核桃市,爾灣市,羅蘭崗好屋出租中!! *在美國買房，到底寫誰的名字比較好？*,大城地产美国洛杉矶购房微信公众号文章

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買房必然要涉及到產權，那麼在美國買房子應該買在誰的名下？

要從三個方面來考慮：資產能夠得到保護，稅收能夠減少，傳承流暢，當然每個人的情況各不相同，需求也各不一樣，但是總有一種方式會適合自己。

一般來說我們從三方面考慮：

其一，資產保護

對於一些高風險的職業以及考慮子女婚姻風險的人士來說，資產保護尤為重要。比如你是醫生由於某些原因，有人對你提出了訴訟，或者婚姻發生變化了等等。

其二，稅務減扣

產權名字的不同，產生的稅務問題也不同。在房產投資方面，主要需要考慮所得稅（incometax），資本增值稅(capital gain tax)和房產稅(property tax)。在符合稅法規定的前提下，合理降低稅務，是每個投資者必須追尋的。

其三，傳承流暢

房產投資以集聚房產的投資組合（property portfolio）為工具，利用時間來致富,所以將來房產的傳承，能夠在傳承過程中不引起額外的稅務問題和其他成本，是一個需要考慮的問題。

在美國一般有4種形式：個人，聯名，公司，信託（尤其是家庭信託，Family Trust）。個人就是一個人（individual），聯名就是幾個個人一起買，也稱partnership;公司和信託則需要一定的費用，註冊成立。

個人名下房產

可以說大部分買房的人都是把房子買在個人的名下或者聯名的名下。因為它簡單，成本低，而且太順理成章，一切是那麼自然。

所有權

由於所有權是自己個人，則如果個人遇到任何訴訟，比如房客在你房子裡受傷了訴訟你等，或者你的職業導致你被訴訟，比如醫生等，則在你名下的所有的其他房產都會暴露在這個訴訟之下，負有連帶責任。

控制權

買在個人名下，則控制權當然歸你個人，所以你自己決定這個房子的買賣，租賃等事宜。

收益權

買在個人名下，則收益權歸個人。房子出租，則租金減掉利息等成本之後的淨收入會歸入你個人的收入中報稅。如果租賃淨收入是負的話，則可以減扣你的個人收入，減少你的稅負。如果你把你的投資房賣掉了，則增值的部分需要交納資本增值稅。

傳承

當你把所有權傳承給子女的時候，會涉及遺產稅，綠卡和公民遺產稅免稅額是545萬美元，外國人則只有6萬，超出部分交40%遺產稅。

聯名房產

在美國，房產聯名有兩種形式，一種是joint tenancy，另外一種是tenancyin common。兩者最大的區別在於Joint tenancy中的一方去世之後，產權會自動轉移給另外一方;而tenancy in common則不是，一方去世了，則產權是轉移給去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人關係會用Joint tenancy，而非夫妻關係的合夥人則用tenancy in common。

所有權

如果是Joint Tenancy，一家人控制，商量著辦，比較容易處理。Tenancy in common則一般按照以出資比例確定的產權股份比例來確定控制權，股份多的人說了算。

收益權

這個產權形式是按比例的，所以收益權也是按所有權的比例來分配的。

傳承

所有權的傳承和個人一樣。

家族信託

信託有很多種，家庭信託是美國家庭常用的一種形式。信託主要有三個重要的部分組成：一是trustee,也就是信託管理人或者是控制人。二是信託本身，trust。第三是收益人，beneficiary。

所有權

不是一個商業實體，也不是法律意義上的經營實體，不會接受任何法律訴訟，因此在它裡面的資產會得到很好的保護。如果你個人受到訴訟，則不可能追到裡面。如果你給你孩子們住的房子在信託裡面，他的婚姻出現問題了，這個資產將不會被分走。可以說在資產保護方面，信託是最好的。

控制權

買在信託下面的資產的所有權歸信託本身，也就是說裡面的資產不歸個人，它信託的控制人是trustee,也就是信託管理人也稱控制人。信託管理控制人可以是個人，也可以是公司。

收益權

在信託裡面的資產的收益歸信託本身，儘管信託需要報稅，但信託不是稅務實體，沒有稅率。信託裡的收益只是暫時在裡面，年終將會被分配給信託的受益人，但當受益人從信託裡面獲得收入之後，加上受益人的其他收入，需要一起按照個人所得稅的方法計稅。對於信託裡面有很多房產和生意資產的人來說，信託是一個避稅的好工具。

傳承

信託的整個運作和分配是由信託管理控制人來控制的，所以只要把控制人更換就可以達到傳承的目的。由於房產實際上是寫在信託控制人（Trustee）名字上的，因此，如果Trustee是個人，則傳承會引起費用和麻煩。但是，如果Trustee是公司的話，那情況就會非常簡單。你可以通過更換公司董事的辦法，來更換公司控制人，從而達到控制信託，傳承信託的目的。

信託是典型的三權分立的商業形式。對於資產保護和高收益的合理避稅有較大的好處。

公司房產

有很多人把房子買在公司名下。

所有權

買在公司名下的房產歸公司所有，但是公司不同於個人和聯名，它是法律意義上的實體。

控制權

公司名下的資產由公司來控制，所以如果你把房子買在你自己的公司名下，那麼房子的任何事情還是由你來處理和控制。

收益權

買在公司名下的房子所有的收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體，有自己的稅率，房子的淨租金收益，房子的資本增值收益，都是按照公司所得稅的稅率來計稅。

傳承

公司的傳承非常簡單，只要填一張表，更改股東和董事就很容易解決。

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