美国卖房会产生的费用及避税技巧：投资房和自住房可大不同！,美国德州阳光地产微信公众号文章

经常有用户在後台问小乐中国在美国卖房会产生哪些相关费用，希望这篇文章能对於将要卖房子或以後有需要卖投资房和自住房的你有所帮助，作为参考。

1. 经纪人佣金

美国的房产经纪人佣金是由卖家支付的，这也是卖房最大的一笔开销。

经纪人佣金大约是成交价的5%-7%，这笔佣金再由买方经纪人和卖方经纪人按比例分账。

2. 还清贷款

有的银行还需要收一笔提前还贷的费用（Mortgage Payoff Fee），大约500美元。

3. 过户费用

在美国卖房，过户时卖家需要承担这些过户费用(Closing Cost)：

文件公证费(Notary Fee)；
卖方过户公证费(Escrow Fee)；
过户税(Transfer Tax)；
产权转移时，州政府或市政府向卖家徵收的税款；
不同州，不同城市的的交易税徵收方式与费用有所不同。有的地方只需付州交易税而不用付市交易税，有的地方两边都要支付；
产权保险(Title Insurance)；
付给产权公司，保证买家可以得到合法产权；
房屋保修(Home Warranty)；
一年的房屋保修费，大约250-1000美元；
白蚁检查(Termite Inspection)；
有的州需要，大约100美元；
任何欠款及债务；
例如还没付清的物业管理费(HOA Fee)，房产税(Property Tax) 等。

除了经纪人佣金以外，其他费用大约是房价的1%。如果经纪人佣金为6%，那卖房的全部费用大约是房价的7%。

4. 资本利得税

卖房若产生利润，则利润部分会计算在个人所得税中。应缴税的利润部分(Taxable Gain) 是卖房的价格减去所有卖房成本。

卖房成本包括当时买房的价格，房屋翻新(Capital Improvement)，过户费(Closing Cost)，房产经纪人佣金(Broker's Commission)，刊登卖房广告(Advertising) 等，只要是为了卖房而支付的费用都可以算在卖房成本(Selling Expense) 里。

小贴士：买房後翻新改建都要保留好收据，虽然不可以在当年抵税，但在卖房时可以用来当做卖房成本。

A. 资本利得税率是多少？

短期持有：卖家持有房产一年以下，税率和个人所得税率一样。

长期持有：卖家持有房产一年以上，可享受长期资本利得的优惠税率，一般在15%-20%。

B. 外国卖家的缴税方式是什麽？

2016年2月17日後，由外国卖家出售的房产，过户那天要预扣卖价的10%给美国国税局，由过户公司直接从卖房款项中代扣。加州对资本利得要求预扣3.33%, 所以外国卖家总共要预扣13.33%

最终的税额根据实际卖房的利润，多退少补。如果没有利润，那所有的预扣税都会退回。

C. 如何规避资本利得税？

1031同类交换（适用於投资房）

1031同类交换(1031 Exchange) 是一种非常神奇的，可以让资本利得税无限延後(Defer) 的避税方法。

当你卖出某一类资产（例如房产），只要在45天内把钱再投资到同类的资产（例如另一处或多处房产），那麽之前卖出资产的利润可以延後(Defer) 缴纳资本利得税。

你将卖房的钱再用来买房，等於资金又重新流入市场，这正是美国政府愿意看到的。但延後不等於免税，有一天你彻底退出市场，之前所有延後(Defer) 的税款都要一并缴上。

即便如此，在金钱快速贬值的前提下，晚交税就等於少交税。在那天到来之前，你都可以继续用“政府的钱”来投资。

1031同类交换的要求是什麽？

资产类型要求：

既然叫“同类交换”，新买的资产和卖出的资产必须是同一类型。你不能卖一辆车换一套房，但可以卖一套大房子，换三套小房子。
只适用於投资房（自住房有另外的避税方式）。

资金要求：

新买的房子价格必须大於或等於之前卖出房子的价格（不仅仅是大於卖房所得利润）。如果之前的房子以100万美元卖出，那之后买的房子价格必须高於100万美元。买一套房不符合要求，买两套50万美元的房子也可以。
过户费用(Closing Cost) 不能算在新买的房产价格里。
如果新买的房子价格低於之前卖出房子的价格，也可以做部分交换（Partial 1031 Exchange），但中间的差价（Boot）要缴资本利得税。

自住房税收减免（适用於自住房）

过去5年在该房住满2年，卖房利润有25万美元（夫妻二人加起来50万美元）的免税额。不适用於投资房(Investment Property) 和度假房(Vocation Home)。

如果是自住+投资两用房(Duplex)，自住部分可享受此优惠，出租部分仍需申报资本利得税。

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