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一说起房价，很多人都会对国内的高房价谈之色变，然而高房价并不只是在中国出现，一些民众生活富裕的发达国家同样遭受着高房价的困扰，比如中国人海外购房最热衷的国家之一加拿大。

多伦多房价涨幅第一

2017年8月31日，胡润研究院发布《2017上半年胡润全球房价指数》以及《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》。

根据《2017上半年胡润全球房价指数》报告，最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，中国入榜21个。前10名中，中国入榜6个。

其中加拿大多伦多以26.1%的涨幅跃居全球第一，无锡是大陆房价涨幅最快的城市。

2017上半年胡润全球房价指数

加拿大房价竟比美国高50%

加拿大按揭房产公司（CMHC）发布的数据显示，在2017年，加拿大新屋销售价格实现两个月连续上升，比2016年同期大幅上涨。

数据显示，加拿大2017年4月新屋平均售价为每户751881加元（约合559123美元）。以加元计，同比上涨11%；以美元计，涨幅则较为缓和，为2.64%。

那么这个房价走势到底高不高，我们可以参照与其接壤的美国来对比一番。

与加拿大相比，美国同期房价出现下滑。美国商务部人口普查局(US Census Bureau)数据显示，美国4月新屋平均售价为每户495271加元(约合368300美元)。按加元计，同比下滑0.49%；按美元计，同比下跌3%。

▲两国房价走势图（红色为加拿大，蓝色为美国）

可以看出，加拿大新屋平均售价比美国高出51.8%；而2016年同期，加拿大新屋平均售价仅比美国高出36%。由此可见，加拿大和美国房地产市场之间的分化正在加剧。

如果考虑到两国经济情况差异，房价这一差距则更不合常理。美国经济处于复苏状态，且人口是加拿大的10倍，但土地面积少于加拿大；反观加拿大，人口稀少且经济状况不稳定。

据华尔街见闻报道，目前加拿大的自有住房率为70%，是全世界最高水平，而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这个水平。

目前房地产行业占加拿大GDP的12%，在美国地产泡沫时期，房地产也是经济的主要驱动力之一。

从2015年起就开始做空加拿大房地产市场的华尔街金牌沽空者Marc Cohodes曾向媒体表示：

加拿大的楼市泡沫不亚于美国次贷危机时期，他称温哥华楼市疯狂的现状，是一个洗钱、投机炒作和低利率的混合产物。

中国买家占7成

据中国侨网2017年12月31日援引加拿大《星岛日报》报道,加拿大安省政府早前推出15%的海外买家销售税以遏抑楼价。

但最新政府数据显示,多伦多海外买家的买屋价格比本地人高出接近一半,而在海外买家当中,中国买家占逾7成,有专家坦言,海外投资者是推高本国楼价的主因。

根据《环球邮报》(The Globe and Mail)透过《资讯自由法》索取未经公开的政府数据显示,安省政府推出海外买家税“辣招”后的4个月内,非国民在大多区买屋的平均楼价是977,611元,但国民和永久居民买屋的平均楼价为659,470元,两个平均价格相差为48.2%。

另一方面,政府调查海外买家的国籍显示,绝大多数来自中国,占70.6%,第二位是美国,只占4.6%,而印度排第3,占3.6%。

卑诗省亦出现海外买家买屋较贵的情况,卑诗省政府数据显示,海外买家买屋的平均价格为1,065,444元,本地人买屋的平均价格为958,701元,两个平均价格相差11.1%。

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加拿大帝国商业银行(CIBC)经济师Benjamin Tal表示,海外买家在推高楼市价格上扮演关键角色,特别是在市中心等高需求的地区,影响了该地区的房屋可负担性。

专门研究多伦多及温哥华楼价的西门菲沙大学(Simon Fraser University)Josh Gordon教授说,海外买家引发所谓的涟漪效应,抬高所有物业的价格。

