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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃

前言

最近正值会议召开，宏观政策的信号比较多，恰巧我选择在这个期间出去调研了，2017年我写的最多的就是各种宏观经济政策分析，没有到具体城市，所以2018年，我会弥补这个不足，多跟市场接触，多去一线调研，因为宏观的走向其实已经很明确了，就是要通过三年的时间去杠杆，从2018-2020年，为什么是三年，而不是一年？三年，就意味着是一个缓慢的过程，也许对于短期积累过多泡沫的城市而言，阴跌是一种化解泡沫的最好选择，以时间换空间，不至于伤筋动骨，只是磨破点皮肉。当然，这只是最理想的状态！像燕郊就以急跌暴跌的方式进行着！

合肥是我这次出门实地调研的第一站，主要是我跟合肥当地最大开发商文一地产有点摩擦，对方非要热情的邀请我到合肥出庭跑一趟，刚好我以前也没有去过，而合肥2016年房价涨幅全国第一的名声又早已在外，不去看看，总觉遗憾。在此要特别感谢合肥公众号“霸都楼市”的朋友对我本次合肥之行的支持。

2016年的合肥楼市涨幅全国第一，可谓赚足了眼球，然而严厉的调控，到2017年迎来了市场冰冻，2017年合肥新房成交量同比下跌73.78%，坐了一场过山车。

开发商面临的是高地价带来的苦果，为了回笼资金，甚至不惜贴着成本卖，而随着供给量的增加、需求量的减少，市场供过于求的压力，已开始倒逼某些房企低价开盘跑量。

滨湖新区中介告诉樱桃大房子，整个合肥市场的二手房以一种阴跌的方式，持续降价一年了，炒作最厉害的滨湖新区已经普跌15%左右。

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高地价带来的销售压力

合肥传统上包括4个市辖区，即庐阳区、瑶海区、蜀山区、包河区，4个县，长丰、肥东、肥西、庐江；1个县级市，巢湖。但现在流行行政区细分，所以变成了多个小区，如下图链家的二手房区分布图，最热门的就是滨湖新区、政务区、高新区、经开区，还有肥西和庐江、巢湖图上没有显示。

因为3月1日的庭审在瑶海区，所以我落脚合肥的地方就选在了瑶海区，但时间宝贵，开庭我没到场，去周边踩了踩盘，否则瑶海区那么不受合肥人待见，我也不会去那看盘，瑶海区那破旧程度，显然拉低了合肥高房价的水平。

我刚下车到达文一名门广场的位置，一位大妈就上来问我是不是来看房的，她可以带我去看房，每带一位有效客户，她说可以多得10块钱，他们这类业务员不在少数，主要还是市场行情不太好啊，不过据他们说春节因为返乡行情，比平常还是有所好转，初七那一天十几个业务员带了42个客户。寒风瑟瑟中，各取所需吧，我上午配合他们看了五个盘。

1、文一云溪湾，看房的人大概有十多个，均价1.25万元/平米，以三房改善居多，98平米的总价在122万元左右，拿地的楼面价就到了11490元/平米，售楼员说卖这个价根本没钱赚。

2、文一锦门学府里，售价12000元/平米，目前仅剩下尾盘，项目拿地楼面价10050元/平米，也是贴着成本在卖。

3、新城桃李郡，售价在1.3万元/平米上下，拿地的成本不低，楼面价达9000元/平米，当时溢价率达到185%。

4、春晖里，均价1.2万元/平米，销售人员说，虽然拿地早，只要三四千块，压力没他们大，不过售价肯定还是会按照市场价卖。

5、万科文一未来之光，售价1.6万元/平米带精装，楼面地价也到了11250元/平米，中午，售楼处冷冷清清，无人看房，虽然有地铁，但属于肥东县了，地理位置较偏，虽然售价也没多少钱赚，但1.6万的价格，对于这个区域来说，肯定还是偏高了，1.6万，我为什么不买高大上的滨湖新区呢？有个朋友告诉樱桃，她认识的一个销售员离职了，因为房子实在是难卖啊。

虽然我跟文一有过节，但说句公道话，文一云溪湾土地成本都1.1万多了，卖1.2万多，房企也是哑巴吃黄连，有苦说不出，土地太贵了，瑶海区公共配套不足不说，城市风貌真是典型的贫民窟。按合肥本地的业内人士说，瑶海区是只能靠当地居民自我循环的区域，外来居民不愿意进去，当地人不愿意割舍逃离的地方，所以综合来说，2016年也涨了，但升值幅度远远跑输其他区域。

