新周期下的“攻”与“守”——澳洲物业市场2017年回顾与2018年展望,北京鼎丰微信公众号文章

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2017年“贷”艰难，投资者趟过近10年最苦时期

为了降低房价急速增长中隐含的风险，澳洲银监会2016年4月开始收紧投资类物业贷款政策，原已超速增长的贷款额2017年11月已减速一半至合理范围（左下图），且“还息不还本”的案件比例从整体投资贷款额的45.6%降至16.9%（右下图蓝线），远低于银监会30%的保险线（右下图黑线），达近10年最低比例。因此，银监会此番调控已超额达标，未来再出“狠招”抑制投资类贷款的机会不大。

（下图来源：Corelogic，APRA）

贷款“辣招”后，澳洲楼市稳中有升

银监会出招后，不少人认为澳洲楼市已见顶。实际上，澳洲楼价在过去的二十年中除于2008年全球金融风暴及2011年欧债危机的经济大震荡影响下小幅下滑过外（下图黄、黑线零以下区间），每年均以不同幅度增长。2016年投资类贷款收紧后，澳洲楼价增长幅度见有收窄，进入“刚需”群体主导的缓升周期。

（下图澳洲物业年增长率数据来源：CoreLogic RP Data）

物业拍卖清空率从去年同期的72%下降至今年2月的64%，交投热度从“大热”稍减至“适中”水平。维多利亚省、新南威尔士省以及昆士兰省交投量占全澳总量91%，其三大首付城市继续主导澳洲楼市整体走向。

（下图来源：Realestate.com.au）

截止2017年12月31日，

悉尼物业年回报率为6.3%，从季度楼价增长率中可见部分悉尼物业出现让价抛售情况，年度升幅拉低至3.1%；
墨尔本物业年回报率虽为12.1%全澳最高，但季度楼价增长率仅为0.9%，反映近期接盘人群承受能力接近临界点，年度升幅放缓至8.9%；
布里斯班物业年回报率6.5%，季度楼价增长虽说平平但租金收益依旧坚挺，过去一年总回报率超悉尼；
珀斯物业年回报率1.6%，楼价在年增长率-2.3%的基调下于上季度微升0.1%，有谷底反弹迹象。

（下图来源：CoreLogic RP Data）

租赁市场方面，悉尼及墨尔本物业租金收益分别见3%及4.3%的增长，但楼价增长幅度远高于租金增幅，故年租金回报率只达3.1%及2.9%；布里斯班物业租金回报达4.3%，过去一年因要消化大量新落成的物业导致租金增长缓慢，全年增幅仅为0.2%。

（下图来源：CoreLogic RP Data）

展望

2018年澳洲经济持续增长，失业率持续走低

预计2018年GDP增长至2.92%（左图），政府基建工程体量增加，全国失业率于未来5年持续下降（右图），国民购房的经济实力持续增强。

(数据来源：Statista 2018)

贷款利率经历几许风雨，目前价位游刃有余

下图为1957年至2017年的贷款利率记录，利率最高时约为17%（1990年），下调后2001年至2010年十年平均贷款利率维持在7.6%。目前，澳洲银行及基金公司的物业贷款利率分别约为5%及7%，仍低于上一十年期的平均水平。并根据左下图银行三年定息低于浮动利率可预见短期内不会加息，低息投资环境仍将持续，物业市场仍将畅旺。

（下图来源：CoreLogic RP Data）

“刚需”增加，新楼减产，房屋供不应求持续

澳洲一直致力引进海外移民推动经济，同时澳洲一直是全球最受欢迎的移民目的国之一，每季度移民澳洲的人口多达8至10万（下图黑线），加上自然增长即每年人口共增加约40万，需要的新增房屋量约为15万套。

（图片来源：Corelogic）

下图新建别墅（黑线）和公寓（蓝线）获批数据显示，每年新房供应共约8万套，与15万套的“刚需”存在较大缺口，房屋供不应求情况持续。再者，2017年新建公寓（蓝线）获批数比2015年、2016年少，意味着未来2至4年落成的新房将减少，部分城市及区域供过于求的物业将被消化，物业租金和资本增长得以推动。