富有海外买家通常喜欢购买豪宅,本地买家出不起价钱,只好退而求其次转往较平的地区,最终把楼价上升的效应扩展到所有地区。

很难说是外国买家推动房价

一直以来，加拿大政府及主流媒体倾向于认为，外国买家与加拿大房价飙升有密不可分的关系。

2016年7月，卑诗省政府曾公布一组数据，记录了当年6月20天内的外国买家数据。根据该数据，外国买家占大温地区房产交易量的3.3%，其中中国买家占76.6%。

2016年7月卑诗省政府公布的外国房产买家统计。图片来源：卑诗省房产局

仅就这组数据而言，中国买家确实是大温地区外国买家的主力军，但是外国买家的整体比例仅为3.3%，又很难说是他们推动了大温房价。

2017年12月18日，美国地产调查公司Engel & Volkers统计温哥华1月至9月房产交易数量后，公布了一组外国买家数据。

该数据显示，外国买家在此期间主宰了温哥华豪宅交易市场，占总交易量的85%，在外国买家中，又以中国买家为主，其次是法国买家和德国买家。 

以上两组数据各有不足之处，卑诗省的数据仅统计了20天交易量，Engel & Volkers公司的数据主要针对高端交易市场，两者涵盖面都不够。

根据这两组数据，只能说中国买家在外国买家中占有较高比例，尚无法得出外国买家就是大温房价飙升推手的结论。　　

“非居民”才是房价主要推手？

2017年12月19日，加拿大统计局公布了温哥华、多伦多地区非居民买家数据。

该数据显示，大温地区非居民买家比例为4.8%，其中公寓中的非居民买家比例为7.9%。

不少地产分析家据此认为，这组数据再次说明了外国买家或海外买家不是大温房价飙升的推手。

其实，加拿大统计局数据根本不能说明外国买家的影响，因为它统计的是“非居民买家”。

统计局的准确定义是“An individual whose principal residence is outside of Canada”，翻译过来即主要居所在加拿大之外的个人。

据此，一个不住在加拿大，但是在加拿大有房的外国人是非居民；一个长期住在国外，但是同样在国内有房的加拿大人，也是非居民。这个“非居民买家”概念与“外国买家”概念完全不是一回事。

加拿大统计局数据能够反映的，是非居民投资者（包括加拿大人）对大温地区房产的影响。

从数据来看，4.8%的比例意味着这些身在加拿大以外的房产投资者，对大温整体房价应该影响不大。

即使在公寓市场，静态地看，7.9%的非居民买家比例似乎也到不了推升公寓价格飙升的地步。但是如果分阶段来看，就会知道事情没有那么简单。

从2011年至2015年，大温地区非居民买家的比例为10.12%，温哥华市为12.39%，列治文为16.2%；从2016年至2017年，大温地区非居民买家比例上升至15.54%，温哥华市上升至19.14，列治文上升至23.69%。

这意味着，在短短一年时间里，大温地区非居民买家比例就上升了5个多百分点，温哥华市和列治文非居民买家比例则上升了7个左右百分点。

这种短期内增加的大量投资（非居民购买公寓肯定不是为了居住），确实应对2017年大温公寓价格飙升负有一定责任。

不过，在2016至2017年投资大温地区公寓的“非居民”中，到底有多少外国人或中国人，到底有多少加拿大公民或永久居民，仍然是一个未知数。

温哥华非居民拥有公寓比例。图片来源：Better Dwelling

中国投资移民成高房价替罪羊

中国侨网2月1日电，据加拿大《星岛日报》报道，近来加拿大主流媒体，对中国投资移民群体多有关注，一些媒体调查甚至把多伦多和温哥华两地的房价上涨归因于这一群体，并指出他们是通过魁北克省的后门进入多伦多和温哥华两地。

对此，专家指出，不应戴着有色眼镜、偏激地看待投资移民群体，更不应用他们来作为房价上涨的替罪羊。

魁北克省的投资移民的居留意向问题由来以久，但无论是移民还是公民，在加拿大都享有自由迁徙的权利，这也是基本人权。

透过各省的投资移民计划移民加拿大时，政策规定，只要申请人是在该省登陆，并承诺在该省长期居住即可。

但究竟住多久才算长期并没有明确的规定。同时，移民前的承诺也并非一个法律意义上的合约，所以，尽管搬到其它省份的投资移民，可能有钻空子的嫌疑，但并不违法。

至于投资移民推高房价之说，专家认为有将投资移民当作替罪羊之嫌。

因为，房地产市场近几年的火热实际上是一个全球的现象，很重要的原因是许多国家都纷纷实行的量化宽松政策，使大量资金流入了房地产市场。单就魁省的投资移民是无法影响房市的。

另外，专家也认为近年来随着中国的崛起，很多西方人还不适应中国的转变，往往带着有色眼镜来看待中国移民。

其实，还应看到他们把资本带入加拿大，对加拿大经济作出的贡献，虽然他们在此地的报税收入可能不多，但所交的地税和消费税，及对房地产和股票等的投资，也是对当地经济的贡献。

另外，对于投资移民在申请时所申报的个人资产，只要是合法所得，加拿大都允许他们把钱转来加拿大，并不须报税，因为这是他们在移民前的资产。至于资产移出时是否符合当地的外汇管制和税务规定，则是原居地的事情。

实际上，加拿大房价飙升到这个地步，再细化下去追究谁是幕后推手，已经没有多少意义。加拿大房地产是一个自由交易市场，本来就应该允许各色人等在法律允许范围内购买地产。

政府应该关注的是，外来购房资金和各种交易行为是否合法，法律是否存在房产炒作和投机的漏洞，房产供给是否能满足本地居民的刚性需求，而不是非要找出哪些人是幕后推手。市场经济的根本解决之道，还是要靠市场和法律。

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