第二天我去了滨湖新区和政务区，环境面貌确实顿感耳目一新，与瑶海区那乡下是天壤之别，一个高富帅，一个矮矬穷。

滨湖新区，也是合肥炒作最为火热的片区，外来投资客云集，限购之后，目前新盘去化率较为缓慢。

1、宝能城，销售说很快会推出二期，售价预计1.4万-1.6万元/平米，但业内说政府现在卡着不让卖住宅，因为七星揽月的写字楼，不知道出于什么原因，一直没有盖起来，该地已经空置5年，宝能城拿地早，土地成本低，售价没有压力，但开发速度太慢，万达进场比宝能晚，都快开发完了。

2、文一塘溪津门，是2016年合肥77亿总价地王，也在售了，高层售价为2.2万元/平米精装，洋房2.4万元/平米毛坯，产品定位比宝能城高端，但定价也比宝能城高不少。售楼员说，这个项目的楼面地价就到了19800元/平米，普通高层还带精装修卖这个价可以说是亏的，地价贵了没办法。

3、合肥云谷，去年11月份开盘，在冷淡的行情下，四五百套房开盘全部卖完了，而且要求全款优先，因为集团有回款要求，秘诀就是低价，高层均价1.35万元/平米，洋房均价1.7万元/平米，比周边滨湖万科城二手房便宜5000元，此盘一开，其他盘肯定就不好卖了，二手房也必然面临着下降的压力。这个盘的销售奇迹说明了，其实市场也不缺乏需求，缺的是合理的价格。

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房价为什么上涨这么快？

万科城是滨湖新区比较有代表性的高价小区。

2013年8月，万科城新房开盘卖8700元/平米，2014年6月-9月，均价9200。2015年7月，9500-9800元/平米，两年一平米只涨了一千块，应该说涨幅低了点，还不如M2的增幅，但2016年二手房疯狂上涨了一倍，又属于涨幅过多了。

这是链家上的成交记录：

现在万科城的价格保持在1.8-1.9万左右。

我另外找了合肥2013年七八月份几个盘的价格做了下对比，

1、瑶海区，城东板块，皇马花园，2013年7月，卖5200元，现在二手房1-1.1万，翻倍，属于平均水平。

2、经开区，翡翠湖片区，中环城国际公寓，均价7300元，2017年10月有一套72平米3房，成交总价140万，单价1.9万多，这个盘公寓的价格居然比周边住宅还高，升值还多，算是万里挑一，确实是让我吃惊，主要是因为在大学城，所以租的起价格，售价偏高。

3、经开区，南艳湖，御湖观邸，均价5700元，目前二手房成交价1.5万左右，将近3倍，跑赢大盘。

4、蜀山区，蜀麓片区，海亮九玺，6200元/㎡，今年2月的二手房成交均价1.6万多，上涨1万块，也算是跑赢大盘。

5、长丰县，北部新城，北城世纪城，4500元/平方米，现在二手房也卖到1万了。

6、庐阳区，四里河片区，中国铁建国际城品园，7200元/平方米，目前二手房1.3-1.4万/平米，翻倍。

7、蜀山区，新产业园片区，中海原山，樱桃一个朋友，2012年买了这里的一套别墅，当时单价1万，现在2万，翻倍，但高层同期升值了3倍，因为流动性更好，2012年高层卖五千，2013年12月，88、89顶楼的房子还有6300的价格，160平米的也只有7100元/平米，现在80多平米的两房，130多万元，单价1.5-1.6万左右。

合肥房价在2016年的涨幅，到底是高还是低？如果和中部其他同省级可比的城市，目前我所调研过的，只能跟长沙比，因为郑州，武汉、南昌、太原我都没有实地去调研，所以还不能盲目评论，（后面这些城市今年也会找时间去调研）。

一个城市的房价本质上还是由当地的供需所决定，合肥2017年末常住人口796.5万，而长沙常住人口764万，面积上两个城市差不多，两个城市都是1.1万平方公里，我粗略的统计下，合肥四个大主城区加起来1400平方公里左右，其他小区基本上是这四个大区里的，长沙主城区加起来2000平方公里左右。

GDP长沙2017年已经破万亿，合肥只有7200亿，但GDP这些只是辅助性的因素，否则你是无法解释厦门城市经济体量那么小，房价却那么高的原因，因为所有福建南的人都想在厦门买房，而厦门本身的面积又太小，所以它的需求不能仅仅看他本地的常住人口，而它的购买力也不能仅仅从本地的居民人均收入来衡量，必须要考虑到漳州泉州数千万人民的潜在购买力。