（图片来源：Corelogic）

Y世代打破市场格局，公寓需求追平别墅

上图新建别墅（黑线）和公寓（蓝线）走势也显示，1987年别墅与公寓供应量比例为8:2，但近年两者供应量比例已变成1:1（两线交汇），说明了置业群体的结构和观念都在改变。现在80后、90后甚至00后年轻一族成为楼市主力军，他们：

可负担能力被日益上涨的地价不断削弱，而相对轻松的公寓能避免他们成为一辈子“房奴”；
向往高质量的享乐生活，公寓的地理位置更便捷、楼宇管理及配套更完善、房屋维护更省心；
越来越多大龄单身贵族、“丁克”家庭，对大户型别墅需求降低。

澳洲楼市升值基础足，速度放缓进入新周期

稳定向上的经济、持续走低的失业率、处于低位的贷款利率、强劲的人口增长、新物业减产、持续供不应求、建筑成本上涨等因素均继续在2018年推动澳洲楼价上扬，同时，买家可负担能力降低、银监会调控等让澳洲楼市告别过去5年的双位数大涨时代，进入缓升周期。根据最近两个周期显示，目前澳洲楼市与2008年金融风暴、2011年欧债危机过后、大幅攀升前的缓冲调整期近似。

（数据来源：Metropole）

根据物业投资专家Metrople报告指出，预计2018年悉尼楼价调整后站稳年增长4%-6%的升幅；墨尔本带地别墅表现相对出众，预计升幅6%-10%；布里斯班今年就业机会及政府基建增加将带动楼市有更好表现，预计升幅3%-6%；珀斯楼价今年内触底，下半年收窄跌幅甚至有1%升幅。

2018年澳大利亚物业投资

攻 & 守

「攻」

2018年存在相当多投资机会，一是部分买家停留于观望状态，买方市场竞争者少了，买方的选择更具主动权；二是贷款门槛提高后，部分业主放弃成交而在交割前让利转让，新买家有机会获优惠接盘价；三是开发商将提供前所未有的优惠薄利多销减少现房库存；最后是“逆势投资”将带来最丰厚的回报，看看那些2008年、2011年增长放缓阶段入市的买家们，今天的财富何等丰厚？因此，买家应尽量把握今年的机会。但投资最重要还是看价值而非价格，买家选择物业时需要考虑三点：

物业需要融合社区。包括项目总套数是否会超出该区人口增长，户型是否和区内人群结构吻合，项目有否附带区域居民所需的配套，售价与区域中位价差会否过大等。
物业需要符合本地人居住需求。租客和将来接盘的买家都将是澳洲居民，针对本地人生活需求而开发的物业才能在一手和二手市场获得长期认可。而针对海外投资为主的物业，投资风险相对较大。
物业需要匹配自身财务需求。选择能承受的贷款成本和月供，并预留一定资金空间以应对贷款政策、利息、货币汇率、租金等变化，储备长期持有的资金实力，防止被“逼仓”失去主动。

「守」

也许一些买家见升值放缓会感到灰心焦虑，但澳洲作为已有140年房产自由交易历史的资本主义发达国家，由“刚需”主导增长的房产市场稳健而有规律，回报高而周期长。根据权威统计机构Corelogic记录，

1976年的澳洲物业中位价为3.2万澳元，2017年上升至65.6万澳元，过去41年共升1950%；
2013年澳洲物业资产总值$4.68万亿澳元，2017年上升至7.5万亿澳元，过去4年物业资产共增长60%；
按历史规律推算，今天价值58万澳元的物业，30年后市值将为460万澳元。

基于地价、建筑成本的增加，物业需求持续增长，楼价将不断上涨。与此同时，年轻一代碍于承受能力，未来将更多地选择购买公寓或长期租赁，情况如今天的香港、上海、纽约……因此，持有澳洲物业即拥有资本长线增值的前景。如你已买澳洲物业，在新周期启动下，“守”将比“售”带来更多喜讯！

伴随着国内投资市场的不稳定，越来越多的中国投资者将目光转向国外，迫切寻求能够实现财富稳健升值的投资平台。

澳洲海外投资审查委员会（FIRB）数据显示，近40年来，澳洲房产的年增值率在7%～15%之间，2014年到2015年间，中国人在澳洲的房产投资总额大约为1188亿元人民币。中国已经超越美国成为澳洲房产的最大获批外国投资来源地。瑞士信贷银行集团最近预测，中国投资者2020年将买下澳洲20％的新建住房，目前为15％。