本篇文章为《逸居新西兰》&《b+d》3月刊文章之一。

在新西兰，地产项目的开发、设计和施工是相对独立和专业化的作业流程。当经过一个可行性的分析后，开发商进入了土地购买的阶段，之后聘请建筑事务所规划和设计图纸，提交市政府获得资源许可证或建设许可证。文件和资金等一切就绪后，展开招投标，遴选总承包商，开启施工环节。

这种司空见惯的产业运作流程如今却遇到了挑战。

过去一年来，房地产明显走慢，各个环节的利润受到了影响。以往，设计师天马行空的规划或许还能被狂热的买家一抢而空。屡次修改图纸导致的施工成本增加，或许还能被卖得动的高房价所消化。当利润空间缩小时，每一个环节的错误成本都被放大了。

“只有通过沟通和合作，才能提高工作效率，才能节约成本，提高产量。 “新西兰华人建筑业协会会长许立（Frank Xu)指出，房地产开发各个环节的专业化分工有其道理，但是无形中割裂了合作与沟通，导致设计与施工脱节等问题。理想的情况下，在某个阶段的决策时，需要得到前序和后续专业人士的知识支持。

中资背景的开发商Avanda Group在Onehunga Bay打造一个44套3层的联排公寓项目。该项目建筑设计公司Creative/Infusion Arch常常拉上施工公司东方建筑的负责人郑路一起开会。双方在每个设计环节及时沟通施工难度、可行性和成本。

作为新西兰华人建筑业协会的负责人，许立大力推崇施工公司作为顾问的角色，在早期阶段对设计提出成本、材料供应情况、施工工艺等方面的建议。比如设计图纸中使用了预制水泥板，而施工公司可以提醒开发商和设计师该材料的供应周期，如果等候的时间太长可能影响工期，就可考虑更换其它种材料。

许立指出，由于现在人手紧缺，一些资格不达标的人也流向了部分岗位。在向市场询价时，报价上常常出现错误，导致项目的施工造价很难控制。因此，加强施工公司资深人员和设计公司的沟通，有利于在设计阶段控制成本。

施工承包商尽早介入的好处还在于，能够在资源紧缺、处于卖方市场的产业环境下锁定后期合作的承包商。目前行业资源十分严峻，开发商或许天真地想通过竞标比价来降低施工成本。殊不知，现在已是承包商挑生意的时候。一不小心，开发商还不得不接受承包商坐地起价。

把施工承包商的参与提前到设计和开发阶段，还有利于实现标准化，提高生产效率。比如，设计师可以和施工公司讨论项目中窗户的种类和施工可行性，尽可能降低窗户的品种类别，扩大单一类别的数量，达到规模效应。 建材公司如能一同参与，设计和施工公司对标准化可到达的程度就更有把握。

然而，真正落实到操作层面仍有一定难度。在Avanda Group中之所以能实现上下游协作，是因为开发商、设计公司和施工公司都是新西兰华人建筑业协会会员。协会的平台作用和会员之间的关系，让商业上的合作变成一通电话就可以谈下的事情。

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”传统上把项目分割成不同的阶段，不同的任务分工。现在综合作业，确实很难，得建立在各方达成共识，都有意愿的基础上。“许立指出，在机制上，开发商、设计、施工和建材供应等环节都需要派出经验丰富的代表，组成一个综合的团队。同时团队还需要有一个强有力的领导，如开发经理或是项目经理来统筹。

许立介绍道，无论是洋人还是华人之间，这种上下游的紧密协作通常只能建立在各个合作伙伴的关系之上。这种模式虽然有利于应对建筑业”成本高、人力紧张和工期延长“等问题，却难以复制。

目前，把这种上下游协作的理念落实到契约上的有，早期施工介入合同（ECI)和”设计与施工“(Design and Build)。许立指出，很多施工公司愿意免费给开发商做顾问，提供成本和施工方面的意见参考。他们希望以此作为拿下开发商施工合同的跳板。

 
和产业链上下游加强协作的理念相呼应的是，新西兰建筑设计公司Infusion Arch试图扩大设计师角色在产业链条中的影响力和决策作用，和开发商、施工公司有更多的沟通，达到共赢。

Infusion Arch 总监王波指出，开发商和设计师往往在沟通上出现了问题。开发商并没有完全把需求真正传递给设计师。最普遍的冲突是，开发商重视成本和造价，设计师重视创意与想法。进入施工阶段后，开发商通常直接找建商，把设计师排除在外。施工过程遇到问题时，建商也直接找开发商，并没有与设计师沟通的情况。图纸在施工阶段被随意修改的情况，并不少见。

Infusion Arch希望能打破开发商和设计师之间信息不对称的局面。从设计师的角度，Infusion Arch在听取开发商的需求后，会把初步的设计，交由开发商、中介、建商和QS，听取多方意见。中介可根据该区域销售数据，给出户型上的意见。建商则会在施工难度等方面提出看法。结合QS的报价，Infusion Arch在每一个设计阶段都会征集各方意见，以确保项目设计从一开始就符合开发商对成本等方面的需求。

王波指出，Infusion Arch的做法十分考验设计师的经验。很多设计师缺乏对市场的了解、不习惯对成本进行考虑，不擅长和其它工种进行专业沟通。

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除了设计师的综合素质外，设计公司与开发商、建商的无缝沟通也需要公司内部一定的制度支撑。例如，Infusion Arch建立了每周五向每个开发商更新和汇报项目进展的沟通制度，以确保开发商和设计师始终保持共识。王波指出，这种高频度的沟通机制，可为突发问题预留出更多的应对空间。"一个项目很复杂，不可能中间完全没有问题。但是及时更新进展，就可以及时想办法解决问题。”

当然，开发商作为项目的出资人，希望最大程度地把控一切。Infusion Arch想要提高设计师的话语权，但也不强求。

王波认为，开发商和设计师要互相理解，在价值观上达成一致。“有些项目中，开发商会作为主导，我们只是顾问之一。但随着项目的进展，我们需要其它方面的信息，就会要求开发商组织其它合作方开会。慢慢地，基于信任的增加，开发商就会把主导权交给我们。”

采访/撰文  Abby Chen

排版 Jiayu Li

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