如果从建成区面积和人口来算的话，长沙和合肥差距不大，到2016年，长沙建成区面积364平方公里，建成区人口突破400万人；合肥建成区面积420平方公里，建成区人口400万人。合肥经济体量和人均收入，在中部城市中，也不算高，比武汉、长沙、郑州都低。但为什么合肥房价比长沙涨幅大呢？如果按照同等地段的概念，大概高了20%-30%的水平。

长沙的情况，我2月23日发过文章，论涨幅肯定是不如合肥的，其中有一个非常大的原因在于土地价格，长沙在土地出让上是非常克制的，就是2016、2017年这样的牛市，平均地价也只有两千，所以江景房2010年就卖到7800了，2018年还只卖1万-1.3万/平米，简直无法想象的便宜，这涨幅输给了M2，当然炒作厉害的梅溪湖还是跑赢了。

十年前合肥在中部6省会中经济总量最小，但由于紧邻长三角的地理位置，承东启西的地理位置、较低的综合成本、良好的高教资源、以及安徽充足的劳动力资源等优势，合肥吸引了美菱等家电巨头落户，并一举发展成为全国最大的家电制造业基地，区域经济也实现高速发展，现在已经跃升到了中部第四，比南昌和太原要好。

所有这些概念炒作，加上地方推波助澜，“哦，你们看，地价都一万多了，房价不得卖两万多哦！”这种逻辑推理，业内炒作传播，恐慌情绪渲染，进一步强化了房价上涨的预期。

2016年合肥日光盘一个接一个，土拍市场更是热火朝天，房企不惜展开贴身肉搏赛也要抢地，因为高潮迭起时，每个人都看好合肥的未来，地方财源也滚滚来，大家都沉浸在夺取高房价战利品的喜悦中。

合肥城建2016年年报透露一组数据，在合肥市区2016年共成交71宗地块，约合853亿元，为近6年以来合肥市区土地出让金额的最高值，平均地价约合1346.07万元/亩，刷新历史最高纪录。其中，有46宗地块溢价率超过100%；有38宗地块溢价率超过200%；有16宗地块溢价率超过300%；有2宗地块溢价率超过400%。

合肥可是炒土地的一把好手，先靠概念就可以把开发商吸引过去，地是卖出去了，结果配套设施没建成，把开发商给套死了，房子亏损也卖不出去，房企也是苦不堪言，具体的片区我就不点名了。

如果不是成为住建部重点关注名单，哪个地方也不想自砸饭碗，如今合肥限价丝毫不敢懈怠，哪怕房企亏本，也只能牺牲他们短暂的利益了。

合肥一名房地产专业人士说，土地成本这么高，房企要么就拖着不卖，但追求快速周转的企业必须卖，所以要么只能贴着成本，或者亏一点点卖，能赚钱的不多。政府限价是一方面，最主要的是现在市场行情不好，即使不限价，想卖高价，也卖不出去，因为大家的预期开始转向了。

于是，高潮退去，合肥楼市进入了一场低迷中。

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过度炒作后的回调

这一部分我上周在报纸上也报道了，据合房网内容中心不完全统计，2017年，合肥九区商品住宅成交量为19898套，较上年同期减少55998套，同比下跌73.78%。

合肥一位业内的朋友告诉樱桃，成交量的下滑，一方面与政府为了控制房价限制网签有很大关系，去年有2万套房没有网签。另一方面，市场行情确实是变差了，2016年开盘必抢光，还抢不到，现在开几百套出来，如果是市场价，卖一年也卖不完。

据合房网统计，2017年合肥入市房源总计超50014套，平均价格在14379元/平米。而截至2018年2月底，合肥市区住宅库存量继续回升，目前达到了47906套，环比增长5.1%，同比增长244%，这是合肥连续13个月出现库存增长现象。

合肥业内的朋友认为，供给增加，需求减少，房价只怕还会跌，二手房的趋势已经很明显了。

据合肥市国土局资料显示，2017年，全年房地产开发企业土地购置面积684.87万平米，增长36.5%。这也意味着合肥未来的市场潜在供给量比较大，2016年、2017年合肥土地供给量都保持了较大的量，相比2014、2015年都有所增加，所以在未来总的供给量上，是完全不用担心合肥楼市供不应求的问题，只是看区位结构可能不平衡，比如政务区没什么地了。

