就是說長遠來看房貸利率會在聯邦利率上調的決定下逐步上升。

#美国房产抵押利率的历史低点

房產抵押利率的歷史低點發生在2012年年底和2013年年初固定抵押利率降到歷史低點。舉例來說三十年抵押利率根據房地美跟蹤的數據降到歷史最低點在2012年11月21日降值達3.31。這之後房產利率壹直在穩步上升。

大多數宏觀經濟學家並不認為未來房產抵押利率會再降回歷史低點。所以對於有意向買房的人來說在房貸利率的低點鎖定利率匯市壹項明智的投資決定。

# 美国房贷利率和债券市场

按揭買房的房貸通常會被拆分成十年期的房貸所以房貸利率與十年期美國國債收益 (利率) 的走勢相同。

如圖所示。

當債券利率或者債券收益上升的時候房貸利率也會上升。

當十年期債券利率 (收益)下降時房產抵押利率也會下降。

但是不能把債券利率 (收益) 和債券價格搞混。債券利率 (收益) 與債券價格是負相關的。

債券利率高的時候債券價格會比較低。

经济形势不好的时候投资者一般会选择债券作为避险投资 (因为债券的风险比股票低债券的收益率也比股票低。买债券的人也会相应增多债券收益和利率不必为了吸引投资者而升高。所以债券收益或者债券利率也会相应下降房贷利率也会下降。

美国财务部-- Treasury Department

而當經濟預期變好時投資者更傾向於投資收益與風險都更高的股票。受到冷落的債券價格受需求量減小而下降。債券收益和利率也因需要吸引購買者而升高。

美股的交易中心纽约证券交易所(NYSE)

#美国房贷利率的其它影响因素: 贷款量的供求

如果市場在短時間內能有很多貸款發放那麽貸款的供應量就會擴大。供求作用下房貸利率就會下降以吸引更多的貸款者。

相反的如果美聯儲在市場上大量收購MBS (抵押貸款支持證券那麽市場可以提供的貸款就會減少。供求作用下美國房貸利率會升高。

這也解釋了為什麽金融危機後當美聯儲買掉了大量的MBS(抵押貸款支持證券)美國房貸供應量增多房貸利率被壓低。

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Maggie X. Chen陈

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