业内专家称，澳大利亚许多豪华公寓买家在住进新居后才震惊地发现自己需要每年承担数千元甚至上万元的额外维护费，除此之外，业主的物业费也陡然上升。

豪华公寓的维护成本涵盖多达400个项目，从灯泡到电梯，

“这是许多毫无戒心的公寓业主的财务炸弹。”业主公司咨询公司Roscon Group的全澳总经理巴辛（Sahil Bhasin）说。

此外，对许多难以找到或者留住租客的投资者来说，如此高昂的费用也是决定成败的关键因素，因为公寓供应量过剩意味着价格和生活设施竞争激烈，而高昂的维护成本使投资者无利可图。

一个粗略的经验法则是，在一栋没有豪华公共设施的楼宇内，50-60平方米的单卧室公寓，每年的物业费大约为2500元。

对于包括典型维护项目的豪华公寓，这一数字将上涨至每年大约6000元。

两卧室豪华公寓的维护项目从3500元到8000元不等。

巴辛说，物业费和维护费在第一年结束时可能翻番，此外，业主还必须缴纳数以千计的市政费和水费。

豪华公寓居民和业主的费用正不断上涨，因为开发商通过提供最新的豪华设备和服务以及全澳最黄金的地段来迎合他们日益苛刻的口味。

奥运会规模的游泳池，屋顶露台，私家影院，设备齐全的健身房，豪华公共空间以及享有宏伟景色的私人用餐室正在增加竞争优势和锁定交易。

然而，五星级度假村设施的许多费用往往未在合同中披露。

公寓楼花的购买者如果没有主动向开发商询问额外费用，可能会发现，在入住新居一年之后，费用大幅上涨，因为建筑商对电梯到水疗中心的一切设施的保修已经到期。

巴辛警告说，取决于开发商指定由谁来管理大楼，后续的维护和更换价格可能贵出一倍。

一些公寓是根据“用者付费”的原则来向住户收费，例如，在墨尔本地标Eureka Tower，居民可以额外订购10类服务。这意味着只有那些使用停车场的居民才需支付这一空间的维修和维护费用。

例如，24小时的前门和侧门门房，每年的人工费用大约为30万元。大厦经理还需要15万元。

典型的合同将包括12类建筑管理成本，如经理费用和审计。还有14项电梯维护，清洁，基本服务（如防火，窗户清洁和垃圾清理）的定期服务费。

物业维护将包括24个项目，如健身房和游泳池维护，虫害控制，警报监测以及园艺和草坪。

大厦经理负责六份关于职业健康与安全，电梯认证，保险报告和维护预算计划的报告。

一般费用将涵盖从复印到法律费用和邮资的一切费用。

买家通常知道行政资金，其中包括一般日常开支，如清洁，水电费和业主团体的运作费用。

专家表示：“购买者需要确保这些成本包含在他们的预算中——就是这样，无论你是自住还是投资。”

近期，多起与物业费相关的纠纷发生在租户、业主公司，建筑商和管理公司之间。

例如，在维多利亚州民事和行政法庭审理的案件中，涉及网球场和游泳池缺陷建设的争议，以及5年以来一直存在的屋顶和排水问题，设计大约80万澳元的损失需要解决。

VCAT副总裁Catherine Aird将这一诉讼形容为“漫长而曲折”，称业主公司面临着高额的法律费用，他们动用了管理费现金储备，而不是向各个业主征收费用。

“业主委员会对解决方案有信心，但可悲的是，储备资金已经用尽，业主公司没有别的的选择，只能向所有业主筹集15万澳元用做后续资金。”

专家敦促买家必须考虑建筑物的年代，大厅与入口的状态，电梯，住户守则，包括消防服务，门禁与安全管理，以及可能会发生的维修或更换的建筑材料。

仔细阅读业主公司的会议记录，管理报告和财务报告，留意包括当前的现金余额，拖欠管理费的业主名单，与其他业主或承包商过去或现在的法律问题，可能需要的未决议题，或是未来资金承诺，包括如何获得资助等等。

本文源自afr.com

由澳洲房产大全编辑整理

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