今年1月份以来，合肥市成交量有所放大，1月共网签4088套房，环比增长70%，同比增长194.3%。据业内透露，合肥去年12月有三千套房子放出来，都是保障房、回迁房，价格比较低，可以对冲高价盘。

合肥新房市场由于土地成本居高不下，房企尚未开打价格战。但二手房市场已经率先降价了。

根据房天下网显示，今年1月份合肥80%的小区都在降价，其中降幅最大的几个小区，如万科蓝山，2017年1月均价为26559元/平米，2018年1月均价降到2万元，跌幅23%；滨湖世纪城春融苑，从去年1月的19413元/平米，跌到今年1月的15913元/平米，跌幅18%；蓝鼎观湖苑，从19340元/平米，跌到16424元/平米，下跌15%。

滨湖新区的中介人员告诉樱桃，滨湖新区二手房是合肥降得最多的，因为外来投资者最多，炒作水分大，影响最大，大概都降了两成左右。

樱桃查询了各个区跌幅最大的小区，比如经开区的佳境枫情苑1月放盘均价为13089元/平米，环比下跌11%。高新区的徽商·城市庭院，放盘价19375元/平米，环比下跌5.12%，包河区的银杏苑放盘价13520元/平米，环比下跌15.99%，蜀山区1月翠竹园，二手房均价14673元/平米，环比下跌10.21%，瑶海区琥珀名城沁园二手房放盘价12177元/平米，环比下跌9.6%。

但我去政务区走访跟中介了解到，过去一年中，其他区房价都在调整，但政务区房价非常坚挺，天鹅湖一号（如上图），85平米，190万，去年，现在一直是这个价格，因为配套非常完善，首先是地段好，又是新区，环境好，有商业，有写字楼，住宅品质高，属于CEO居住的地方，所以非常抗跌。

如下图：

所以，这就是买房涉及到的一个安全性问题，买新区好地段的次新房，比如新市政府，新的金融中心，各种高端商务写字楼拔地而起的地方，即使别的都跌了，它也可能不跌，因为没地盖新房了，全是存量市场交易。

4

未来市场预判

合肥房价给我整体的感觉肯定是有点泡沫的，但并不算太大了，需要时间消化一下，去年已经调整了一年，很多二手房价格已经下降了两三千，下跌了10%-15%，未来的空间不会太多，你指望1.8万跌回到9K，那也是不可能的。假如能通过三年左右的时间，总共阴跌20%-30%，比如1.8万-1.9万，跌到1.5万左右，1.6万的跌到1.2万，那就算是调整到位了，具体能跌多少，我也不知道，这都是猜的。

但具体还是要看区位，核心区域，比如政务区，因为新盘屈指可数，二手房估计还是会很抗跌，2.5万想跌到2万都不太可能。滨湖新区，现阶段因为该片区投资客较多，新盘依然较多，竞争压力大，所以一旦市场调整，容易首当其冲，虽然投资炒作水分多了点，但我还是非常钟情的，确实是居住环境好，配套齐全，前景非常看好。不过还需要点时间调整下，需要等该片区新盘接近开发完毕，市场进入二手房存量市场。

而肥东、肥西、新站，那些偏远的地方，靠炒概念起来的要千万小心买套，除非是足够便宜，否则庞大的供给量，会成为投资的大坑。

主城区，由于合肥高地价的存在，房价大幅下探的空间可能并不大，比如地价已经到了1.1万，新房低开卖1.2万房企都在亏吐血了，你让房企继续降价到1万以下也不太现实，除非真的是市场崩了。但对于拿地较便宜，而集团又有回款要求的开发商来说，低于市场价卖是完全可能的，比如上面说的合肥云谷，卖1.35万，他地价就三四千块，利润空间还是很大，所以也就难怪大家会排队抢了。

未来，你可以盯着喜欢的片区，看还有多少潜在的新楼盘入市，如果供给量大的，房价肯定有下行的压力，毕竟现在去化速度慢，而现行的政策短期是不可能放松的，市场一旦形成了下跌的预期，打开了下跌的通道，就不会那么容易反转，周期也不会那么快结束，如果还有这种低于二手房三千以上的新楼盘，不用考虑太多，刚需可以勇敢的下手了。

更多具体的买房问题，请老用户到知识星球咨询我，由于近期精力有限，暂时不想再拓展新成员了。

来源：樱桃大房子

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